日前，央行的一份报告中短短几十个字引起了地产市场的巨大震动，在民间也是争论不休，而且竟然将国家两大部门央行和建设部推上了对立面，其核心内容就是要不要取消房屋预售制。在笔者看来问题的核心其实并不是此项制度该不该取消，而在于为什么两大权力机关会站在对立的立场；作为众多会涉及到自身利益的地产商、投机客、经济学家和广大民众的呼声似乎只是“主菜旁的配菜”，真正的博弈会在央行和建设部之间展开。

　　事实上，央行的建议结合现实来看是有其充分理由的，首先是可以避免由于信贷政策的变化而导致的房地产市场的大起大落，对稳定房地产市场，更合理的分配资源有重要的作用；其次是可以降低不良贷款比率，缩短地产项目的还款周期。当然也会不可避免的产生一定的影响，第一是会加速行业洗牌，行业集中度会逐渐加大，在我国目前地产金融发展缓慢的环境下，此举势必会迫使房地产商要从加强自身管理、降低经营成本和提高房产项目质量上下功夫；第二是会在一段时间内造成局部房屋供应紧张的局面，市场投机因素会加大。

　　但反过头来看，建设部的意见似乎也有道理。在8月19日，建设部组织了有关专家学者和有名的房地产商对此问题进行了磋商，除了有专家对央行的建议表示支持之外，在座的一位小有名气的地产商表示，如果取消房屋预售那么市场上就会在一年获一年半的时间里没有房子可以供给，不利于稳定市场，而且更容易使房价上涨；而且，经过这么多年的发展，地产商的实力还是很弱的，还需要银行资金的支持。6天之后，建设部表示“此项制度与我国的国情是相适应的，目前还不能取消”，实际上作了地产商的代言人，观点也就和地产商“不谋而合”了。

　　经过笔者私下里了解，支持央行建议的几乎是一边倒，原因有以下几点：

　　其一，此项建议并不是要针对目前地产市场而出台的新文件，早在1994年颁布的《中华人民共和国城市房地产管理法》第44条对于售房屋有规定：“商品房预售应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”经过十几年的发展，有些房地产开发商利用法规中的漏洞，预售时，以广告和宣传资料欺诈消费者；而利用预售收入来完成后续开发也是不争的事实。笔者认为如果央行的建议被采纳并实施，不过是对原有法规的补充和完善，对于房地产商来说不会陌生，而对其经营行为和方式的约束对整个行业的可持续发展是很有帮助的。

　　其二，市场上决不会像某位房地产商所说的那样在一年或一年半的时间里没有房屋供应。稍有常识的人都会明白，我国的房地产市场开发商没有约定在同一天一起动工建设，不仅这种状况在全国不会出现，细分到省、市，甚至到县级行政区也不会出现，何言没有房屋供应？笔者认为，在政策刚刚出台的短时间内也许会有供应紧张的局面，但那是基于不同地区的市场来考虑的，首先并不是大多数的居民需要马上购房供其自身居住，对于那些持币待购的消费者来说等上几个月，亲眼看到实物要比纸上的电脑绘图更踏实；其次，如果国家出台政策肯定不会“一刀切”的，会在经过充分的市场调研之后，针对不同地区和市场给房地产商一个缓冲期，会考虑到消费者的利益；此外，二手房市场的存在也会分担一部分压力。

　　其三，房地产商对银行贷款的高依赖性必然会产生居高不下的不良贷款，也会加速行业腐败。据调查，在2004年全国房地产开发所筹措的17168.8亿元资金中，银行贷款的比重在55%以上，较往年仍有所提高，这表明房地产投资自有资金比例的下降，房地产贷款仍然具有潜在风险；而预计2005年底全部房地产贷款余额将达到3.1万亿元，还会比2004年底增长2成，所以，通过取消期房预售来缩减房地产开发对银行资金的过重依赖，是完善房地产金融市场的首要任务。也有某位房产商说，当今社会正在向信用社会发展过度，取消房屋预售回到实物销售是一种倒退行为。笔者不敢苟同，首先，信用社会的建立需要很长的一段时间，而我国对相关法规的完善正是为了更好地为建设信用社会服务；其次，信用社会的行程需要消费者、银行和商家达到某种程度的“默契”，也就是说守信用是相互的，在消费者一次次的因为单方面守“信用”而受到伤害的事例层出不穷，在银行一次次的面对“骗贷”欲哭无泪的时代，法规的约束要比“自然过渡”更加实用。

　　银联信评述：目前部分地区房价上涨较快、较高的贷款坏账率和因为土地而引发的腐败行为与中国住房制度改革和房地产市场发展中的制度缺陷有十分密切的关系。对期房预售的行政法规约束，可以从根本上规范行业市场的竞争，对银行控制不良贷款和形成新的融资渠道会有明显的促进作用。笔者也发现随着房价持续飙升,相当数量的中低收入群体越来越无力购置住房,而越来越多的人却挤入了房地产投资的逐利游戏中。所以国家不应该再利用各种政策或其他优惠条件来鼓励发展中高档住房市场,因为这样,不仅无法解决房地产市场的结构性矛盾和背后存在的一些社会问题,反而会导致房价持续快速上涨,并形成房地产市场泡沫。此外，政府这幅作为土地的实际支配者，如何更有效的分配有限的土地资源，如何通过正确的引导来使消费者建立起正确的消费观念，如何更好的在房地产市场发展过程中建立起清晰透明的管理机制，还有很多工作要做。

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(责任编辑：任宁)