提要：2005年8月15日，中国人民银行发布了《2004中国房地产金融报告》(下称《央行报告》)，由于其中揭示6大地产金融风险、针对楼市调控的7大建议措施以及银行自身化解房地产相关金融风险的6大建议方案，可说令不少人感到胆战心惊。

　　在随后的15天里，楼市的另一股力量——由开发商、部分经济学者和建设部等政府单位组成的多方阵营——四处出击，阻击这份报告中关于“取消期房预售制度”的建议，甚至全面否定《央行报告》的存在意义……

　　文/本刊记者 江南

　　根据本刊记者的整理，通过主流媒体发布，并且“声线”比较响亮的反对《央行报告》意见主要有六大类，在此做一整理，并将相关的反驳意见一并告之读者。

　　这些反对声音中，的确有部分中肯实在的意见和担忧，但也夹杂着不少泥沙俱下的“假冒伪劣”型建议，甚至是故意误导人的说法。

　　需要事先声明的是，我们反对有些网络言论所鼓吹的：“凡是开发商支持的我们都反对，凡是开发商反对的我们都支持”这种不理性的态度，但我们希望本着实事求是的态度，廓清一些混淆人的说法，曝光真实全面的论据，让读者自行判断真伪。

　　声音一：“取消期房”近期不会实施

　　央行15日发布的《2004年中国房地产金融报告》表示：“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”

　　2005年8月25日，在《央行报告》发布后第9天，建设部明确表态：国家近期不会出台央行报告建议的取消商品房预售制度的政策。

　　建设部新闻发言人朱中一表示，商品房预售制度是《城市房地产管理法》确立的一项制度。从十多年的实践看，这一制度与我国国情是适应的，目前还不能取消。

　　朱中一表示：“作为一份研究报告，里面的观点有其合理性的一面，但制度的存在也有另外合理的一面，它是与当前的发展相适应的，而且一个制度的修改和取消是要走一个法定的程序，是由人大来决议的，不是一个部门提建议就能够改的。”

　　建设部在仅仅事发9天后就通过新闻发言人公布这样一个重要的结论，让人联想起“SARS”和“苏丹红”等事件中一些政府部门的表现。没有充分调查论证，也缺乏足够法律程序，就匆忙向公众发表维护本行业利益的言论，有明显的不负责任的嫌疑。

　　请建设部的同志注意：《央行报告》对“取消期房”提的是建议而不是结论，这个行为本身并没有超越自身职能。而且本刊曾经对此进行详细报道，《央行报告》用了严密的逻辑和大量数据推导出这样一个结论：期房制度推出的意义是为了推进房地产市场迅速复苏，而现在房地产市场早已复苏甚至过热，国家正在对此进行调控，而期房带来的法律和金融风险也已经超过可接受的范围，权衡利弊，建议取消它。

　　反观建设部的“力挺期房”的理由，我们看不到任何直接证据，只有模糊的“这一制度与我国国情是适应的，目前还不能取消。”一语。

　　何谓“国情”？现实的国情就是中央7部委(其中包括建设部)在联合调控房产市场过热，而今年7月31日，国土资源部也曾在公开场合指出应该完全取消期房这一制度，这是管理层的“国情”。同时，截至8月19日上午，新浪网房产频道共收到了7000多份调查问卷。统计显示，占调查总数87.4%的人赞成央行的建议，希望取消预售房，改现房销售，这是民间的“国情”。

　　更令人生疑的是，建设部自己也知道这个制度是《城市房地产管理法》所规定的一项法律制度，取消不取消，应该由全国人大通过法定程序操作，取消它与否，央行说了不算。可是，同样的道理，“国家近期不会出台央行报告建议的取消商品房预售制度的政策”这种话也不该由建设部来说啊，全国人大的发言人来说才比较符合身份。

　　声音二：楼市调控应避免各部门政策叠加

　　8月26日，建设部政策研究中心副主任秦虹在“首届中国房地产形势分析与预测高峰论坛上”表示，宏观调控要避免政府各部门政策叠加，如果各部门从各自角度出台政策，将损害宏观调控效果。

　　秦虹举例说，银行方面考虑资产风险，从而出台措施限制房贷，建议取消预售制度等；税收部门为了完成税收任务，要各项税收应收尽收，过去没有征收的土地增值税、个人所得税开征或者补缴；土地部门要节约用地，防止腐败，从而严格招拍挂制度，控制土地供应。

