“花钱买冤家”，似乎正成为众多个人房产拥有者对其物业管理公司的普遍感受；当富裕起来的中国老百姓自掏腰包几十万、上百万的购置商品房后，“我的物业我做主”的所有者权力正在遭遇物业管理公司这一外来者挑战。

　　一个原本定位于服务者角色的物业管理公司，为何一进入中国就演变成了管理者，甚至统治者？

　　随着《物权法（草案）》的面世和民间意见征求工作的推进，纠纷不断、冲突升级的物业管理矛盾终于有望彻底化解。

　　★《中国经济周刊》记者 张俊才 濮婕 ★见习记者陈婧 /上海、北京、广州报道

　　《物权法》前夕的物业风云

　　如果不是《物权法》（草案），工科出身、落户上海柳州路、康馨家园的廖建毅根本都不知道这些年的“郁闷”源自法律的缺席。就地下停车库和物业管理公司展开“拉锯战”的廖先生从每月400元“斗争”到350元，正满足于50元的“战绩”，一纸《物权法（草案）》却“促使”他彻悟小区物业复杂的“深水斑驳”。

　　而北京海淀区五孔桥永金小区的杨小姐，8月23日一大早，意外发现停在小区的奥迪车前方机器盖被划了3道“伤痕”，而更让她意外的是，与她的奥迪车同遭黑手的车辆竟多达13辆。于是十多位受害者一大早就围住了刚被“解雇”的物业管理公司。

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　　8月28日，《物权法（草案）》征求意见轻轻画上一个句号，有传言称，2006年5月1日《物权法》将正式出台。随着《物权法》脚步声临近，积怨有日的业主、众矢之的的物业公司心态各异。

　　19世纪末发轫美国的物业管理，1981年“抢滩”中国深圳，随即在北京、上海等大中城市迅速发展。目前，全国物业管理企业已超过２万家，从业人员突破200万人，物业公司已经发展成为一个潜力巨大的新兴行业，物业管理水平也成为现代城市居住环境的重要“参数”。

　　为了弄清《物权法》前夕的物业现状，《中国经济周刊》组织了京沪穗联合新闻调查。

　　北京：物业征费的深水“旋涡”

　　初秋的北京，从躁热里走出，已经有了一些凉爽，而围绕物业费征缴争执双方，各自的怨气都在继续升温。

　　“我家没有汽车，凭什么让我们交纳一样的停车场维护费？”东城某小区的业主们愤愤不平。

　　“我们住在郊区，为什么收取的物业服务费要按照城市的标准？而服务质量上，我们却没有享受到与城里一样的待遇？”京郊某小区业主四处“告状”。

　　西城某小区业主徐先生接受《中国经济周刊》采访时说：“我们小区，没有地下停车位，只好将原规划中的小区绿地变为地上停车场。于是很多没有车的业主认为，小区绿地等公共区域，本是所有业主共有的，因此，为体现公平原则，物业公司对没有汽车的业主，是不是应该给予补偿？。”

　　“按时交纳物业管理费，是业主最起码的义务。然而，现在我们收钱就像个‘龟孙子’，碰上‘赖皮’的业主，你说我们能怎么办？没钱就不能运转，还谈什么‘为业主服务’？”某物业管理公司经理，面对《中国经济周刊》记者，也是一肚子“苦水”。

　　除了按照住房面积交纳物业管理费用，北京地区还存在共同的物业收费问题—暖气费的收费标准。

　　《中国经济周刊》调查了解，目前，暖气费的征收沿用的是物业费的办法，即按住房建筑面积征收。这引起很多业主的不满，有业主写信到北京市“市长信箱”，强烈要求暖气费应该按照使用面积收。

　　“楼道、阳台上都没有安装暖气片，却同样按建筑面积交暖气费。我实在不理解，北京市发改委为什么就不能规定按照使用面积交付暖气费？某些政府部门制定的那些不伦不类、不合情理的政策，实在让业主窝火。”某业委面对《中国经济周刊》采访时激动地说。

　　有调查表明，北京市商品房小区平均物业收费率仅为65％。这里面原因尽管多种多样，但是收费不透明、超标准乱收费、服务与收费不符等弊端，显然已成为业主拒交物业费的主因。

