国际著名地产基金管理机构盛阳地产基金战略中心最新发布《2005中国外资地产基金生态报告》指出，地产调控新政期间，海外资本在中国房地产的投资超过150亿美元，并以每年三倍以上的速度增长。随着海外资本的进入，未来中国房地产市场将向地产金融时代转型。

　　盛阳地产基金研究报告认为，在生态环境有明显改观的大好形式下,外资地产基金的决策指数也在稳步上升,并直接反映到利好的投资市场。在地产调控新政期间,外资地产基金和其他国际资本在中国房地产的投资超过150亿美元，成为房地产价值链的重要力量。

　　这些海外资本中，基金扮演了越来越重要的角色。盛阳地产基金战略中心通过对房地产投资市场的调查和监测，研究预测：不包括房地产热钱投资和外资债权融资，外资地产基金今年投资将达28亿美元，今年投资额度是上个年度的四倍；外资地产基金在明年的投资将增长至70亿美元。

　　盛阳地产基金报告表明，在中国，以基金形式存在的中小型外资地产基金不少于50家，其掌控基金规模多在1-3亿美元，每个项目投资额度一般在5000万美元以内，投资方式比较灵活，短期过桥借贷较受这些基金的青睐。由于投资周期短，这些中小型外资地产基金的实际累积投资规模并不小，2005年投资总额将超过14亿美元。

　　但是，报告同时指出，基金投资仅占同期房地产投资比例的3%～5%，与庞大的融资需求相比，外资地产基金的全部投资金额仍显得杯水车薪。

　　今年前两个季度，外资地产基金热衷于兼并或收购大型商业资产，几乎占同期外资地产基金投资总额的50%。报告认为，其原因除了对中国经济发展的预期，更多的因素是考虑资本退出的安全性和收益的稳定性，比较符合外资地产基金的国际投资行为。

　　盛阳地产基金基金管理专家李冲认为，由于物业资产更具有流通和退出优势，更有资产打包上市的可能，二级市场退出也并非无利可图，这些因素使得外资越来越倾向于直接持有物业。但是，物业持有者到底能做多长时间的准业主，还要等待中国地产的发展状况和基金持有人的态度。

　　盛阳地产基金战略中心研究表明，未来外资地产基金通过资本市场盈利的商业模式将流行起来，基金商业模式的转型，将促使中国房地产进入以资本市场为核心、由外资地产基金与房地产商共同演绎的地产金融时代。地产金融时代将是外资地产基金在中国成长的转折点，因为基金的利润模式将由以地产项目为主的实体经济，转变为以地产金融为主的虚拟经济。

(责任编辑：胡立善)