多元魔方助推松江新城

　　在宏观调控的背景下，为什么松江新城的建设工地依然一片繁忙，机声轰鸣，是什么魔方在助推松江新城？一位战地指挥员告诉我们：是一种能集聚资源和动力的机制，或者说是一个合理的支点加上一根有力的杠杆。

　　撰稿／杨艳萍（记者）

　　２００１年８月，松江新城正式全面启动，作为“一城九镇”战略中一个重要试点战役，中共上海市委书记陈良宇特地赶到松江宣布松江新城全面启动，并为松江新城建设发展有限公司成立揭牌。会前，站在巨大的模型沙盘前，陈良宇对松江的领导干部提了两点要求：“希望到２００５年沙盘中的模型能变为现实。期待能在建成新城的同时，走出一条投融资体制新路。”

　　两句话，留给松江建设者的是两道难解的课题。如今，４年刚刚过去，在曾是鱼塘水田的２２．４平方公里的土地上，一座崭新的现代新城已经拔地而起，１０００多万平方米各类新型住宅已经交付使用，拥有７所高校的大学园区，已有６万师生进入。新城核心风貌区——泰晤士小镇，已开始撩开神秘的面纱，迎接四方来客。市郊第一座三级甲等医院——上海市第一人民医院即将正式开院，轨道交通９号线已在新城完成轨梁架设。此外，中央绿带、沈泾塘景观河、思贤公园、行政中心、图书馆、松江迎宾馆等标志性建筑和景观让所有来到这里的人流连忘返。抬头远眺，一台台塔吊、一排排脚手架、一幢幢施工中的高楼，正在作最后的冲刺，构成了一条气势如虹的天际轮廓线。

　　记者在工地上见到全国劳模、松江新城建设发展有限公司董事长、总经理于宁，他告诉我们：“尽管从全国范围来说，楼市‘乍暖还寒’，但松江新城建设推进依然健康、有序，今年基本建成新城的目标有望实现。”记者问道，是什么因素构成松江新城强劲的推动力，这位被喻为“战地指挥员”的建设者笑着答道：“是松江区委、区政府构建了一种能集聚资源动力的机制，或者说是一个合理的支点加上一根有力的杠杆。”

　　只求所在，不求所有

　　与所有新兴城市一样，松江新城开发建设的第一问题，也是资金问题。如何在短短几年中，集聚数百亿资金投入，实现新城跨越式崛起，深深地困扰着这里的决策者和建设者们。

　　曾几何时，一些地方出现过这样情景，大兴土木之后，要么政府背上沉重的债务，给后人带来巨大负担。要么老百姓利益受损，影响社会和谐。有的由于资金链断裂而留下一堆烂尾工程。如何吸取教训，避免别人走过的弯路，特别是走出一条能体现松江特色、上海精神的投融资新路，松江区委、区政府推出的第一招是筑巢引凤。而且颇有气魄地表示：只求所在，不求所有。

　　大学城占地５平方公里，规划总建筑面积超过２００万平方米，全部投入要超过１００亿，然而松江筹款１０亿元，征地７０００亩给市教委和７所大学，结果是四两拨千斤，几十亿资金迅速注入新城，短短４年，一个国内一流的大学园区撑起了新城近半边天。

　　上海市第一人民医院的建成也是如此，松江拿出了４００亩地建院区，又以优惠的价格供应３００亩地建医生和专家楼。结果总投资７亿元的第一人民医院新院连同它几十年的牌子，一同坐落在了新城。

　　“用松江老百姓的话来说，我们是金田螺吊了玉蟹，很值得。教育和医疗条件是城市人口导入的重要条件，正是这些功能项目的突破，极大地刺激了其他相关配套项目和住宅资金的集聚。再说，这也说明我们的新城建设是以百年大计来打造的，体现了对松江新居民的负责态度。”于宁认真地说。

　　海纳百川，多元机制

　　“城市的兴起是财富的集聚和时间的积累，而松江新城要实现跨越式的崛起，一条重要的捷径就是营造多元的投资环境。众人拾柴火焰高，这一条路松江找到了。”于宁接着告诉记者，“松江新城建设从开始之时，区委、区政府就敞开大门，诚迎各路建设、投资英豪参与投资，无论是国内国外，不论是国营民营，不管是巨额资金还是零敲碎打，都一视同仁，营造公平、公正的参与环境。在松江新城的各类开发地块上，鲜见有松江房地产公司，更多的是上海的、外地的。在各个工地上，您能听到全国各地的方言，甚至是外语。”