　　中国青年政治学院法律系杨支柱教授告诉《中国经济周刊》：“我个人的看法是，物业的使用和物业维护所发生的所有费用中，如暖气费、维修费、电力水泵的折旧费，应该按照套内面积收款；另外一部分的水泵使用费、电梯使用费、保洁费、保安费、化粪池清掏费等，应该按户分摊，不应该按面积计算。”

　　然而，事实上，即使按照上面计算法来收款，由于业主对于公共设施部分的占用程度不同，业主之间对物业服务费的分摊，也还是常常会出现分歧甚至纠纷。

　　另一个跟业主交纳费用有关的是公共维修基金，它的分摊和管理，目前也已成为买房人关注的热点。 业主公共维修基金的钱是从哪里来的？而这些钱又用到哪里去了？公共维修基金管理归属是谁呢？

　　“按照有关规定，维修基金是业主所交纳房款总额的2％里抽出来的。譬如，北京学院路一个面积116351.73万平方米的楼盘，最后销售的总值应该是6.05857亿元，所收取的公共维修基金应该是1200多万元，存在银行每年所得到的利息收益高达22万。”某业内人士在接受《中国经济周刊》采访时算了一笔账。

　　而对于北京地区的公共维修基金到底有多少及用途如何，该人士的看法是：“北京从2002年2月开始截止到2004年为止，整个公共维修基金是43.35亿，加上活期利息加起来应该是71.34亿元，但是现在竟然连一分钱也没有花。更严重的是，公共维修基金的管理归属问题，至今没有一个明确的说法。”

　　北京专家分析，按有关规定，商品房在5年之内所有发生的问题，理当应该由开发商来承担，这是毫无疑问的。本来，板子应该打在开发商的身上，现在却打在了业主的身上，业主不但承担税收，还要提前交纳维修基金，这是非常不合理的政府缺位、错位、越位。

　　上海“维和”的多方动态

　　8月21日，上海康馨家园的廖先生接受了《中国经济周刊》的采访。“你看全是广告。”接记者上楼，一进电梯，廖先生指着布满电梯间的广告招贴画，“家园是放松的地方，却也逃避不了商业气息，铜臭味弥漫到家门口。而广告商缴纳的费用给了谁？作为业主，我们不知道。从物业所有权归属看，广告收入应该归业主，还是物业公司？”

　　走进廖先生家，落座甫定，廖先生就开始数落物业的几宗原罪：“为了配瓷砖，物业收费3元一块，我跑到装修市场一看，才3毛钱；后来和他们论理，他们却说要收附加费。”

　　“后来我家需要在阳台装玻璃，小区提供了上门服务。工程队无意透露，能够进入小区的上门的工程队，都要到物业公司交‘管理费’，厂商也要给物业交‘管理费’。”廖先生扶一扶眼睛，有点激动。

　　与康馨家园不远是康健新村，住在这里的吴先生接受《中国经济周刊》采访时佐证了廖先生的话：“据我了解，进新村小区收破烂的老头，每月50员进场费，后来提高到80元，真不知这些收入是不是真的进了物业公司的账，是不是真的花在了业主身上？物业公司是把小区当成摇钱树啦。”

　　物业公司的深水问题逐渐浮现，在沪上已经引起有关方面的关注。

　　《中国经济周刊》了解，为了缓和物业与业主日益激化的矛盾，较早时候，上海各小区纷纷成立业主委员会。但是，业主委员会的实际做法引起业主更大的“恐慌”和不满。

　　“遇到利益之争，物业公司和业主委员会互相串通屡见不鲜，业主大会选举产生物业公司的制度往往是一纸空文。更有甚者，我们小区物业公司买通部分业主，通过业主委员会之手，完成自己的利益。”上海闵行东兰兴城戴先生颇具情绪的告诉《中国经济周刊》。

　　业主委员会与物业玩“猫和老鼠联欢”造成监督无力的局面。“尽管小区里许多住户对物业公司有意见，但物业公司总是能够继续管理这个物业，如果不是业主委员会同意，物业公司也不会这样猖獗，这可以说业主委员会‘渎职’。”不少人对记者采访时表示这样的无奈，“ 像我这样早出晚归的‘工薪阶层’，多一事不如少一事，哪有有闲心去维护自己的权利，还不如花时间多挣些钱呢！”