　　“但各部门的政策可能出现叠加效应，应该予以避免。”秦虹强调道。

　　事实上，早在建设部就取消期房问题上和央行“闹别扭”之前，它就在和国家税务总局“不开心”。

　　本刊曾经报道过，7月2日，建设部官员针对个人转让居住未满5年的房屋缴20%个税的政策发表意见时说，该做法目前只是个别地方试点，在全国范围内尚无推广时间表。而7月11日，国家税务总局新闻发言人明确二手房交易所得仍应缴纳个税。

　　我国的《行政许可法》严格规定了各部门的行政职能范畴，“依法治国”也被本届政府确立为行为准则，建设部仍出此“笑话”实在令人啼笑皆非。

　　楼市调控本来就是国家下达给“7部委”的工作重点，各部门在自身的职能范围内行事，此天经地义。税务总局过去由于疏漏没有收上来土地增值税和个人所得税，现在补收，有何不当？土地部门控制土地供应更是对得不得了，《央行报告》披露，现在有超过2亿平方米土地囤积在开发商手里没有开发而在抛荒，难道不应该加强管理？

　　至于央行，它建议取消期房，即使得不到响应，可是如果它换种方式，要求商业银行严格审查甚至停止向期房贷款，这应该也是它的职能之一。扯远点说，央行作为一个国家的经济“心脏”，控制风险本来就是它的天然职能，西方有谚语说：“我们付工资给央行行长就是让他担忧的。”就是这个道理。

　　建设部，主要职能是制订标准，审查土地开发企业资质，管好房产商不要偷工减料欺瞒消费者才是主业。对别的部门正当合法的行政指手画脚，不知道出于什么考虑。

　　声音三：“取消期房”会导致房价飑升

　　北京市建委房屋交易市场管理处处长沈洁说：“开发商融资时间长了，建造的成本必然加大，最终还是要落到老百姓身上。”

　　顺驰中国控股战略发展部总经理何平也认为，目前取消预售制度“基本上不太可能”。他解释说：“目前房地产商的预售资金占房地产开发资金来源的40%以上，如果取消预售制度，必然会带来房地产市场的洗牌和短期内的市场真空，必然会引致房价上涨，这违背了国家宏观调控的初衷。”

　　SOHO中国有限公司董事长潘石屹表示：“把取消预售房的建议变成政策和具备可操作性是没有可能的。目前我国各省市大部分都采取商品房预售模式，尤其在沿海等经济发达城市，几乎全部采用商品房预售制，如果全部转为现房销售，可用资金的建成住宅供应部分将大幅缩水，进一步加剧供不应求现象，这是对现有房地产开发格局生态的彻底改变，将有超过九成以上的开发商无法适应，不仅现在没有可操作性，在商品住宅可能长期供不应求的未来同样不具备实行的基础。”

　　前段时间，楼市舆论在“泡沫论”、“地荒论”外多了个名词：“要挟论”意思是房产商70%的资金来自银行，银行实际上已经被“绑架”，一旦调控让房产大跌，损失的最终是银行，国家承受不了，所以不可能尽全力调控。

　　今天，我们又看到了“要挟论”的升级版，这次被绑架的是老百姓：如果真的对房产商动手，他们成本高了就要转嫁给老百姓，你们敢吗？

　　持这种观点的人大概有意忽略了一个基本的要素：利润。资金紧了难道一定能成功转嫁掉？为什么不可以削减利润？关于开发商的利润有多高，是很多人在讨论的问题，说5成、4成的都有，现在上海有几个比较畅销的楼盘都是砍掉了20%左右的价格，说明它们原来定价的利润至少在这个数字以上。

　　至于说“因为供求关系改变导致涨价”，这个结论至少不能这么轻易地下。

　　本刊在报道《央行报告》的一组文章中曾重点关注了这个问题，采访了多位上海的房地产专家，得出的结论是至少在上海不用担心取消期房会让房价上涨。

　　“如果在去年废除期房预售制度，这很有可能会导致房价飙升，因为当时的情形是供小于求，很多购房者为了得到一套房源，不惜长时间的排队。但是目前的状况已经不再是这样，就目前‘上海网上房地产‘网站公布的数据来看，其商品房可售总面积接近1750万平方米，由于现在投资需求已经被打压下去，而自主刚性需求还没有得到释放，那么在这种背景下，这个数字还会增加。由于开发商迫于资金压力，可能会将价格定得更为合理一些，所以他认为这样反而有可能导致房价下挫。”这是引用该文中相关专家的一段话。

