嘉宾简历：

　任志强，山东掖县人，1951年3月出生，1969年入伍，1974年6月加入中国共产党，中国人民大学商法硕士研究生。曾当选为西城区人大代表，任北京市第九届、第十届政协委员。现任北京市华远集团总裁，北京市华远地产股份有限公司董事长兼总经理。在华远集团持有股权的合资公司或下属公司担任董事长，总经理等职。

　　企业介绍：

　　北京市华远集团于1993年8月正式成立，业务经营以房地产业为主，在金融、商业、高科技、国际旅游、物业管理、餐饮诸领域均具较强实力。华远集团公司为华远集团的核心企业，公司的企业性质为国有独资公司，主要担负管理和投资职能，注册资金52601.5亿元。集团成员有国有、股份制、合资、境外、有限责任公司共20家企业。总资产60.5亿元。

　　低收入家庭可能永远也买不起房子，你可以租房子、政府贴租的房子、贴息的房子。另外，我不认为我们所有人都买不起房子，大家在说房价收入比，很多人说是13、14倍，香港是20到40％，香港人一样买房，很多工薪阶层也在买房子。无非他可能用更长的时间去还贷款。平均每7年，城市居民的收入翻一番，每九年农民收入翻一番，如果有30年的按揭时间，你的工资在3年中最少翻四倍以上。收入水平从现在计算买不起房子我个人认为不是，永远按现在的收入计算将来的房价，永远买不起。

　　房地产业平均寿命3.5年，竞争很残酷

　　房价的制定依据是市场， 产品只要过硬，就不会受到宏观调控的影响

　　华远集团是全民所有制企业，承担政府的公共职能

　　任志强：没有国家能让所有百姓都买房子

　　任志强：没有觉得潘石屹得了便宜卖乖

　　访谈全文

　　房地产业平均寿命3.5年，竞争很残酷

　　[主持人] 最近有一位专家提出了这样的一个有意思的观点：他谈到了中国的房地产业昨天、今天、明天和后天。专家说：昨天2003年以前，百花齐放。今天，2004年到2005年，争奇斗艳。明天2006年—2007年，死伤累累。2008—2010年的后天，英雄出师。2040年才是中国盛世的开始，这个观点很有意思。今天我们邀请到的这位嘉宾也来聊聊这个观点，他就是北京市华远地产股份有限公司董事长兼总经理任志强先生。任总，您觉得有意思吗？

　　[任志强] 我觉得这个观点没有什么科学依据。

　　[主持人] 说到2006年到2007年的死伤累累，是不是说在宏观调控政策上，很多房地产商对房地产进行新一轮的洗牌？

　　[任志强] 95年的房地产公司死掉一半以上，到98年又兴起了一个高潮，后来也死掉一半。房地产公司到现在计算平均寿命3.5年，我们没有觉得有什么奇怪的。

　　[主持人] 房地产业的竞争一直很残酷。

　　[任志强] 也有市场和政府的竞争问题，88年一次宏观调控，98年一次宏观调控，都影响了房地产商的发展。尤其是民营企业进入，又影响了国有企业，早期国有企业占100％，92年占到80％，现在国有企业只占11％。前前后后大概死了5万多家。大街上很多的餐馆理发店都不停的换牌子，这是市场的规律。

　　[主持人] 这个观点也来自美籍华人，经常进行业界点评。

　　[任志强] 或者他不知道。其实中国的房地产市场和国际上有很大的差别，我国房地产市场只占其中很小的一部分，非房地产市场大量的建筑是市场的主流。尤其06年，能活下来的房地产不但不会垮台，反而会发展得更加迅速。今年土地从全国来看供应量极少，北京市的供应量也很少，现在有土地能活到明年的房产商，房价会涨得还厉害，因为土地供应量下不来。