　　《中国经济周刊》调查了解，随着上海物业矛盾越积越多，一些物业公司已开始调整行为，确保“和平”底线不会突破。

　　“物业公司的担心越来越重。业主因为某些方面的不满意，动辄就拒绝交物业管理费，我们的工作很难做。”浦东新区陆家嘴花园物业公司孙经理告诉《中国经济周刊》。

　　事实上，在《物权法草案》征求意见开始，上海许多小区已经开始力挽业已严峻的小区形势，在业主委员会选举方面开始新动作。

　　8月24日，漕宝路大上海国际花园物业在该园区贴出《关于业主委员会候选人产生办法及业主委员会选举方式的公告》。糨糊未干，就有居民告诉《中国经济周刊》 ：“国际花园物业已经对业主十分反感的小区道路一年多次‘开肠破肚’及维修人员服务欠佳做出反省，并承诺改选业主委员会，做好小区民主制度建设。”

　　而8月21日，上海市人民政府公布《上海市住宅物业分等收费管理暂行办法》（以下简称“《办法》”），宣布10月1日起，将对住宅物业服务收费实行“菜单式”管理。

　　该《办法》将物业服务划分为“综合管理服务”、“公共区域清洁卫生服务”、“公共区域秩序维护服务”、“公共区域绿化养护服务”、“共用部位、共用设施设备的日常运行、保养及维修服务”5项。每个服务项目再按服务内容、服务要求和设施配备等情况分为5个等级,每一等级都有相对应的收费标准(最高限价)，从而形成一份收费透明、可供选择的服务菜单。

　　政府出面，拯救积怨过多的小区物业，物业费看菜下单“丰俭由人”引起沪上专家的首肯。但是，点家常小菜，还是海鲜大餐？餐馆里这种“丰俭由人”的选择权，到底掌握在谁的手里？至今还没有答案。

　　但是专家称，为消弭业主与物业之间可能继续升级的“战事”，沪上的“维和”，显然再次走到全国的前头。

　　广州：车库所有权战争硝烟弥漫

　　位于广州海珠区江泰路的润泰大厦是这个路段为数不多的“高尚住宅”，29层的身架在周边破旧的多层住宅“簇拥”下显得鹤立鸡群。

　　阴云布空，燥热巷道显得更加沉闷。8月23日下午，《中国经济周刊》记者来到润泰大厦。

　　业主王老师1999年搬到润泰大厦。“当时5500元/平方米，这是本地区的最高价格，谁知道花钱竟买了个烦恼。”王老师对《中国经济周刊》表达了他的怨气，“住进来的第二年买了车就后悔了，因为压根就没有车库！”

　　据介绍，该小区业主停车在小区通道上。“一开始车辆还不是太多。管理处用斜斜的黄线划出小车和摩托的位置，算是停车位，但没有收费。”

　　记者看到在6、7米的小区通道上，早前的停车线还留下浅浅的黄色痕迹。

　　后来，在多方压力下，新更换的物业公司，将人防工程改造为车库。经历了车库改造全过程的许先生告诉《中国经济周刊》：“把防空设施改成车库，需要经过防空总指挥部、交通科、市政，工商等多道审批；而更麻烦的是物业与业主之间意见不同，历时一年半的争吵。” “本来只需要物业公司扫扫卫生、画画停车线，哪知道竟然拖了一年半之久。”一个业主委员会委员对《中国经济周刊》道出了个中玄机：“开发商老说车库是他们的，而我们认定应该归全体业主所有”。

　　据了解，在长达一年半的争吵中，围绕“车库归谁所有”的这个核心问题双方进行的正式交锋就有4次。“物业协议里规定公有设施（包括防空洞）属全体业主所有”，许先生告诉《中国经济周刊》，“那不是停车场，而是防空设施。” “防空洞改为停车场，所有权仍然属于我们400户业主，”某业主明确对《中国经济周刊》说。

　　“我们是吵疲了，也吵怕了。”润泰房地产开发有限公司一位不愿透露姓名的主管说。争吵也给开发商的销售和招商工作带来了麻烦，在小区现场，透过一楼大大的落地玻璃窗，记者看到只有空空荡荡的房间和落满了灰尘的地板。一楼的玻璃门上用彩纸贴着大大的热卖广告和招租电话，“最后热卖”、“旺铺招租”的广告纸已经褪了色。

　　事情似乎越闹越大，2004年12月份，润泰大厦业主委员会向润泰公司下了“最后通牒”：如果解决不了这事，就要对簿公堂。

　　车库的所有者究竟应该是谁？

　　《物权法草案》第76条对此规定：“建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主共有，但属于市政建设的除外。会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。”