　　值得一提的是，记者了解到松江区甚至把一级开发者，松江新城建设发展有限公司的大部分股份也给了市里的地产集团、中星集团、国际集团等大公司，由于有着海纳百川的胸怀，松江新城迅速形成了资金盆地，各路银行纷纷登陆松江，开张营业，由新城启动时的９家增加到目前的１６家。

　　“当一个地方的投资不以户籍、身份甚至关系来实现价值取向的时候，蓝图一定会变成实现。”于宁说。

　　惜土如金，饥饿供地

　　有人说松江的房子卖得慢了，主要因为土地供应太多了。于宁笑着作了一个比喻：“购房者的心态总是捉摸不定的，如果松江的供应量少了，他们会以为松江的楼盘做不大。供应量放出来了，又会以为卖不掉了。其实松江新城现在的楼市好比客人尚未到齐，菜一下都端了上来；如果客人来齐了，这些菜又可能不够吃了。由于松江新城要在几年中实现市政府‘一城九镇’战略的试点和示范目标，所以供地比较集中，众多楼盘在同一时间内推出。而适逢宏观调控，形成了有关供地的不同判断。从另一方面说，这是难得的历史机遇期啊。”

　　事实上，松江新城除去大学城等公建配套用地外，经营性用地并不宽裕。松江新城开发者这几年一直保持着惜土如金的心态，为了保持良好的供地秩序，区里专门成立了主要领导和相关负责人组成的土地审批５人小组，严格控制土地供应节奏。去年年底，区委、区政府基于宏观形势，审时度势地封冻了原来准备开发的大学城北侧４０００余亩土地。

　　于宁告诉记者：“松江新城的绿化覆盖率是４５％，除去大学城、中央绿带以及其他众多公建配套用地，松江新城实际用于房地产开发的面积不到４０％，这样的比例在国内是不多的。我们交给购房者是一座适宜居住的，有利于创业就业及综合发展的，特别是适宜居住的现代化文明城市。所以我们对未来松江的房市、楼市充满信心。”

　　“净菜”出售，共举杠铃

　　“在土地仍然是城市开发资源和财源主要支撑的条件下，新城公司实际上做的是一种土地资本期权经营行为，隐藏着巨大的风险。”于宁说，上世纪９０年代初的海口、三亚、北海的楼市泡沫历历在目，有鉴于此，松江新城从建设之初，就把规避市场风险列入重中之重。于宁接着告诉记者这样一个经历，当初众多房产商云集新城，那些开口要１０００亩以上土地开发的，他连电话也不接，提出要５００亩以上的基本不见，并不是完全不相信那些开发商，而是松江新城开发建设的特殊性，决定了必须用众人共举杠铃的方式来实现快速崛起，又能有效避免因供地集中而造成的滞销风险。如今，虽然宏观调控销形势下，购房者观望气氛较重，由于开发量没有集中在少数者身上，事实上风险也相对分散了。

　　有人一语双关地说：松江新城的楼盘是具有避震能力的。

　　记者在采访中还注意到，尽管许多楼盘还未收工或在建设中，但众多的公建配套工程已交付使用。在泰晤士小镇，市政厅、医院、会所、幼儿园、宾馆、超市、艺术中心更是一应俱全，既美观大方又不失气派。特别是３所新学校，总投资超１个亿，新城公司就以交钥匙的标准，于８月３１日交给了办学部门，从而大大增强了购房者和入住者的信心，这在许多地方是很难做到的。于宁告诉记者，他们采用的是“净菜出售”，将住宅用地和公建分拆供应，开发商只需按图造房。

　　过去以及现在一些住宅区往往将规划中的公建配套交给开发商建设，其结果是市场出现波动，被停、被压的往往是公建。新城公司在开发时，将众多公建配套剥离，公建由总开发商集中建造，从而保证了住宅和配套齐头并进，甚至先于住宅完工。

　　松江新城是一座平地而起的新城，它在规划实施和建筑风格上对上海的“一城九镇”建设具有无可争议的示范作用，同时，它的投融资体制创新也具有不可低估的参考价值。新城公司到今年７月份止，完成主营业务收入３２．８７亿元，实现利税５．９４亿元。２００４年，资金收益率为２４％，人均创利达９００万元，年平均资产收益率９．２９％，资产负债率仅为３．２４％。预计今年实现利税２．１亿元。这个业绩在“一城九镇”建设中是相当好的。

　　在很多情况下，数字是最有说服力的。何况松江新城的上述数字是经得起核实的。

(责任编辑：胡立善)