本报记者 吴 迪

　　上海报道

　　８月２５日，一场名为《上海房地产融资实务论坛的会议》在浦东国际会议中心五楼召开，为了这个议题，近百家企业蜂拥而入，把座位一直排到了会场外。

　　在市场压抑所催化的热情之下，能听听银行、信托、外资基金的发言，即使隔着门，也令开发商们充满期盼。

　　为什么是６０天？

　　“虽说商业银行有大量贷款放在房地产业，但绝大多数的开发商最多还够支撑两个月。”上海财经大学副校长王洪卫在是日会议中大发感慨，“这次调控对房地产业的杀伤力很强，巨大的资金压力下，如果不能在９、１０月份寻找到理想的融资途径，市场又继续低迷的话，很多房地产企业也许只剩下两个月的未来。”

　　其实从６月开始，这样的话就不停地在开发商耳边回响。不过，让他们不安的并非预言，而是预言正在成为现实中的梦魇。谁又能想到，半年前还一房难求的上海、那个为了买房子而千人通宵排队的市场，一下子变得连生存都那么困难。

　　“投资需求在调控面前显得如此脆弱，几乎一夜之间全部消失。”中房指数研究院华东分院院长陈晟认为，尽管在当前的情况下，对市场未来论断还为时尚早，但投资性需求缩减将不太可能在短期内迅速得到回复。

　　“很多人都预言在９、１０月份上海会出现一次比较大的降价，很多专家甚至断言幅度可能超过３０％，甚至是５０％。不过，这些观点错误理解了市场的主控权。”一位上海本地开发商告诉记者，降价绝对不是开发商自我救赎的途径。

　　在他看来，市场的主控权完全不在开发商手里，未来市场的走向也不可能以企业的意志为转移。“大幅度的降价的确是开发商可以控制的手段，但这个手段不会带来任何好处，而更像是自杀。”

　　“房价１０％到２０％的降幅可以说是开发商利润缩水，那３０％以上，甚至５０％的降幅就不再是个风险选择的问题，企业不可能拿自己的生命作赌注。”

　　没到走投无路，谁会选择灭亡？那么，相对开发商的被动选择，市场主动权又在谁的手里，谁又将成为未来市场的真正支撑？

　　远水难救

　　有一种观点认为，自２００４年起逐渐入市的海外基金很可能成为新的市场支撑。然而，有更多熟悉行业的人士把这样的想法看做是“成人童话”。

　　“海外基金要在国内形成一定影响还需要很长的一段时间。”戴德梁行副董事叶建成表示，海外基金在国内花一年时间完成的项目可能在十个以内，而上海占了５－６个，这仅仅相当于他们在香港市场一个月的表现。

　　此外，机构投资对项目的挑选也不会因为合作对象的热情与否而改变。对此，荷兰ＩＮＧ不动产中国区投资总监蔡丽丽表示，外资在选择合作对象的时候，一定会注意企业的品牌，而不是回报率，这也在一定程度上决定了海外基金可以合作对象的范围。

　　而高盛中国区总裁黄江玲则认为，海外投资机构的钱也有成本考虑，所以他们更愿意以现金流来作为选择项目的主要标准，更倾向于直接购买已经完成的实体，而并非半成品。对于整个市场而言，它的作用只能是锦上添花，而绝不可能是雪中送炭。

　　“海外投资机构也许会看到机会，但他们在国内市场的心态并非跃跃欲试的冲动，而是小心翼翼，生怕自己受到伤害。”为菲律宾华侨首富陈永栽打理国内房地产业务的裕景兴业总经理黄世达认为，在很多海外机构的眼中，国内市场的不确定因素，要远远大于他们对利润的关注。

　　“基金永远是谈得多，做得少，这点在短期内绝对不会改变。”隔着门来听海外基金的高谈阔论不需要任何成本，但要跨进这道门槛，并非短短几个月里就能完成。

　　基金是远水救不了近火，那么信托等其他的融资途径是否可以救房企于水火？

　　“开发商目前对于信托融资的需求的确很强。但是这个需求仅仅是调控政策带来的，因为信托公司必须谨慎对待。”

　　上海国际信托投资有限公司投资银行总部副经理张文桥表示，信托公司在风险控制、处置手段等方面，信托处于劣势。因此，在衡量项目时，必须从安全性、流动性等多角度考量。“现在的形势让这种考量更为谨慎，信托不会，也没有完全的能力去成为房地产企业的支撑。”

　　“中国房地产行业只有信贷，没有融资。”国务院发展研究中心金融研究所所长巴曙松２６日在上海《中国房地产业分析和预测高峰论坛》中的观点，切中造成开发商困境的命门。

　　也许只有银行态度的转变才可能给市场重新带来生机，只是，根据央行刚刚公布的《２００５中国房地产金融报告》来判断，这种可能性又有多少？

　　残酷真相

　　“看看上海房地产企业为这两个月的最后冲刺做了些什么？”一位房地产营销专业人士指出，在长期缺乏营销意识的情况下，这种能力在很多房地产企业中已经完全退化。“那么多开发商，面对市场波动，能想出的办法竟然只有两个，折价和团购。”

　　如其所言，在面临市场不景气的状况下，多数本地开发商都采用了最为老套的营销模式，这种竞争力丝毫不具备任何惟一性。“任何楼盘都可以降价，难道就靠看谁降价多来吸引消费者？”

　　众所周知，在房地产行业中，由于入市时间的不同，取得土地的成本差异巨大。区域相近的两个楼盘，可能一个成本只需要３０００元／平方米，另一个就需要６０００元／平方米，市场好的时候，都可以卖到单价１００００元，存在的只有利润的差异。那么，在市场不好的时候，单价可从６０００元降到３０００元，那单价３０００元的楼盘该怎么办？

　　这就是在未来两个月中上海房地产企业所要面临最残酷的本质。

　　“行业洗牌无可厚非，但这样的特殊环境下，事实上有些企业根本没有竞争的权利。”一位开发商谈及未来走势不胜唏嘘。在目前的市场中，上海的一些本地企业利用自己前期资源的优势，已经把楼盘的价格做了大幅度的降低。而后市进入的开发商，如果无法找到新的解困途径的话，“降和不降都逃不过被淘汰的命运。”

(责任编辑：铭心)