　　此外，本刊记者请读者特别深思的是这样一个问题：期房真的比现房便宜吗？事实上，期房存在不少隐性成本不为人关注，一个重要的问题就是风险，你先把钱交给开发商，然后等他一年或者两年，这些时间内因为他基本处于无风险无制约状态，也许会拿了钱跑了，也许会肆意更改小区规划，也许会交给你一套空气质量很差的房子，而这些问题如果买现房就都一目了然了。在你承担了如此多的风险的情况下，拿到一点价格上的折让，真的值得吗？

　　声音四：90%的开发商也许会倒

　　据《21世纪经济报道》报道：深圳国土资源和房产管理局7月底就在“考虑取消预售制度”的建议。然而经过当地房产开发商的严厉反抗后，在8月底宣告流产。

　　开发商集体提交的反对意见称：“取消预售所导致回款周期加长，在当前销售本来就不活跃的情况下，对整个行业都可能是一个致命的打击。尤其是把企业战略和销售进程密切联系的企业，这样突然横生变故，可谓是必死无疑。”

　　事实上，这在深圳市国土局委托房地产研究中心做的调查亦有验证。所到之处，发展商一片反对声，很多发展商不明白政府实行现房销售的意图是什么，有发展商负责人大呼“现房销售是种倒退”，更有业内人士大呼“90%发展商将死于现房销售”。

　　不过，此时深圳市房地产研究中心的民意调查却是另外一番结果，91%的民众赞同取消预售制度，有置业者表示，现房买得放心，贵一点都无所谓；也有置业者表示首次置业对现房渴望拥有程度高，能越快入住越好。

　　也许，取消期房可能会让一部分资金紧张的房产开发企业难以为继，不过这在某种程度上说也许并不是坏事。

　　2005年8月24日的《上海证券报》刊登了评论家马国川对此的看法，颇为精到。他说：“有资料表明，目前中国的富豪集中在两大产业，一是矿难频发的矿山开采业，一是房价高悬的房地产业。相对于前者而言，房地产商们的风险要小得多。长期以来，在房产开发中，开发商只是在拿地、规划等少数环节上动用自筹资金，其他环节如土建，成本完全转嫁给了建筑承包商带资垫付。更让房地产商们高兴的是，房屋预售制度更让他们的资金压力大大减轻。

　　统计数据表明，近年来开发商的自有资金逐年下降。以上海为例，房企自有资金2001年为18.84%，2002年为17.53%，2003年为16.94%。直到2004年下半年，相关政策要求房地产开发企业(不含经济适用房项目)的自有资金比例必须从20%提高到35%以上。而同期的房地产开发企业自有资金利润率却居高不下，仍以上海为例，2001年为38.12%，2002年达到86.36%，2003年为74.24%，自有资金的利润率为同期社会平均利润率的10倍以上。

　　因此，房屋预售制度不但让房地产开发成为暴利产业，而且使得房地产开发成为低资金门槛产业。过低的资金门槛，又使得开发商回笼资金的压力不够大，倾向于时间换金钱，将房价越拉越高。这恰恰是这些年来房产价格越来越高的重要原因。”

　　换而言之，原来开发商因为钱来得容易，没有生存的危机感，就能“捂房加价”，一旦有了朝不保夕的危机，自然倾向于“低价抛售回款”。让没有足够实力的开发商退出这个行业，不算罪过。

　　声音五：期房是国际潮流

　　SOHO中国总裁潘石屹对外表示：“从我了解的更多情况来看，全世界任何一个国家都没有限制房屋预售的政策，只是一些国家规定房屋预售的条件和预售合同要得到政府的认可。也有一些市场比较成熟的国家，例如欧美，房屋的预售是由发展商和客户通过合同去决定的，政府没有管理。”

　　北京华远集团董事长任志强认为：“信用经济和期货交易是经济发展的必然产物，在很多行业、经济领域比比皆是，取消商品房预售是回到实物交易的一种倒退行为，目前我国大部分地区城市商品房仍然供不应求，取消预售会延长商品住宅供应周期，加剧市场供应短缺，造成房价上升，不能因为有骗贷等风险存在就全盘取消预售制度。”