　　从全国来说，有20年以上历史的企业并不多，我们有20年以上的历史，可能连10％都不到，大部分企业能活到10年已经很好。这是房地产的特殊性，你看的公司数量一会多，一会少，并不表示公司死了，而是完成了一个项目换了一个名字，可能是逃避税、逃避利息纠纷。这种情况在市场上很多，所以在房地产行业，有一个新项目可能会有一个新公司，和一般的汽车商永远在这个地方生产汽车是完全不同的概念。今天可能在北京，明年可能在上海，北京的公司死掉了，上海的公司可能成立了，这是房地产市场特有的特征。这位专家可能没有想到中国这样的一个特色，特殊的地产条件，他以为房地产公司会死，但是他们活得很好。

　　房价的制定依据是市场， 产品只要过硬，就不会受到宏观调控的影响

　　[主持人] 任总有一个特点，就是他的观点总是建立在非常丰富的理论依据之上。下面我们回答网友的问题。网友“九月的高跟鞋”：房地产市场的僵持状态何时打破，谁会先妥协？

　　[任志强] 目前为止35个大城市已经有10个城市统计数字证明，8月下旬开始，包括9月上旬销售情况已经高于宏观调控之前，高于3月份的数量。大部分城市已经销售增长速度很快。调查居民的购买欲望也在上升，尤其是北京，上海7％，北京是20％以上，比上个月增长0.3个百分点。充分说明更多的人有需求，僵持的原因是因为新闻媒体更多的把中央的调控政策误解为为了降低房价，所以造成消费者认为房价会大跌，所以形成僵持。如果正确理解中央宏观调控的目的是稳定房价，可能就不会有更多的媒体说房价一定会跌，宏观调控是让房价下跌，老百姓可能就没有这个僵持。我想任何一方不管消费者、发展商、银行、政府在全国各地不是一刀切，有的地区是政府先憋不住，有的地区是银行憋不住，有的地区是消费者憋不住。

　　上海和北京的差距巨大。长三角有很多地方政府在中央宏观调控出来以后有额外出台了很多的政策，所以这些地方政策会对当地的市场产生比宏观调控更大的政策影响。因为宏观调控政策是泛泛的，地方政府的政策是详实的，直接面对当地的市场。上海内环路以里的房子不但没有降价，而且还会继续涨价。8月底的统计数字和9月初的统计数字看上升速度很快，日销售量、周销售量有的超过20％几，总体也有支撑不住的地方。即使在同一个城市，发展商、消费者银行和政府也有差距，有的发展商在北京实力很雄厚，是靠产品支撑，在市场没有遇到销售困难的问题。北京一些项目销售得非常好，包括最近北京新开盘的一些项目，像珠江的一些项目销售都超过3月份。所以不能用全国统一的方式去说，哪一方坚持不住了，或者这个僵持结果是持续存在的，不是。天津、重庆、有很多城市销售都已经非常好。

　　[主持人] 持续下去的趋势会是什么？

　　[任志强] 我不认为有持续下去的趋势 。

　　一个东西出台马上会有人观望。比如台风要来，大家可能会做一些防止台风的准备。国家宏观调控政策出台以后，大家可能会有观望的态度，但一段时间以后，大家会发现房价没降。北京比较的明显，北京从宏观调控开始，没有发现房价大幅度的下跌，尽管交易量可能有变化。二手房在上个月的交易量增长30％，增长速度非常高。因为有前两个月交易量下降的问题，我们认为只要你的产品在市场上过硬，就不会受到宏观调控的影响，仍然会销售很好。要买房子的人积极性永远不会因为某一个政策出现，不买房子、不住房子。

　　[主持人] 网友“报国忧无门”：我不知道当前的房地产价格是为哪些人量衣裁减的，请您谈谈制定房价的依据是什么？

　　[任志强] 是市场，如果供求关系发生变化的时候，价格一定会随着供求关系发生变化。一般的发展商重要的不在于定价是产品定位。拿到土地以后，干什么？先要进行市场的研究决定定位，比如土地是适合盖普通的商品房，还是高档的商品房，适合小户型还是大户型。根据地理的周边位置环境决定，一个是根据市场决定。现在市场购买能力是缺小户型，我们就盖小户型。要根据城市规划和土地利用情况决定，定位要在定价之前，定位以后基本就定价了。

