即使是销售现房，也会有质量问题。最重要的，在房地产产业链中，国家监管政策一定要强硬，让开发商的违规成本高起来，才能让产业链完整成熟起来

　　□法制早报/记者 夏春春 发自北京

　　开发商给自己打气

　　“央行的‘期房停售’只是个建议，不是政策。”记者在采访房地产开发企业的过程中，不断这样被纠正。不过，这句话也是开发商们用来给自己打气的，毕竟，央行是一个绝对有分量的政府部门。

　　为了阻止这样的政策真正出台，房地产老板们祭出目前已经相当敏感的房价问题。

　　华远房地产集团总裁任志强在央行报告公布不久就抛出他的“新万言书”，其中对预售制度取消作了如下预言：“如果预售改为现售也必然会在一段时间内让市场的供给短缺，同样造成价格的上涨，这样会随着价格的上涨吸引更多的购买者（包括投机者），那么即使供给量在此后回升也同样无法阻止价格的继续上升，因短缺和上涨造成的恐慌会吸引更多的消费。”

　　是否会造成市场恐慌，各个房地产老板的观点还不太一致。但是，一家大型房地产上市公司北京分公司的员工还是认可任志强的涨价观点的；并且认为，在国内，取消房屋预售在当前完全不现实，因为任何房地产公司开发楼盘都是同样的一个程序，拿地、批项目，建楼的同时卖楼盘，如果改为纯现房销售，小的房地产公司只有死掉，大的也会感到资金紧张，不敢大规模开发，势必会造成供应紧缺，从这个角度来看，该政策的出台确实需要慎重。

　　吃亏的是买房人

　　上海望源房地产公司董事长季宝红向《法制早报》记者表示：现房销售当然是房地产发展的趋势，但是现在取消期房销售却不是最好时机。一直在上海从事楼盘开发的季宝红提出，即使是国内房地产发展得比较成熟的上海，取消期房可能还要等个三、五年呢。目前，在政府正对房价进行调控，市场大环境并不太好的情况下，再来一个禁售期房，会让整个行业吃不消。

　　其实，央行的建议本意在于引导开发商用更多的自有资金而不是银行贷款进行房地产开发，希望减少该行业“空手套白狼”的可能，“房地产行业获利丰厚，门槛也低，一个项目组都可以开发楼盘，这时业内公认的是事实”，一位业内人士这样评价。门槛过低，行业主管部门没有更为严厉的管理措施，使得“开发商们违约成本相当低”，而且随着房地产行业的政府调控和稳定房价政策的出台，有业内人士担心，一段时间内，由于获利减少，会出现不少开发商卷款潜逃的现象。

　　记者质疑：难道这些开发商难道不怕法律惩罚吗？该人士笑称：“公司倒闭还不容易？特别是有法人的外衣，进入司法程序很难的，在这之前，资金转移，然后合理破产，吃亏的是购房人，因为他们的首付已经掏出去了，银行的按揭贷款也就到了开发商的账上了，全额都收回了。然后，开发商可能还欠着施工队的工资，甚至赊欠建材的费用，就这样一笔勾销了。这也是为什么央行的建议出来，好多房地产公司老板反应那么大的原因，一旦形成政策，后路就切断了啊。”

　　形成行业垄断？

　　一家大型房地产公司北京分公司的员工表示，期房禁售虽然会造成一段时间的供应紧张，但是对于基础雄厚、现金流充足的大公司来讲还是能挺过去的，真正难过的是那些小公司，期房停售后，像那些对银行依赖性高现金流不足的企业，可能“马上就完蛋了”。

　　这也引发了另一些人的担忧。从事房地产行业研究的叶先生就向记者表示，期房停售引发业界洗牌，小公司和能力不足的房地产公司倒闭了，剩下的公司就不多了，但所剩的肯定是具有绝对压倒性优势的企业了，叶先生担心，这些少数企业会形成行业垄断，这对普通购房者来说也不是什么好事。

　　叶先生表示，目前在广东虽然出现了现房销售的情况，那是当地房产商竞争太激烈的结果，由于过度竞争，使得赚钱已经变得不那么容易，所以，好多南方老板都挤到北京来了。不过北京也不是容易淘金的地方，虽然很多南方房地产公司的实力和规模远超北京本地公司，但是关系和资源比不上本地公司，在批地、拿地方面的成本居高不下，就让房地产商的利润大打折扣。

　　在这一方面，深圳万科集团就是个典型例子，它在北京开发的楼盘地段几乎都在五环以外，而且，大部分都是作为现房出售的。但他们的出发点并不是现房销售，因为作为期房，五环的房子并不好卖，但是深圳万科是“产品开发高手”，它可以将社区和户型设计得比较完美，用实物来吸引人，因此，万科的房子作为现房卖的时候已经是第三、四期了，开盘一、二期的时候卖的还是期房，这也算是“曲线救国”。叶先生表示，万科的产品还是很吸引人的，作为期房卖，7000元/平米卖不出去，等到作为现房来卖时，可能10000元都能成交，成本控制不住，只能靠产品取胜。

　　一位去年刚刚搬进新居的北京律师表示，虽然很多业主在第一眼看到房子的时候都有失望的情绪，——毕竟先前预期得太好了，但是在目前，真让他们买现房他们未必肯，因为每个楼盘最后都会至少剩几套大户型的房子，面积大、总价也高，这样的房子寻找买主也必定要费些时间，有意向的买主也要看到实物后才敢签约。所以，期房好还是现房好还要用“相对论”来研究。

　　这种说法不无道理，北京街头，甚至有开发商打出“珍藏尾房折上折”的广告语，不失幽默，却也是无奈之举。

　　叶先生认为，一部分购房者可能因为一些开发商的不规范行为对期房很失望，因此对现房有很高的期望，但其实，即使是销售现房，也会有质量问题。最重要的，在房地产产业链中，国家监管政策一定要强硬，让开发商的违规成本高起来，才能让产业链完整成熟起来。

　　房屋预售“四大罪状”

　　一、开发商可将已抵押的商品房预售或者将已预售的商品房抵押，或进行房屋重复预售；

　　二、房地产开发企业开发商不能如期完工，或未能如期交付有关部门验收，可能会导致购房者未能如期取得产权证；

　　三、房地产开发企业预售商品房后，席卷预售款项逃匿导致烂尾楼；

　　四、消费者收楼时才发现商品房面积缩水、装修不合格，小区园林随意更改等等。

　　购买期房“四项原则”

　　1．签约前查验开发商的资质登记、资信情况、是否具备五证，并最好查验原件；

　　2．一定要研读格式合同，了解期房风险知识，签定完整的补充协议；

　　3．合同签定后，催告开发商即时办理预售登记和办理产权证；

　　4．聘请房地产专业律师作为购房代理。

(责任编辑：李淑琴)