　　广信律师事务所王春平律师认为，《物权法》（草案）第76条对会所、车库权属所采取的立法“技术处理”，实践中会产生不少的法律问题。对于一般情况下的地下车库，直接明确规定属于业主共有，可能会是比较好的技术选择。因为开发商为实现其盈利的目的，在实践中确定房价时总是会将车库的建设成本考虑在内，如果让开发商与业主对车库的权属进行约定，为了实现利润最大化，即便车库的建设成本已经打入房价，在同业主缔约时，开发商也会力图同业主约定车库的产权属于开发商，以便从车库的“二次交易”中再次获利。

　　此外，在实践操作过程中，由于不同业主自身的法律知识、购房经验等的不同或者市场竞争的因素，会出现不同的业主同开发商就车库的权属作出不同的约定（比如有的约定归业主，有的约定归开发商，实践中已经出现类似的情况），从而会引发不必要的纷争，并给司法审判造成麻烦。与其如此，不如直接明确规定会所和这类车库属于业主共有，而房价交由市场调节。

　　需要强调的是，前面所述仅仅是针对一般情况下的地下车库，对于特殊的车库比如独立别墅所附带的车库、独立于住宅建筑而建造的地上多层停车场、同时作为人防工程的地下车库等，应结合不同车库的具体情况作出不同的处理。

　　《物权法》（草案）第76条所采取的交由双方当事人约定的立法技术处理，看似合理，但实际上不利于保护业主的合法权益。从立法价值取向和技术选择的角度考虑，可以考虑“一般规定加特殊规定”的立法技术，针对不同类型的车库作出相应的合理处理。在制订这一条款时，还应全面考虑相关的其他法律规定（如《中华人民共和国人民防空法》、《物业管理条例》等）以避免法律冲突。

　　物业潜规则“拷击”《物权法》

　　对于目前深陷物业纠纷之中的各方而言，《物权法》称得上是众所期盼。《物权法》将有专门条款对业主、物业公司和业主委员会之间的法律关系给予法定确立和规范认定，以此保障物业所有者—业主的合法权益。

　　“目前，对于解决物业纠纷尚无法可依，《物业管理条例》也是软性的政策，执行起来有难度。遇到各种纠纷，只能通过《民法》或者《刑法》等的相关规定。”曾参加《物权法》座谈会的中国城市社区发展委员会副秘书长张兴清告诉记者。

　　《中国经济周刊》调研中发现，尽管社会层面对《物权法》的热情极大，但是，很多人依然没有弄清楚它的完整面孔。“国家花了8年时间，来起草的这一部法律草案，并不是单纯的物业管理法。”上海社科院王海峰博士接受《中国经济周刊》采访时说，“受全国人大委托，中国人民大学、中国社会科学院起草的《物权法（草案）》全国人大办公厅最终公布的草案的锁定范围是，城市居民小区的物权安排、农村土地承包及宅基地使用。”

　　而隐蔽在物业现状背后的各种复杂而微妙的潜规则，是否能被即将面世的《物权法》完整代替，也依然存在诸多不确定因素。同时，有消息人士称，大线条的《物权法》很难涉及到这种“操作性强”、发生率极高的“鲜活”个案，甚至有传言称，《物权法》很可能像《婚姻法》一样，对于现实案例的直接操作层面上将难免失灵之困。

　　物业管理费定价权归谁？

　　有传言，《物权法草案》征求意见期间，物业管理公司表现了极大的热情，有的甚至雇佣实习生填表，直接影响草案的民间反馈，在物业公司和业主之间，业主再一次处于劣势状态。

　　所有的矛盾症结还在于利益，物业收费是最直接的动因。

　　那么，收费标准多少为好呢？《中国经济周刊》在三地的调查表明，目前，物业管理公司收费有“土洋”两种。上海地区1元/平方米—4元/平方米，洋物业公司，像上海浦东的收美金1元/平方米到3元不等。价格悬殊天壤。那么，谁来定价，谁来监控，目前法律上还是空白。

　　物业收费谁来定价？定价标准是什么？围绕物业定价衍生的罚款、小区资源收益，比如广告牌、装潢公司“门槛费”（进入小区的入场费）等放在谁的腰包？由谁支配？又花销何处？这可能是《物权法》必须解决的细节问题。

