见习记者 徐广蓉

　　深圳、广州报道

　　２００５年７月，一份超过１００多页的《广东省取消商品房预售制度可行性研究》评估报告书送到了广东省建设厅手中。

　　“取消预售制度是历史必然趋势，但以目前广东省房地产发展现状来看，还不具备取消预售制度的条件。”这份报告在结论中明确了目前广东欲试点“取消预售制度”所面临的问题。

　　在广东省建设厅住宅产业处授意之下，深圳市世联房地产评估有限公司（以下简称世联地产）对广东省取消预售房的效果进行了长达将近一年的评估和调研。知情人士透露，调查小组的足迹踏遍了广州、深圳、东莞、惠州、佛山等城市。

　　报告建议，“以平稳发展期的城市，如深圳、广州为试点，逐次提高预售条件（如高层、小高层要求形象封顶），经过缓冲期，最终取消预售制度”。

　　然而， “目前广州等地新房市场供应量较大，一步到位取消预售房制度的可能性不大，但是我们倾向于逐步分阶段取消，目前尚没有具体的时间表。”建设厅有关人员听取世联地产方面汇报工作后表示。

　　“前来旁听世联地产汇报的还有建设部的人，他们对这份报告也相当重视。”上述建设厅人士透露。

　　调研背景

　　在建设部明确表态“暂缓取消预售”之后，广东省这项调查会给市场带来怎样的影响？

　　８月１５日，央行在其公布的《２００４中国房地产金融报告》中提出，将建议取消房地产预售制度。这一建议立即引发了一场地震，开发商如芒在背，更有人将此项建议形容成为第二个“８·３１”。

　　事实上，广东省建设厅在去年１０月，就开始授意这次调查，考虑取消预售的可能。深圳国土资源和房产管理局（以下简称深圳市国土局）更表示，“一直没有放弃对取消预售的研究。”早在７月初，深圳市国土局召集部分发展商座谈时，就曾向开发商透露出深圳将取消预售的思路。

　　广东省曾经首推预售制度，而取消预售，似乎也要充当表率。

　　１９９３年左右，房地产市场行业标准缺失，房地产投资企业自有资金几乎都在２０％以下，银行贷款３０％－４０％，开发商从预售中获得的资金高达４０％－５０％，成为企业主要的融资方式。“这种方式的最大优势就是不必支付资金成本，没有利息。”世联地产研究顾问部相关人士认为。银行由此承担了一个项目８０％以上的融资。随着海南省房地产泡沫的破灭，银行不良资产曝光，行业规范被广泛关注。广东省率先规范预售行为，提出了预售制度，要求达到预售条件方可卖楼。

　　广东省７次修改有关预售的条款，提高预售条件，直到２００１年２月，提出“七层以下完成结构工程并且封顶，七层以上完成三分之二”，项目的投资比例中预售款融资比例也下降到３０％－３５％。

　　但是，在预售环节中出现的问题仍然频繁地困扰着消费者。根据统计房地产投诉事件比例居高不下，历年来都是各类消费者投诉之首，经初步统计涉及预售环节的投诉纠纷占房地产投诉纠纷的４４％，２００１年到２００４年涉及房地产预售环节的事件达到７７０起。

　　同时，目前房地产企业的主要融资渠道仍然是银行，银行融资占整个广东省地产企业融资的９０％，而股权融资以及信托融资的比例不到１０％。

　　考虑到预售存在种种问题，广东省建设厅授意世联地产进行取消预售的政策效果评估调查，考虑是否试点取消预售。

　　短期效应：房价上涨

　　取消预售制度，直接导致的结果将是房价上涨。这是该份报告的结论。

　　金地、万科开发商认为，这项免费“融资快餐”的取消直接导致融资成本增加，同时融资的时间拉长，对开发商来说，不仅融资压力增加，利润空间缩减，导致的结果就是供应减少，房价上升。

　　以深圳某一高层住宅为例，该项目于２００３年１月通过转让的方式取得项目用地，占地３１２８８平方米，２００３年５月开工，预计２００５年２季度完成，３季度取得预售证。项目总投资５个亿，土地成本占投资３２％，项目向银行贷款１个亿，贷款期限２年，售价预定７５００元／平方米。经过测算，该项目的动态回收期３．０５年；项目开发（预售取得）累计投入资金２．５亿，其中自筹资金３６％，银行融资２０％，预售款４４％，开发企业的税前成本利润率３０％。

　　取消预售以后，自有资金不变的情况下，银行融资须占总投资６４％，提高４４％，融资额需要增加到３．２亿，融资期３年，贷款期延长１年，如果价格不变，项目动态回收期延长至３．７５年，如果开发利润不变，回收期延长至３．６９年，总体来说动态回收期延长０．６５－０．７年，销售价格不变的情况下，利润率降至９％，降低２１％，在利润率不变情况下，价格必须升高１７％，单价达到８８００元。

　　广州一位不愿公开姓名的开发商指出，取消预售制度，实际上房子要等到竣工验收才能够出售。例如，一座３０层的住宅，本来建完２０层就可以开始预售，如果等到主体建筑以及内部装修实际完成，基本上要延长一年多时间，开发商的资金成本增加超出了一倍。

　　深圳态度

　　在世联地产调研过程中，接受访谈的１８家开发企业纷纷表示，将有可能将重心转移到其他省份。

　　消费者对取消预售所持态度比较平淡。在６００多份问卷中，小业主中５２％更愿意购买价格较高的现楼，６９％的小业主能够接受现楼比楼花高５％－１０％，但是仅有４３％业主表示希望能够取消预售，３６％表示无所谓，２２％表示不希望。

　　“从长期来看，取消预售制度将有助于房地产业产业链的建立和市场的规范化，新的融资方式的出现将促使中国房地产业链的细分、优化和完整。”世联地产副总经理周晓华认为。

　　权衡利弊，不做“一刀切”，显然是地方政府的明智之举。深圳国土局房地产业处一位官员就谨慎地表示：“我们确有取消预售的想法，但显然不会现在贸然推出，也许半年之后，也许一两年之后推出都有可能。”

(责任编辑：铭心)