　　对于“期房”是不是国际潮流，本刊多位记者采访了数位曾经在美国、加拿大、德国、澳大利亚、香港有过买房经历的人士，探究事情真伪。

　　事实上，潘石屹的话说得非常“滑头”。的确如他所说：“例如欧美，房屋的预售是由发展商和客户通过合同去决定的，政府没有管理。”问题是这些成熟市场能买期房，但基本没人会去买，也基本没有房产商在卖，试问一项基本没人做的事情怎么会有政府“叫停”。

　　此外，虽然香港、台湾地区也存在预售制度，但台湾地产专家蔡为民告诉记者，台湾商品房预售是按照工程进度付款的，而且做到专款专用，由银行作为中间人来监督，这样就能够有效地降低购房者的风险。

　　在香港特别行政区，也就是发明“楼花”的地方，预售款是交给中间的律师行代收代支的，严格根据开发商的进度付款，哪有像内地这样把100%的款项交给开发商然后等他一年两年的。

　　经济学家易宪容指出：房屋预售制度不取消也可，但不能把整个制度的风险让消费者及银行来承担，而应让房地产开发商来分担。比如政府可以建立一种房屋预售制度的风险担保基金，就如存款保险制度一样。

　　至于任志强的说法，拿房产销售和信用经济以及期货交易类比，记者以为是极不恰当的。从事“期货交易”的人必须是具有很强抗风险能力的成熟投资者，这是基本常识，而买房子的更多的是没有多少抗风险能力的小老百姓。至于说到“信用经济”，双方必须是有对等风险和权利义务而且都讲信用的主体，现行期房制度下消费者和银行承担风险，开发商可以随时卷款潜逃，能谈得上对等吗？

　　声音六：央行不懂房地产

　　央行的一贯反对者——北京华远集团董事长任志强——继他著名的“两万言书”之后又炮制出“新万言书”，全面否定了《央行报告》。称：如果这份报告真是代表央行的意见，那么说明中国的央行对中国房地产的认识水平太低、太差了。

　　他的意见主要集中在以下方面：第一，央行的报告在用全部市场(包括两个市场部分)的数据解释一个局部市场中的情况，除了开发商造的房子外，我国还有为数很多的房改房和合作、集资建房等，《央行报告》没有论及。

　　第二，央行关于供求关系和价格的误导，根据他的数据，没有理由认为目前占全社会家庭总数30%的中等偏低收入家庭存在普遍性的住房困难问题。

　　第三，不能把定金和预收款作为开发企业占用银行贷款的转换。因为“个贷对购房者而言是债务，而个贷变成购房款之后就变成了债权。对开发企业而言开发贷款是贷款，而预收款是营业收入，虽然在交房前是债务(应付款)但却按营业收入纳了税，交房后就成了收入和利润。”

　　值得注意的是，任的意见所引用的都是一份来自REICO工作室的《2004年中国房地产市场研究报告》。

　　所谓REICO工作室是由全国工商联住宅产业商会和中国城市房地产开发商策略联盟管理的，万通集团主席冯仑任现轮职会长，23个副会长中大部分是各大房地产公司的老总。

　　这份《2004年中国房地产市场研究报告》得出的主要结论包括：经济适用房主要满足了中等偏上家庭的需要，中等偏下和低收入家庭所占比例并不高。中低收入家庭的住房情况一点不比高收入家庭差等。正是这样的结论和数据支撑了任志强对“《央行报告》不懂房地产”的推断。

　　不过，《央行报告》的所有统计数据都来自国家统计局等权威部门，并没有自己调查或者杜撰出来的，同时按照事实对比，稍有常识的人会认为我国的中低收入家庭居住条件比得上中高收入的家庭了吗？

　　至于任志强抨击的央行把个人贷款也统计进开发企业占用银行贷款的问题，这简直就是无理取闹。《央行报告》目的是反映银行业面临的房地产金融风险，而目前借给个人的贷款是全部落在开发商手里的，虽然债权债务转移了，但开发商跑了借贷人自然不还贷款了，银行也自然发生坏账了。央行想取消预售，不正是想让这种债权债务转移但风险依旧落在银行身上的局面改变吗？

(责任编辑：雨辰)