　　作为“在商言商”的物业公司的商业行为，追求利益最大化无可厚非，但现有的物业费标准与作为业主的工薪阶层的收入水平所呈现出不般配状态，却需要《物权法》给予法律重视和引导。

　　而中国现阶段的物业公司，到底是管理者还是服务者，其模糊定位也是收费定价与纠纷不断的根源之一，物业公司公开打出的“为民服务”大旗，是广告宣传用语还是该行业带有某种公益性质的职能定位？

　　物业公司与居委会谁更国情？

　　中国城市小区的管理上也存在“二元并栖”的架构，即传统的小区居民委员会（简称居委会）和新兴的物业管理公司。

　　旧城区的居委会属最底层的政府管理组织，一直负担着小区的水电煤卫生，但收费很低，以上海地区的调查为例，黄浦区山北居委会陈主任介绍，居委会的年管理收费不及物业公司的十分之一，但所做的事情并不少，基本上承担了目前物业公司的提供的服务项目。但其商业行为成分少，政府组织的服务功能体现更为明显。

　　物业公司作为舶来品，上世纪80年代初最先出现于深圳特区，是小区服务管理走向市场化的开始。但是，最初的物业公司是作为服务者，或者说是保姆收取服务费的。即业主与物业公司之间是主与仆的关系，是雇佣与被雇佣的关系。但进入中国大陆市场20多年后，双方的主仆角色发生了“大反串”，服务者不仅成了更大程度上的管理者，甚至是成了统治者，拥有了单方面的收费定价权、事务决定权，甚至是罚款权。

　　早在2003年出台的《物业管理条例》中，规定业主大会是物业管理最高决策机构，这甚至被外界评价为当时的最大亮点。因为这意味着业主由过去仅仅是受物业公司管理的被动接受者，变为有权“炒掉”不满意物业公司的主动选择者。

　　《条例》第一次明确了业主与物业公司的主仆关系，物业公司仅仅是接受业主委托管理小区的“管家”。

　　但是这些简单的条例似乎早已难以保证业主权力。

　　“物业公司实际上是一个市场经济下的一个变态的‘大集体经济’，在市场化的制度安排下物业公司以利益最大化为目标，忽视了服务这个物业公司的真正目标。”上海社科院王海峰博士接受《中国经济周刊》采访时一针见血。

　　《中国经济周刊》京沪穗调查结果表明，物业公司、业主事实上关系模糊，多表现角色定位不准。物业公司是佣人、是管理者还是商人？业主是服务对象、是监督者还是客户？这些原本按照国际惯例很清楚的商业问题，在国内却演变成了纠缠不清的意识形态问题。

　　业主委员会：

　　能肩负《物权法》赋予的法律重任吗

　　6月28日，北京太平家园业主投票通过炒掉由开发商指定的北京嘉仁物业公司。但是，老物业公司拒绝撤出小区，并反指业主投票不具有“合法性”。随后又发生一系列怪事：小区业委会负责人被陌生男子砍伤；贴在小区宣传栏上的业委会秘书长李有成等4名“维权英雄”的照片，也被人贴上了冥币、写上了标语，进行公开恐吓。

　　《物权法》草案第77条规定：“业主可以设立业主会议，选举业主委员会。”

　　不论是意识形态中，还是《物权法》中，都对业主委员会的地位和作用给予了充分肯定和信任。即希望业主的物权能够通过业主委员会得以体现和保证，《物权法》中更是授予业主委员会雇用和解除物业公司的权力。

　　而业主委员会究竟应当如何组建？法律地位如何？如何行使其职权？而由业主依法共同决定事项的规定在现实操作中是否切实可行？

　　从实际情况看，业主委员会的普及率并不高。某些机构的调查数字显示，北京市近3000个小区里，有业主委员会的仅占10%左右；目前广州市已有登记备案成立的业主委员会总共只有400多个，只占全市小区总数的13％左右。

　　业主委员会普及率为何如此之低？

　　中国人民大学陈幽泓教授表示“一定要有强制性的条文强制成立业主委员会，否则包括房产和附属设施、公共设施的财产权利代表就是缺位的。应当对选举业主委员会备案登记，任何机构不能以任何借口阻碍业主委员会选举。 ”