　　[主持人] 这位网友还问：现在一个普通的工薪阶层的人即使不吃不喝奋斗二十年也买不起一套赖以栖身的房子，这样的地产价格是不是合理？

　　[任志强] 美国有30％几的人是一辈子都住房子，美国发达国家工资收入是我们收入的好几倍都租房子。在美国拥有私有产权的人在50岁以上的人很少，不到10％。中国常说安家立业，好象没有家就不能安家立业；子承父业，要把房子传给下一代，好象所有的家庭一定要买房子。美国有很高的遗产税到62％，100万的房子继承给儿子，儿子要先掏62万交给政府。为什么老年人要把房子消费、捐赠，也不愿意留下来传给后代。因为消费市场和市场化、非市场化有很大的区别，观念需要改变。

　　华远集团是全民所有制企业，承担政府的公共职能

　　[主持人] 请任先生谈谈华远下一步的战略重点是什么？

　　[任志强] 我借机做一点广告。很多人认为我是个体户，我在很多网上已经告诉大家，我们不是个体户。华远集团是一个百分之百的全民所有制的企业，企业并不是说挣钱到自己手里，而是要承担相当一部分政府职能。很多人认为我们挣钱可以偷税漏税，我们偷税漏税没有任何好处，何必拿国有资产偷税漏税？有的人认为我没有承担太多的社会责任，国有企业承担更多的是公益事业，我们要投地铁四号线。我们现在在负责3个站的拆迁，全是我们在做。我们不可能把它作为地产的一部分向大家宣传，希望网民知道，华远作为国有企业，代表政府承担的公共事业是巨大的，不能当成私有企业去评论，说你没有做二次贡献、三次的捐助，没有承担公共事业。

　　我们并不是以房地产为唯一行业的企业，我们额外还有很多其他附属的行业，包括承担政府的公共职能。房地产我们会利用各种方式去增加土地储备，从个人对市场的分析情况看，中国的房地产市场刚刚开始市场化，还没有完成实现市场化的过度，应该说是起步阶段。今后20、30年是重点的发展阶段，中国过去盖的很多房子很破，可能只有50％房子有厕所，只有30％有独立的洗澡设施。现在没有厨房、没有煤气、自来水的房子很多，而这些房子要拆掉，虽然人均面积达到21％左右，但是使用面积很低，而且不平衡。这些房子要不断拆掉，北京80年代建的房子拆了很多，现在只能说刚刚开始起步。我们会继续扩大我们的生产规模和发展。

　　[主持人] 下一步的战略重点之一是不断提高土地储备。华远地产的土地储备增加的怎样？

　　[任志强] 我们的土地储备缺乏，所有的土地都是用挂牌的方式取得，昆仑项目就是。我们现在也在参加所有的招拍会，另外是把现有的一些开发公司进行收购，有一些公司拥有土地，但是没有资金或者缺乏操作能力，我们采取收购的方式获得。到现在，我们已经拥有的项目包括已经完工的项目，可能80％通过收购的方式。剩下的通过合作、或者挂牌方式、市场方式取得。计划要开通80万，现在只完成了50万左右，比预定的计划和能力有很大差别，其中原因就是土地不足。目前我们在做大量的土地储备工作。

　　[主持人] 和其他同行相比，是不是土地储备的情况好一点？

　　[任志强] 我们和同行相比是比较差的，很多大的公司或者老的公司在8月31日之前都获得大量的土地。因为我们是从02年开始二次创业，那个时候土地已经瓜分差不多了。我们现在营业额情况和销售情况不一定比别的公司差，因为我们采取另外一种方式，做了一些高端项目。把单位的赢利能力和价值提高，可能别人卖5000块钱一平米我可能卖2万块钱，中间有差别。是因为土地储备造成的结果，过去造大量的中低档房子，我们最低的房子卖到1700块钱，因为土地储备的问题和土地稀缺的问题，我们更多开始做高档项目。

　　[主持人] 希望通过做高端解决土地稀缺的问题?

