政府：暂不取消；

　　开发商：不能取消；

　　央行：建议取消；网民：支持取消

　　去留之间，难以抉择。

　　8月15日，中国人民银行在其公布的《2004中国房地产金融报告》中，建议取消房屋预售制度，抑制消费者超前购房行为。

　央行的报告认为，“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”

　　这一建议，迅速吸引了各方观点。

　　喜欢唱唱反调的任志强，迅速抛出了他的“新万言书”，并预言，如果预售改为现售，则会导致房价上涨，并可能造成恐慌。更有房地产企业提出，由此可能会导致资金链断裂的企业“卷款潜逃”。仔细揣摩，其间不乏威胁的味道。

　建设部也组织了座谈会，最终的观点是取消房屋预售将“弊大于利”。此前一直酝酿取消房屋预售的深圳市，在央行报告公布4天后宣布，暂不取消该项制度。

　　与之相反，网民们对取消预售制度表现出的热情空前高涨，尽管开发商说房价会涨。难道网民不怕多掏腰包？不是！他们或许已经无法忍受开发商在预售制度上所做的手脚了，规划随意被更改就是一例。

　　在我国，商品房预售制度是1994年《城市房地产管理法》公布后正式确立的。从设立意图看，商品房预售可以有效地解决开发企业先期资金投入的问题，从而降低房地产业的进入门槛，增加了市场上的商品房供应，对于预购人来说，亦可以用比现房价格低的价格买到商品房。

　　但问题是，在实行了11年之后，如果房地产开发企业仍需要预售制度“输血”，这些企业或许就是“扶不起来的阿斗”，被淘汰掉应属正常。而且，如今的商品房供应已经比较充足。

　　11年来，商品房预售的问题却容不得忽视。消费者收楼时才发现商品房面积缩水、装修不合格；这样的遭遇，连明星刘孜都未能幸免，——而她还属于开发商最不愿意得罪的人。

　　美国房地产协会曾提出，中国的房地产不是法律意义上的房地产。比如，一些开发商将小区内的树木随便移动，这在他们看来根本“不是个事儿”，但在国外却是被禁止的。

　　无论美国人的看法正确与否，预售制度去还是留，都需要认真对待！

　　明星刘孜：“着了期房的道”

　　因为装修问题与开发商始终协调不好，刘孜决定退房。但是开发商告诉她：你拿了钥匙就接受房子了，要不，你就别拿钥匙。刘孜表示不能接受，连房子的面都没见着，怎么能说就接受了房子呢？

　　□法制早报/本报记者 夏春春 发自北京

　　明星遭遇暗箭

　　预售精装商品房的装修质量问题曾经困扰过很多人，连大明星刘孜也不例外。

　　刘孜在果岭里社区购买的一栋价值200多万元的房子，因装修渗水等问题，要求开发商予以维修，经过4次维修不但没修好，反而越修越严重，导致无法入住。在对开发商失去信心的情况下，为维护自己的权益，刘孜决定将开发商告上法庭。

　　8月11日，演员刘孜与果岭里社区的开发商——北京世纪春天房地产开发公司房产纠纷一案在北京市朝阳区法院开庭，刘孜的诉讼要求除了退房外，还包括返还购房款及支付赔偿金，共计240万余元，而开发商在法庭上表示不予退房。

　　开庭前，业主同时也是明星的刘孜充分利用了自己的身份优势，向开发商施加了相当强大的舆论攻势。

　　在此案开庭前后的几个星期，各大报纸、电台和电视台都毫不吝啬地给予了大量的篇幅和时间段，一方面是因为刘孜本身的“明星效应”，另一方面则是因为类似刘孜这样的遭遇极具普遍性，所不同的只是房子档次不同、价格不同、地段不一样、业主身份背景有差异；从社会舆论的角度来看，刘孜一方几乎带有“压倒性的胜利”。

　　开发商一般不跟明星纠缠

　　京城开发商私底下评价这事都表示，跟大明星斗气实在得不偿失，相比较普通购房人，明星的社会影响力不可小觑。

　　北京华远地产集团总裁办的一位员工向《法制早报》记者表示，公司有专门的客户服务部来解决投诉和纠纷，据她所知，目前还没有闹到法院不可收拾的案例。

　　一家总部在南方的大型房地产集团北京分公司的员工也私下向《法制早报》记者承认：开发商都是有问题的，一点毛病没有的开发商目前不存在，但是像刘孜遇到的如此严重的房屋质量问题，在大的品牌开发商那里是不会遇到的。因为，知名的房地产开发商卖楼盘是很讲口碑的，除非他不想再开发二期三期了，否则，大的房地产公司宁可自己吃点亏，也不愿意把事情闹得这么沸沸扬扬的，更何况对方是明星。