　　根据《物权法》草案第77条规定：“县级以上地方人民政府有关部门应当对设立业主会议或者选举业主委员会，给予指导和协助。”而一些业主认为，在组建业主委员会上，现实中还存在职能部门“缺位”和“越位”的现象。

　　北京某小区从今年1月起就着手筹备成立业主委员会，但所在街道“指示”说一定要有他们的指导，否则就是不合法。结果到了8月份，业主委员会依然没有成立。

　　有专家分析说，在《物权法草案》中，对业委会的权力有一定的考虑和明确，但限制似乎更多。如投票数方面，用二分之一投票或者是三分之二投票来制约业委会，这在某种程度上使业委会难以有效行动。

　　如果业主委员会没有成立，可能会造成经济学上“搭便车”的情况，即投入的时候没人愿意管，受益的时候人人都想搭便车。例如广州就有了这样的例子：发展商想把会所移交给业主委员会。但是业主委员会不敢接手，原因是接手后需要有资金投入，要向那么多业主“收钱”是很困难的。

　　诉讼主体方面也需要《物权法》明确：业主个人能不能对公共部位的物件提起诉讼。从法律操作效率看，应该允许业主个人代表整体业主进行诉讼，否则几百号人核对身份都要核对半天。如广州市天河区某小区原来物业电梯使用的是三菱电梯，后来换成了价格更便宜的日立电梯。于是有一位业主要求把差价部分按照比例退还给自己的那一份。后来诉讼至法院，法院不受理，法院认为这个应该由全体业主或业主委员会来起诉。

　　但实践证明，在利益面前，业主委员会也完全可能上演“老鼠与猫共同游戏”的荒诞剧。因此，业主委员会到底应该拥有多大权力以及由谁来监督，成为新的现实问题。

　　权力与腐败的定律也已经在小区管理中验证，被寄予厚望的业主委员会也需要约束和监督机制。北京蜂鸟社区业委会唐荣华接受《中国经济周刊》采访时表示：“物业管理需要设立一个独立权，这种独立权就是说业主不需要向任何人声明请求就享有知情权，物业公司就必须告知相关信息，但现在很多司法没有这个概念。还有一个就是过渡代表权，大家都知道小区业主委员会是由大家共同推选的，应该有中立的条件。”

　　另外，一些专家和学者认为《物权法》草案本身也存在不严谨的地方。上海恒泰律师事务所陈峰告诉《中国经济周刊》：“《物权法》对不动产而言，而业主的安全包括多方面的，肉体、名誉不可侵犯等无形资产保护也十分重要，所以建议定名《所有权法》。因为，国内物业目前在资金、资质和监管等操作层面上积淀的问题不可一个早上就解决掉；所以，有关物业和业主的‘争斗’也将旷日持久。”

　　物业纠纷不能成为保护私人财产的绊脚石

　　《物权法》是一部保障国民安居乐业的大法，从而也是一部促进构建和谐社会的法典。

　　9月5日，在北京第22届世界法律大会上，《物权法草案》主要起草人、中国人民大学法学院教授王利明的发言掷地有声：“《物权法》成为私有权的‘保护神’，这是和老百姓最密切相关的一部法律，从古代‘天下大同’的政治理想，到近现代‘大公无私’的道德诉求，私权获得了有效的保护机制。”

　　人大法工委专家解释说，这三章内容涉及了最大多数人的利益，因此规定也最详尽。尤其值得注意的是，业主委员会和村民委员会这两个由选举产生的非公权组织处理经济事务的权力第一次通过法律形式得到确认。一个财富迅速增长的社会，只靠公法协调社会关系，没有完善的民法体系，是很难和谐的。

　　对于居住用地使用权最高期限70年的中国现行法律规定，成都大学工商管理系教师王怡说，在目前的地权制度下，不过是“每个人都暂住在中国，拥有一个共同的房东”，而这个房东就是国家。对此，不少法律界学者认为这对于私人财产权是一种潜在不确定。

　　但2005年7月10日公布的《物权法草案》，这个我国第12部向社会公布征求意见的法律草案，对中产者最关心的“70大限”问题给出了一个相关答案，即建设用地使用权期满前，住房使用权有望被原使用者“续期使用”。于是，《物权法》将可能以体面的形式埋葬1994年《城市房地产管理法》规定的“国家对于个人使用的土地有无偿收回的权力”。