　　[任志强] 把每一块土地的价值挖掘出来。

　　今年北京市公布供3000亩土地，到目前为止住宅仅有100亩，其他都算上有300多亩。到9月份能不能推出新的其实不知道，9月只提供预定土地计划的10％，可以看出北京缺地现象很严重。三个月时间要提供29000万公顷的土地我觉得不太现实。说明05、06年北京的土地已经出现地荒，而且是一种严重地荒。之所以前一段时间土地拍卖到25亿多，超出标价8亿多，恰恰说明饥饿状态。加入06年得不到缓解，北京会看到更危险的房价上涨。

　　[主持人] 网友“贵在执行”：华远集团在产品结构多元化的过程中，写字楼、公寓、别墅、商业、住宅、物流港，什么是发展重点？

　　[任志强] 我们像百货店的经营方式，我们有土地开发、房屋开放、写字楼开发，我们也有大量拆迁的开发。到现在为止我们仍然没有讲哪一个是重点，是根据土地的储备情况决定，根据市场决定我们的产品。如果这时市场需要更多的写字楼，我们会更多发展写字楼。如果市场更多需要住宅，我们可能发展住宅，同样要看我们能不能拿到住宅的土地或者建写字楼的土地。所以我们是百货店的经营方式，没有说专做住宅、专做别墅。

　　[主持人] 网友“贵在执行”：与首旅集团及嘉里集团的合作，华远从中获得了什么？这样的合作模式还会继续吗？任总的下一个合作伙伴能透露吗？

　　[任志强] 下一个合作伙伴还不能透露，我们签了保密协议，有可能成为我们另一个最大的股东，现在还在谈判过程中。我们除了嘉里和首旅，包括其他的企业，包括跟潘石屹也有合作，合作在新经济中已经成为一种潮流，更多的企业会用合作的方式交换土地、交换资金、交换市场、交换品牌。这会在越来越多好的地产商中间体现，任何一次合作中都可能有各自的需求，跟嘉里的合作我们更多需要他们的资金支持和境外的管理能力，跟一些小的地产商跟我们合作可能需要我们的品牌和市场能力。

　　嘉里跟我们的合作，因为我们有自己的品牌和市场背景能力，二者是强强结合的一种方式。任何一种方式的合作，都不可能会丢掉华远自己的特色和品牌。我们会坚持在所有的合作中突出我们的优势，来利用对方的优势弥补我们的劣势，取得更好的成功。

　　[主持人] 还有一个消费习惯的问题。有网友问：个人认为作为一个国企地产公司，目标是可以服务普通老百姓，而不是追求利润最大化，作为国企公司的老总，你的集团目标是什么？

　　[任志强] 我们是两块，第一，要完成国有资产的增值保值，所以必须努力挣钱，不努力挣钱就养不活职工，就完不成国有资产的保值增值；第二，要无偿或者赔钱承担政府的公共事业，如果政府让我修地铁，我就要投资。如果干其他的可能会赚很多钱。可能作为另外的企业，是要承担给政府修路，每一个国有企业发展商都在承担类似的公共事业。回龙观是天鸿承担的，不能说我们过去没有建普通商品房，回龙观建设之前，5年10前之前我们就在建房子，不能说我们没有提供普通商品住房。

　　[主持人] 网友“恒源地产”：你看中华远的品牌效应吗，您希望华远品牌给人留下怎样的印象？您将如何宣传华远？

　　[任志强] 我们所有能承诺都是能做到的，诚信可能是第一位的。如果一个企业品牌没有诚信做基础，品牌坚持不了多久。诚信的条件就是我们用很多第三者协助的方式，比如担保、除了自己诚信，用担保的方式、用花钱的方式买诚信，为了让更多的消费者相信，如果质量出了问题可以找担保公司赔钱，担保的价格远远高于购买的价格。