　　刘孜曾经表示，2003年，果岭里社区的期房非常抢手，自己是好不容易才买到手的；但到了2005年房子盖好后，因为装修问题与开发商始终协调不好，刘孜决定退房，但是开发商告诉她：你拿了钥匙就接受房子了，要不，你就别拿钥匙。也就是说，拿了钥匙就已经失去退房资格了。

　　刘孜表示不能接受，连房子的面都没见着，怎么能说就接受了房子呢？这也是很多买房人的烦恼，还没有看到实物的时候，就必须决定买还是不买；等房子盖好了，即使开发商的很多承诺没有兑现也必须入住。

　　其实，这正是很多开发商与业主形成对峙的根源所在，也是为什么业主和有买房打算的人在央行的金融报告给出“停售期房”的建议后，对此持赞成态度的原因。

　　补充协议要看开发商脸色

　　那么，如果央行的建议最后被采纳，开发商慑于政策必须出售现房的话，“刘孜们的困扰”是不是可以完全解决呢？作为刘孜的代理律师的袁东梅并不这样认为，她在接受《法制早报》记者采访时表示，刘孜的房子因为装修出现很大问题，导致现在根本无法入住，来回与开发商协调多次情况也没有改善，主要责任在于开发商没有尽到责任，跟预售房制度可能还没有太大关系。虽然说如果是现房的话，房屋质量问题可能会少些，但是并不是说现房就不存在质量问题，作为一般的购房人来说，不是专业的建筑专家和装修专家，还是有很多质量问题看不出来的。

　　袁律师表示，像刘孜遇到的问题，如果换一个开发商，也许双方早已达成解决方案，而不需要弄到法院相见的地步。

　　而从8月11日庭审的过程来看，开发商也不占优势。虽然法庭调解没有成功，但是根据记者采访袁东梅律师的情况来看，在法院判决之前，双方和解的可能性还是存在的。因为刘孜所拍的房屋装修渗水等的照片，作为证据法庭是认可的，而开发商这边并没有拿出对自己比较有利的证据来。

　　但是，对刘孜而言也有不利的因素。刘孜后来咨询律师才发现，对于精装修的房子，目前国内并没有验收标准，也没有专门针对精装修商品住宅的购房合同，刘孜认为自己签的购房合同里面有陷阱，希望能够通过法庭判决解除这个合同，最后法官是否能够支持这个请求现在还未可知。

　　律师的意见是，购房人在签一个格式合同后，如果想让自己的权益更有保障，最好跟开发商再签一个补充协议，把需要注意的细节都白纸黑字写清楚，补充协议一般是业主对自家房子的特殊约定或要求。

　　“把自己担心的问题都用补充协议的方式约定好才不容易吃亏。”合川律师事务所律师张维峰表示，同时他承认，楼盘比较好卖的开发商在不缺买主的情况下，根本不屑于签订什么补充协议，因为格式合同很方便，开发商只需拟一份，所有业主都必须签字。补充协议由于每个业主想法都不一样，所以内容也会千差万别，将来有了问题，对开发商也非常不利；同时，如果每个业主都签个补充协议的话，开发商的售房效率会低很多，所以，很多情况下，业主要签补充协议，开发商就不卖给你了，“反正你不买还有人要买，这完全是个卖方主导的市场，业主是弱势群体”。

　　袁东梅律师则表示，央行的这一建议主要是从金融风险的角度，抬高了开发商的信贷门槛，减少开发商给银行造成的呆账坏账的比例，并不是为了给购房人伸张正义的，所以是两码事。

　　但是，上海的张先生不这么认为，他表示，在一些房地产产业链发展得比较成熟的国家，并没有禁止出售期房，但是他们基本上都是现房交易，这是市场决定的。而我们国家房地产业很繁荣，但是不成熟，在预售房销售方面，偏离正常轨道太远了，比如现在的预售房制度对开发商携款出逃、损害业主利益、随便更改规划等问题往往软弱无力。

　　对金融机构来说，期房停售也只是个建议，如果真的实现，它们的损失也不小。但是对一些权益被肆意践踏的购房人来说，他们是真的期望能有好政策“教训”一下开发商，当然，前提是别让他们多掏钱。

　　网民：九成赞成取消预售

　　秦兵表示，与预售相关的《城市房地产管理法》是有瑕疵的、有矛盾的。“一方面，第三十七条说不能转让未依法登记领取权属证书的房地产，就是禁止预售；另一方面，在四十四条又说可以预售。而该条对什么叫预售，怎么样预售又没有太多的规定。”

(责任编辑：李淑琴)