　　私有财产权的确立，是人类创造物质财富的第一推动力。无论在何种历史文化背景和现实条件下，对私有财产权的保护，都可以形成强大的激励与保障机制，最大限度地释放公众创造财富的才智和激情，进而推动社会的全面进步。

　　2004年3月，“公民的合法的私有财产不受侵犯”这一突破性的规定载入宪法修正案，使私有财产权上升为宪法权利，在海内外引起热烈反响。随后开始审议的物权法草案，就如何保护私有财产进行了详细的规定，以确立保护私人财产权的具体法律制度。

　　在《宪法》、《物权法草案》等对个人私有财产及其相应权利给予了明确的法律保护之时，身为服务提供者、被雇佣者的物业公司却因为日益增多的纠纷而给业主带来诸多权力侵害，于是，人们自然产生了“我们是否一定需要物业公司”的疑问，更有身体力行者，已经率先开始了“业主自治”的有效探索。

　　评论：

　　还需唤醒业主们的集合力

　　★文/葛丰

　　《物权法（草案）》作为中国市场经济进程中里程碑式的产物，其所承载的直接使命是：一、定纷止争。通过对物的归属，加强对物的保护，达到维护社会的正常秩序；二，促进物尽其用。物权法通过规范物权人有哪些权利和哪些义务，为权利人充分利用财产提供了良好的法制环境，它鼓励权利人创造财富、积累财富。而其背后更为宏大的使命则是，通过法的形式，确立物权概念，为市场经济在中国的定型提供根本性的保障。

　　然而就是这样一部广泛调整财产关系的重要法律，其引致万众瞩目之焦点竟蹊跷地落在了物业管理方面。关于这一现象，从积极的方面来说，可以认为法治观念渐入人心，在涉及自身利益的方方面面，国民转而倚重法律武器以自保；而若以一种近乎悲观的眼光来看此一现象，则其之所以发生便几乎决定了其之所以难解，业主对物权法之翘首期盼未必能够偿其所愿。

　　诚然，物权法的出台可以为漏洞甚多且执行各异的物业管理条例确立上位法。前者通过之后，对于所有涉及到建筑物区分所有权的国家立法、行政法规、部门规章、地方立法、地方规章，都必须进行清理，凡是违背物权法关于建筑物区分所有权的规定的，都必须废除。

　　但问题是，我们的立法，不论是国家立法、行政法规立法、地方立法以及司法解释等，都存在一个立法思想和立法技术是不是跟得上社会需要的问题。而在这方面，前期物业管理之所以纷争不止，除了物管条理本身存在缺陷，许多地方出台的许多文件更是与之相背。由此直接造成了法律解释上的含糊不清及法律适用中的无所适从。

　　那么这一局面又是如何产生的呢？笔者以为，除了相关部门的草率，对于利益的追逐及制衡力量的缺失更是关键所在。业主与物业公司、业主与开发商，看似平等的法律主体实则极不平等。市场经济的痼疾是，“坚持一方面利益的少数人不断地大声疾呼，而在相反方面具有自己利益的大多数群众却默不作声；因为即使这件事情曾多少引起了他们的注意，也没有人愿意为对本身无足轻重的那种事业而努力。因此，少数人获得胜利，即便利益统计表明，这少数人的总利益只占许多沉默者的总利益的十分之一或百分之一”。（马歇尔，1890）

　　这种先天性的不足很难依靠物权法出台后或能有所明确的产权归属来加以解决。举个相似的例子，曾被广泛认同的“捷克模式”通过证券分配或大众私有化进行了快速而民主化的产权改革。其做法是将国有资产证券化，再将该证券几乎无偿地分配给每个年满18岁的公民。 但好景不长，1996年之后，在证券市场上，挖空上市公司的行为不断被揭露，有很多上市公司因此而退市。1997年时，捷克曾有1716家上市公司，但到了1999年初，只剩下301家，高达82％的公司退市———这便是世人震惊的“捷克现象”。

　　很显然，与上例相比，中国的物业纠纷尚且只是小小的体例，但从根本上来说，这两者间反映出的经验教训又是类同的，即公众利益的实现必须注重相应各种制度以及各种非正规制度的建设，以形成制度耦合的自我强化机制。而具体到物业物业管理问题，则其中既包含物权法是否应该向弱势方倾斜，同时也包含业主们自身力量的唤醒与集合，以及商业伦理、诚信建设等等诸多考量。

(责任编辑：孙可嘉)