　　第二，是我们的技术水平和管理能力，任何一个品牌的产品不能有质量问题，或者有明显设计上的疏漏。我们有自己的传统标准，我们敢说我们的房子质量高于社会平均值。我们不会出现设计上的漏洞，户型上的不合理、产品结构不合理的情况。所以买我们的房子可以很放心，我说几月份交工就一定交工。我们几乎所有的管理干部都住在自己的房产小区，而一些房产商不敢住在自己开发的小区。第一是诚信、第二是技术水平和产品标准要高于社会平均值。

　　　任志强：没有国家能让所有百姓都买房子

　　[主持人] 我发现我们发展论坛中的网友对您的一个观点评论非常多，就是您所说的不要让所有老百姓都买房子，满足最富的人？

　　[任志强] 全世界到目前没有一个国家出台一个政策让所有的老百姓都买房子。发达的资本主义国家没有做到，仍然打着社会主义牌子的国家也没有做到。从来没有任何一个国家能这么做，如果能让所有的老百姓买房子，政府会推卸责任，不承担应该承当的义务。中国的社会保障在过去做得比较完整，98年改革以后，也在进行一些社会保障性质的住房，比如廉租房。

　　但是符合廉租房的标准一直没有提高，真正申请廉租房的人很少。第二，增加了经济适用房的建设，本来带有社会保障性质，但我们认为中间很多政策没有执行好。比如对户型的监控问题，购买者的监控问题，使更多的富人购买了，而穷人失去购买经济适用房的机会，但不等于国家没有做这方面的事。中国政府两份文件，98年的23号文件，03年的18号文件，都说的是高收入者买商品房。18号文件高收入者和中高收入者买商品房，现在是现阶段富人买商品房，其他人是用其他方式解决住房问题。

　　低收入家庭可能永远也买不起房子，你可以租房子、政府贴租的房子、贴息的房子。另外，我不认为我们所有人都买不起房子，大家在说房价收入比，很多人说是13、14倍，香港是20到40％，香港人一样买房，很多工薪阶层也在买房子。无非他可能用更长的时间去还贷款。平均每7年，城市居民的收入翻一番，每九年农民收入翻一番，如果有30年的按揭时间，你的工资在3年中最少翻四倍以上。收入水平从现在计算买不起房子我个人认为不是，永远按现在的收入计算将来的房价，永远买不起。

　　天津市政府就实行了贴租方式的租赁房屋，北京市现在廉租房实际上没有很多人申请。真正符合廉租房标准的到目前有1万多户，实际申请3000多户，有一些人不申请是因为享受廉租房要把原来的房子上交，就不可能享受拆迁待遇。他享受租房待遇以后，可能离原来的工作地点远，但不表示政府没有拿这笔钱。北京市也建了一批廉租房，分了一批号，解决了一不能住房问题。所以政府在竭尽全力努力要解决符合廉租房标准的住户，我个人认为应该把廉租房的标准提高，让更多的人进入到廉租房的标准。

　　一个企业要做决策一定要根据市场做决定，有的土地招拍后的价格就已经到1万块钱，盖普通商品房怎么保证国有资产增值保值？有的土地1平米50块钱、100块钱，我可能盖经济适用房或者普通房子。前几天我们参加海淀区的一个土地推介会，一块土地在颐和园的正门前头，土地的出让价格已经到每平米9000多块钱，那我们就一定会盖很高级的四合院，否则拿不回成本。政府收到的钱已经将近1万块钱，怎么可能盖普通房子。根据土地情况和市场情况决定产品，是定位问题。

　　假定更多的低收入家庭买不起房子，我们再怎么降价也不可能让他们买得起。有更多高收入家庭的人需要住房子没住上，我为什么不能建适当高档一点的房子，让高收入者去买我的房子向国家纳税。高收入者高消费从另外一个层面解决了财政税收的增长问题，未必是什么坏事。如果政府的文件提出，让高收入者买商品房，商品房一定是面向高收入者进行生产的，而不是面向普通商品房或者低收入家庭。所以一定是根据土地的价格成本核市场情况，和企业经营的责任做定位和选择的。

