8月15日，央行在《2004年中国房地产金融报告》中提出“建议取消现行房屋预售制度”，此议一出，引发各方激辩，骤成社会焦点。8月24日，建设部新闻发言人表态，“国家近期不会取消商品房预售制度”。但是，各方就是否取消预售引发议论，也给了人们许多思考。央行建议释放出减少房地产金融风险、维护购房者权益、促使开发商优胜劣汰等多方面的政策信号，因此，业内专家认为，从长远来看都将是大势所趋。

    一、期房的简要定义及发展过程

    期房即预售商品房，是指从开发商取得《商品房预售许可证》可以公开发售开始，正在建设尚未竣工交付使用的商品房，购房者在购买期房时签订的是《商品房预售合同》，购买后一般需要等待一段时间后才能入住。现房是指开发商已办妥所售项目的《房地产权证》的商品房。现房必须是整体竣工并通过验收，购房者在购买现房时签订《商品房买卖合同》，即买即可入住。

    从有关资料中看，最初期房是在1953年的香港发展而来的。香港住房严重不足，需求庞大。时年30岁的霍英东成立立信置业有限公司，一改当时的现楼销售政策，提出“预售楼花”，并提倡分期付款。随后其他地产商纷纷效仿，成为香港房地产市场的一大经营特色。从1955年到1965年10年间，香港地产业得到蓬勃发展。之后传入中国内地。房屋预售制度是我国房产市场发展初期，为了给予成长中的房地产开发商的一项扶持政策，意在降低房地产行业的进入门槛，鼓励更多企业进入房地产，以便保证中国的住房制度改革得以成功。从实践经验来看，尽管房屋预售制度推动了中国房地产市场的繁荣，但是由于期房销售是建立在企业的“信用”基础而非实物之上的，从而不可避免带来大量的市场风险和交易环节的问题。因此，从香港移植过来的期房销售从诞生之日起便争议不断。

    二、株洲预售房情况

    我国商品房预售制度是1994年《城市房地产管理法》公布后正式确立的，而商品房预售许可证也随之产生。此后国务院《城市房地产开发经营管理条例》、建设部《城市商品房预售管理办法》均对商品房预售制度作出了详细的规定。人民银行曾在2003年6月发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中规定，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款，这意味着开发商将不能收取购房者的全部预售款。株洲市从1995年开始有了预售，预售面积为6.34万平方米，占同期开发面积比重6.1%，年末累计订金、预售款为5900万元，仅占开发资金总额的10.1%，以后逐年增加。到2004年预售面积就达到60.04万平方米，占同期开发面积比重14.2%；通过预售和收取订金筹集的开发资金达11.99亿元，占了投资总额度的46.67%。在今年1－7月，预售面积54.98万平方米，占同期开发面积比重15.54%，通过预售和收取订金筹集的开发资金也有7.14亿元，占了投资总额度的45.2%。

    三、取消预售可能带来的利好与负面影响

    利好主要体现在以下几个方面：

    （一）少了许多房产交易纠纷。由于预售看不到实物，看到的仅仅是欲购房屋的户型图、整个园区的效果图、样板房或广告中的房子，而期房预售机制的诸多不可预见性和未知性，往往成了日后矛盾与纠纷的根源。从株洲目前的市场看，购房人买期房最大的忧虑还是期房的质量能否像广告说的那么好，在消费者反映的购房问题中，质量与宣传不符的问题比例不小。同时也存在把已抵押的房屋再预售，把已预售的房屋再预售、再抵押等事件。

    （二）降低了购房风险。一是房屋延期交付使用风险。二是房屋内在品质变换的风险。其中房屋建筑面积、建筑结构、配套设施合同上约定与实际不符，以致使消费者的心理预期与交房的实物大相径庭。三是房屋权属证件无法按期得到的风险。导致购房者蒙受产权再转换或抵押融资受阻的风险。

