政策层面支持　银行态度积极　市场外部条件趋好

　　固定利率个人住房贷款

　　是为购房者提供一定期限内的固定利率，它不会随央行利率的调整而变动。银行根据对利率周期的判断，向购房人提供一个利率报价，该固定利率的利率标准要比目前执行的高。

　　【综合新华社消息】8月中旬，央行发布的《2004年中国房地产金融报告》中明确提到，“可以考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款”，引起购房者以及业内人士相当大的关注。《中国证券报》报道说，固定利率房贷对购房人规避未来风险是一个利好信息。由于目前市场外部条件尚不够成熟，四大商业银行暂无推出固定利率房贷计划。但几乎所有的银行均认为，从长期来看，商业银行推出固定利率房贷只是迟早的事情。

　　购房者与银行之间的博弈

　　按照过去的房贷政策，如果央行对贷款利率进行调整，那么贷款购房人将在利率新政颁布后的下一年度执行调整后新的利率标准。而在固定利率贷款制度下，银行会和贷款人协商确定利率，并不受国家政策影响，有利于帮助贷款人规避利率风险。一位银行业资深人士表示，需要注意的是，并不是整个贷款期都固定利率。银行为规避风险，一般只会与贷款人约定一段时间，如10年期房贷就约定三至五年的利率固定期。这意味着，买房人和银行未来都将面临两种可能：在固定期限内，央行上调后的利率超出银行利率报价，那么买房人受益，银行吃亏；反之，则买房人吃亏，银行获利。

　　光大银行率先试水

　　据称，光大银行已向监管部门递交试点固定利率个人住房贷款的申请材料，这也是首家向监管部门递交相关申请的商业银行。虽然，眼下四大商业银行暂无推出固定利率房贷计划，但也有个别银行表示，今后有可能会考虑。

　　有关专家认为，个人房贷固定利率能否被购房者接受是个问题。因为从目前购房者的个人专业水平来看，很难比较准确预测到未来房贷利率的变化，选择固定利率是否合算的顾虑可能会让部分购房者犹豫。光大银行相关人士说，他们目前还无法判断这部分客户群有多大。

　　推固定利率有三大瓶颈

　　事实上，固定利率房贷的推出理论是没什么障碍，但操作上受制于三大瓶颈：一是商业银行利率风险定价能力。固定利率产品无疑锁定了贷款人的利率风险，但商业银行的利率定价也需要通过风险精算。二是分散利率风险的金融工具欠缺。商业银行固定利率房贷产品的推出，有赖于相关配套金融产品的出炉。如利率期权产品，利率远期、掉期产品，只有与房贷期限相匹配的相关衍生产品出现后，商业银行固定利率房贷产品才有机会分散未来不可预知的利率变化风险。三是对市场调研的不足，目前尚不可知购房者对这一产品的接受程度。

　　数字

　　◆目前，银行执行的个人住房贷款利率（5年期以上）基本上都是5.51％的下限水平。市场对房贷利率的上调存有较大预期，因此，银行首期推出的固定利率（5年期）可能会在6％－7％。

　　◆当前银行的房贷业务已落入低谷，推出固定利率房贷的时机似乎已经成熟。央行新近数据显示，二季度全国房地产贷款增速持续下降。6月末，商业银行自营性房地产贷款余额达2.60万亿元，比年初新增2140亿元，同比少增237亿元；贷款增长23.20％，增幅同比回落12.85个百分点。

　　专家说法

　　加息预期强烈对购房者是利好

　　建设部中国城乡经济研究所所长陈淮博士认为，目前的利率水平处在13年来的最低点，加息的可能性为99％，而现有的商品房买卖合同还贷利率是以现有利率为基准的，一旦利率不断上升，还贷成本也将水涨船高，银行推出固定利率房贷被普遍认为是对购房者的一大利好。

　　观点

　　固定利率房贷是把双刃剑

　　市场一直预测利率处于加息周期中，在此背景下，如果银行实行固定利率房贷，你会选择吗？专家的看法是，固定利率房贷，对银行、购房者都是一把双刃剑。最终谁是赢家，还要看利率、风险评估水平。

　　人民大学金融研究所副所长赵锡军认为，固定利率房贷增加了银行的贷款品种和市场，这是好事情。但从另一个角度来说，固定利率房贷增加了利率风险控制难度，也增加了银行的运作成本。一旦市场利率升高，这部分贷款资产的市场价值将会下降。此时，商业银行的固定利率贷款资产不管是继续持有，还是在二级市场上出售，这种损失均会发生。对购房者来说，房贷品种有了新的选择，更为灵活了，但同样意味着增加了控制利率风险的难度。尽管目前市场预期利率处于上升周期中，如果没有对利率有一个较为准确的把握，固定利率未必比浮动利率好。

　　社科院金融研究所金融发展室主任易宪容认为，银行固定利率房贷产品的推出，只是增加了一些房屋贷款的信贷产品，让购房者多一些选择。至于选择哪些信贷产品，首先要看固定利率与浮动利率在水平和期限方面的差异性，这取决于金融市场环境，比如市场是处于利率上升周期还是下降周期，取决于财务状况及对利率负担的计算，这样才能预算出两种利率水平的成本高低。这没有一个固定的模式。（深圳商报驻京记者宋华）

　　建议

　　固定利率是否合算要看经济走势

　　假如银行推出固定利率的房贷，购房者应该如何选择呢？专家建议，根据自己的情况，理性选择最适合自己的房贷方式。

　　经济观察研究院院长清议认为，固定利率仅是作为浮动利率的补充，仅满足部分群体的需求，不会成为主流，而且，固定利率比较适用于短期或者阶段性短期，不会出现长期固定利率。他建议购房者，要根据对未来经济的趋势进行综合判断。如果预期通货膨胀增大，经济发展迅速，建议采用固定利率；如果预期通货膨胀减小，经济发展缓慢，那么建议采用浮动利率。

　　清议提醒说，购房者属于信息弱势群体，从目前购房者的个人专业水平来看，很难比较准确预测到未来房贷利率的变化，银行有必要事先进行详细的风险告知。总之，消费者须认真分析，理性选择，选择适合自己的一种贷款方式。（深圳商报驻京记者徐香梅）

(责任编辑：孙可嘉)