　　我没觉得更多的人需要自己买房子，二季度工作调查中我们发现收入差别比较大，低收入家庭和高收入家庭的收入差别大概占到20％几到30％几，但是住房差别很低，低收入家庭的人均住房面积相当于高收人群的85％，比例非常高。我们没有发现低收入家庭，包括最低收入家庭的住房情况像社会上说得那么差。因为我们过去大量是房改房，现在全国有将近90亿平米的住宅建设，其中商品房只有13亿，数量非常低，而商品房其中一部分是单位买房进行再分配，私房占的比例也很低，房改房通过300、400块钱的方式卖给老百姓、卖给低收入家庭量是巨大的，大概有63亿平方米左右。

　　其中在98年到2003年用合资、集资、合建和成品价购房单位分房的大概有18亿平方米，商品房11亿平方米，差别也是巨大的。18亿8000多万平方米的分配也形成了一个低价购买，平均购价在200到300块。在实际购买中钱是非常低的。这些住房解决了绝大多数家庭的住房问题，商品房供应的量在市场上非常非常小，如果按总量计算，比例更低，大概只占全部存量的13％。现在所有的矛盾是只讨论13％的房子，而没有讨论87％的房子是怎么来的，怎么解决中低收入家庭的住房问题。我们认为现在最大的问题是新增家庭住房问题的解决，而不是原有家庭的住房问题解决。

　　商品房在供应中每年只能解决新增家庭的42％到45％，而新增户数增加恰恰是房地产供不应求的重要体现。而这种供不应求迫使房价不断上涨，而不可能下跌。如果没有其他的非房地产市场的建设去弥补巨大的缺口，房价涨得会更快。恰恰现在非市场化还有一部分建设在进行，比如三峡移民政府进行的住房建设的拆迁。)

　　[主持人] 我代表糖衣导弹网友质疑一下您刚才数据来源的机构？

　　[任志强] 我们reico工作室报告中所有的数据都有明确的来源出处，70％、80％是国家统计局的数字，是国家统计局专门调查队伍。

　　[主持人] 承担什么样的责任？

　　[任志强] 证明数据来源是正确的，有出处。现在对城调队数字的要求是有明名、有姓。我们调查32000人，一定是有门牌号码、有住址的。为了让报告公正，我们要求研究机构对所有的数字负责任。报告中任何一个部分，没有任何一个部分是数字没有出处。虽然有人质疑是发展商出钱，一些发展商形成的社会团体、行业团体出的钱。但是可以看看，所有署名的研究人员隶属于国家研究机构、社科院和政府的顾问单位，都有博士以上或者博士生导师的学历。

　　他们研究学者的要求，这样的一种态度。他们的报告我们只负责出钱，研究结果自己负责。既然他们敢写，由报告人自己承担责任，恰恰说明我们发展商没有影响他们报告的研究结果。而这个报告其核心的组织人员都是国家最核心机关的研究主体。所以我们对报告非常的信任，而且报告一定是公正、负责任的。

　　[主持人] 您在很多场合您会首选这个机构作为自己的理论依据?

　　[任志强] 报告不但可以做理论依据，而且分析方法是最全面的。除了工作报告把中国的整个市场建筑的全面情况做分析以外，其他的报告都只分析了商品化的房地产部分和局部的经济适用住房部分。而没有分析非商品化之外的巨大投资过程，比如中国过去基本建设投资为主，单位建设投资分房子。这个部分还在，而且这部分总量还大于商品房的总量。但是没有人分析，所以房地产市场过热和不过热，投资过高不过高，恰恰忽略那部分，过去那部分是计算在基本建设投资里。

　　可是从来没有人去研究它。我们报告不但获得中央领导两次批示，建设部总体也肯定我们的报告。

　　[主持人] 四海归心的网友问，除了廉租房之外，普通老百姓非常关心经济适用房，他们首选是经济适用房，您认为什么样的房地产商会选择开发经济适用房，为什么您不尝试一下。