    （三）加快开发群体的整合。取消房屋预售，无疑会动了不少开发商的奶酪。当前株洲市现房销售的楼盘可谓凤毛麟角。如果预售这么一个重要筹钱的路子被封死，可能导致部分开发商因为缺乏足够资金实力不能再参与下阶段的开发，造成行业的大清场，将加快开发群体的整合，一些弱小企业也将面临淘汰出局的危险。

    （四）银行的贷款风险减小。取消现行的新房预售制度，毫无疑问，对于打击房地产市场过度投资，降低金融链条当中的上游风险有着重要意义。由于切断了预付房款的渠道，这部分的缺口必须由开发商的自有资金来填补，自然降低了银行贷款的风险。开发商自有资金的提高，使得原来风险的承担大部分集中在银行的局面得以改观，开发商与银行共同承担风险，从而也约束了开发商的投机行为，银行的现金流状况也能得到改善。

    （五）有助于建立透明的市场。房子这种商品虽然特殊，但也始终逃脱不了作为商品的属性。如果是现房，百姓眼见为实，对比与讨价还价有了更多选择，看得清楚，心里明白，买得也踏实。期房则大不一样，起初看起来可能便宜(当然事实可能也的确如此)，但一旦出现烂尾楼或当初承诺的与实际交付的大有出入，价格上的优势似乎也就微不足道了。消费者贪便宜实际却吃亏的事情还是有的。因此，株洲市目前个别有实力、有远见的开发企业出于发展战略、赢得消费者信任和树立品牌的需要，不追求短期的利益，而谋长久发展空间，开始将眼光投放到消费者广泛认同的“全现房销售”方式上。

    当然，负面影响我们也不能忽视。

    1、银行方面受到一定损失。事实上，在支持房地产业发展的同时，银行确实也靠房地产开发贷款和个人按揭贷款两项增添不小的业务量。据统计， 2004年株洲金融机构房地产贷款期末余额为31.3亿元，占年末金融机构各项贷款余额的13.1%，不良资产为2.57亿元，不良资产率为8.2%。其中个人住房贷款期末余额13.5亿元，不良资产1467万元，不良率仅占1.1%。从目前看，个人按揭还是银行贷款当中最优良的贷款之一。当开发商只能卖现房不能预售期房时，开发商不再能够通过预售提前使用银行贷款，去完成房屋的建设，房贷风险自然减小。但风险总是和收益共生的，规避风险往往是用收益的机会成本为代价。

    2、开发商面临压力增大。通过近几年的积累，株洲开发企业实力大有增强。统计数据显示，近年来株洲开发商的自有资金逐年提高，从2001年的12.22％，2002年15.43％，2003年17.8％，直到2004年下半年，相关政策要求房地产开发企业（不含经济适用房项目）的自有资金比例必须从20％提高到35％以上，从2004年还是19.06%，到今年1－7月已达到35.83%。但这部分资金远远不能满足开发需要，企业还指望利用预售回款实现滚动开发，规模扩张以及土地成本的直线上升已经使大家囊中羞涩。今年初，株洲市开发及销售业绩较好的几家房地产成立株洲市首家大型地产产业联盟，抱团共对挑战，而对于那些刚起步发展中的企业、靠银行贷款支撑的小企业或项目公司压力更大。目前株洲房地产行业的市场集中度相对较低，企业实力不强，项目公司仍占有一定的数量。此时若再取消预售制度，恐怕会出现更残酷的洗牌，部分房企被淘汰出局，并由此对整个市场造成很大影响，这对房地产业的长期健康发展是不利的，与中央旨在促进行业持续稳定健康发展的宏观调控主旨也是背离的。

    3、房产投资也将继续回落。今年中央宏观调控各项政策措施频频出台，株洲的房地产业投资已开始‘降温’，逐月回落。今年 1－7月，同比增幅仅为2.6%，速度已明显放慢。这几年开发投资资金来源中，订金、预售款都占有三成以上的比例。数据表明（如下表所示），预售资金是开发资金中一个重要来源。如果取消房屋预售制度，它会降低房地产业的流通性，进一步加大房地产开发企业融资的负担和融资成本，使得房地产开发投资继续萎缩，株洲房地产经济乃至株洲市整个宏观经济都有可能受到影响。