　　[任志强] 可能网友不了解情况，我们想尝试经济适用房，政府要信任我们，把经济适用房交给我们。如果不给我们地，我们是没有资格建经济适用房。建设过程中也有很多腐败，很多政府是故意要把利润让给他最信任的开发商。很多地方也有这种情况，包括北京。如果不是某些领导做某些事情，一些公司可能拿不到土地。不是所有的公司愿意做就能做，我们也愿意建，但是没有被政府选择，不是我们不想建经济适用住房。我个人认为，从国际上已经走过这段历史的发达国家看，廉租房是政府出钱建设，用最低租金进行社会保障，几乎所有国家都有。

　　第二个层次是政府盖的公屋，可以用特定的限制性方式卖给低收入家庭，也要求他们在转让房屋的时候必须卖给政府，或者卖给政府指定新的购买者，而不能进行私有化交易。香港购买公屋的要求很严格，前几天媒体讨论单人算不算家庭，香港是一个人没有资格申请，政府不能用政府的财政收入贴补一个有完全劳动能力的人，只有你有抚养人口，要有妻子、老人、孩子组成家庭才可以有能力购买。香港政府要求居住7年以上，人均现有的居住面积少于7平米一系列条件。

　　中国现在没有严格的控制，等于把财政的补贴，二次转移分配过程中转移到不该转移，或者不应该享受转移的人的头上。现在的经济适用房政策可以保留，但一定要调整，使它更加国际化，更加符合转口补贴到应该补贴的人。在国外更多把不能享受经济适用住房的人购买能力提高，是用贴息和贴租的方式，比如100块钱，政府贴80块钱，远远高于经济适用房和租赁房的廉租价格，但是低于社会的价格。

　　美国很多种低收入家庭购买商品房的贷款利息和降低的，我们现在住房公积金带有贴息补贴性质，我们要求没有住房公积金的人没有权利贷款，而美国没有住房公积金之说，但是收入情况会有限定，用企业发债券的方式提供低息贷款，在欧洲、美国发达国家都有。中国从福利分房向商品房转化的过程，还没有完成。原来实物分配占重要的量，这不部分把原有的城市家庭解决掉，变化是巨大的。尤其中国由于有原来实物分配的基础，实际的购房条件和国际的购买条件也不一样，原来父母分60平米的房子，因为住两代人，60平米人均计算平米数不够，可能父亲和子女共同出钱买了一套新房子60平米，儿子女儿从家里搬出去，老俩口人均是30平米，买一套60平米的住房实际解决是4个人，因为子女也从30平米变成60平米。

　　替代作用在国外和中国是不同的，如果把两套房子平均起来，因为是两代人分别购买，一带是原来住房问题，一带是新商品房的问题，所以购买力降低。为什么我们看到虽然商品房的增长速度很慢，但是人均增长面积很快，因为原来的底很大，一旦有一部分替换作用是一带二的关系。我们现在常常忘掉了我们不是从完全没有房子在荒地上居住去购买房子的基础，大量有70万平米大量的房改房，原来单位分配的住房，还有一部分公房出租的房子解决整体住房的总量。所有人的眼睛都盯着商品房？为什么不买二手房、房改房。

　　如果仅仅盯着商品房市场，所有人买房子一定是错误，私有化已经接近80％，高于发达国家，恰恰说明房改房奠定了基础，大家用300、500购买了房改房，这是中国购房最大基础。仅仅按商品房计算，确实很多人买不起，如果按房改房和商品房一平均，取得房屋的成本是很低的，原来政府解决的占了巨大的基础。

　　[主持人] 网友“四海归心”：上一部分言论是否证明房地产二级市场以及经济商市场有关国家的规则和存在缺失的状况？

　　[任志强] 我国的法律是滞后的，比如物权法，现在房子成为私人所有，但出现不清楚房子哪一部分归谁而打架的现象。交易市场也同样存在问题，不管二手房的交易，还是一手房的交易，在市场规则上，都有不完整的地方。尤其二手房市场，税制、税率各方面都不规则，现在最常提的买第二套住房的概念是非常不准确的。如果按香港的法律是只允许拥有一套住房，你可以买第二套、第三套，香港以纳税人为单位作为家庭，一个家庭只允许拥有一套住房，如果始终拥有一套，比如买了新的旧的卖掉，不收任何税，政府应该承担解决城市居民居住的权利的基本责任。

　　但是我们现在不是这样计算，只要拥有第二套，是另外一个税率法律在管辖。任何一个家庭可能在变更住房的情况下一定会先买第二套，因为是期房销售，买第二套以后卖掉第一套。所以香港为解决这个问题规定在半年之内可以同时拥有两套，在半年以后拥有两套就要收税，可能有投机、炒房的行为。因为更多人可以通过买一套小房子先居住，再把旧房子卖掉以后把一套大一点的房子，梯次扩大到能满足自己的需求。纳税是第一次只用10万块钱的免税额，第二次在用10万块钱免税额，可能买5、6次会用掉免税额，老百姓会用不断购买的方式变换自己的住房条件。

　　我们现在的媒体宣传是花了一辈子的钱买一套大房子。而发达国家市场经济方式是根据自己的需求买适合自己居住的房子，比如我从东城搬到海淀工作，我的家也可以搬到海淀，这就减少大量市内的交通流量。可能在发达国家这种事情已经解决了，比如美国今天在一个城市，明天就换另一个城市的房子。美国只有不到3亿人口，住房交易总量大于我们好几倍，恰恰因为发达的二级市场。二级市场交易量是一级市场交易量的5到7％，我们二级市场在各个程度、税收政策、待遇、银行金融支持等各方面与发达国家还有相当长的差距。我们要通过改革、进一步的与时俱进，改变这种情况，才能够真正使房地产市场发挥作用。

　　[主持人] 对不太讲理的拆迁户你们怎么做？

　　[任志强] 我们过去遇到很多，最好的办法就是靠法律，让政府协助解决。因为在法律上明确规定，我们的拆迁标准是政府给定的，政府有责任维护政府法律的执行和拆迁标准的执行。政府用行政诉讼方式去解决。当然会有一些其他的因素决定对拆迁户的解决问题，比如如果不讲理到触犯治安法律时候，可以由公安部门解决。讲理和不讲理谁来判定？由政府，政府是制定拆迁政策的部门。

　　任志强：没有觉得潘石屹得了便宜卖乖

　　[主持人] 由于时间的关系，今天不可能一一回答网友的问题。 网友“rigid”：潘石屹得了便宜还卖个乖，还给人一张笑脸，尽管很虚伪；而您得了便宜后，还气鼓鼓的，好像别人还欠他的。您怎么看这个观点？

　　[任志强] 我没有觉得潘石屹得了便宜卖乖，我不觉得自己得了便宜气鼓鼓。如果所有人都有维护自己行业自律、或者维护行业信誉的观念，这个行业会越来越发展。如果每个人都破坏行业的信誉，行业可能就没有生存的价值，或者没有生存的基础。我希望所有的发展商、消费者，当你在市场上进行经营，不管是哪一方都有责任维护市场的秩序。这样这个市场才能在共同的监督下变得更好。

　　我个人没觉得我在市场上占便宜或者气鼓鼓，我们有资格去说这个话，第二，我是全国工商联原来的轮值主席，热衷于维护行业的需求。有人说是利益集团，确实是。马克思说，所有人的奋斗都是为了自己的利益，这个是人的本性，利益集团也必然会出现。但是最重要是看你是不是公正，是不是在维护或者希望这个国家、社会、市场更好，而不仅仅是哪一个企业赚多少钱。

　　所有的网友查网上记录，我从来不在网上说自己的产品如何好，自己的产品是要靠消费者说我的产品比别人好，更多的消费者买了我的一套房子，还会买第二套房子，或者第二个楼盘、第三个楼盘的房子，这就是市场、消费者对华远的信任，有了这个信任，我们一定是笑咪咪的，而不是气鼓鼓的。

(责任编辑：胡立善)