                           年份
    　　　　　指标          2001    2002    2003    2004   2005.1－7
    自有资金（亿元）        0.98    1.64    3.88    5.44        7.03
    自有资金率（%）        12.22   15.43    17.8   19.06       35.83
    定金及预收款（亿元）     2.8    4.02    8.39   11.99        7.14
    占本年资金来源（%）     34.9   37.82   38.49   42.01        36.4

    四、总体评价和建议

    从以上分析看出，株洲现在开发商普遍不具备现房开发的资金实力，就是说如果一定要取消期房预售，现在的时机尚未成熟。推行现房销售制度，是房地产行业发展与规范的必然道路，但是，这条道路怎样走好，值得深入研究。

    本人认为，是否取消房地产预售制度并不重要，重要的是看看这种房屋预售制度是不是房地产市场许多问题的根源。如果房地产预售制度确实存在许多风险，那么这些风险目前由谁在承担。不能全是银行、房地产开发商负担，更不能是消费者负担。再者，通过“炒楼”是否制造出市场的虚假紧缺，引发房价的攀升与开发投资过热的恶性膨胀？会不会带来整个房地产行业灿烂之后陷入长期萧条？

    这种担心不是没有根据。在今年初举办的2005中国经济政策与房地产发展论坛上，建设部政策研究中心副主任秦虹谈到：现在无论是开发商还是买房者，对银行的贷款依赖程度比较高，作为企业来讲，融资渠道非常有限。据统计数据，60%到70%的房地产项目是靠银行贷款的，在政策上出台扩展房地产行业的融资渠道是必需的。随着金融对房地产支持力度加大，风险也加大。金融业对待风险的态度无非是两个，一个是防范风险，另一个是转移风险。就转移风险来讲，方法很多。比如说，要求所有的抵押贷款者做担保，把贷款人本身的信誉和还款能力进行担保，如果还款人还不上款，由担保机构进行保险。同时还可以找新的投资者，抵押贷款证券化等等，这些都是转移风险的方式。但是现在看来，我们转移风险的机制还是很差的，全国一万多亿元个人抵押贷款真正有担保的10%都不到。由于担保机构也是刚刚发展，自身还很不完善，所以能够为银行所分担的风险是十分有限的。关于抵押贷款的证券化，目前条件尚不成熟。因此，当银行转移风险机制尚不完善的时候，采取措施，加强自身的风险防范是必然的。

    宏观管理层显然已经从全局上看到问题的关键和实质，在发展论坛上，提出了完善转移风险机制，是今年房地产的政策重点之一。

    在市场经济体制下，面对房屋预售制度的风险，银行有能力自行选择规避的方式。但一般消费者在房地产市场却处于弱势，面对期房的风险，政府是有责任及义务来帮助他们来规避风险、减少房地产开发违约之损失。这就得建立一套完整的法律体系、信用制度及房地产监管制度来保护住房消费者的利益。特别是有关政策在实施过程中是否有成效。

    目前市场上购房者利益不断受到侵犯的事实则说明，株洲市在制度执行中仍有不到位现象，有关制度还需不断加以完善。比如政府可以建立一种房屋预售制度的风险担保基金，就如存款保险制度一样，凡是参加房屋预售制度的房地产开发商都得参加这个基金，即按营业额缴付，一旦出现问题，就得由这个风险基金来承担责任。这样不仅可以把整个房屋预售制度的风险分散给消费者、银行及房地产开发商一起来承担，而且也能够约束房地产开发商减少违约。为了保护真正的楼市投资者、保证来工业新城创业人士与生活在株洲百姓的住房需求，保证房地产业健康可持续发展，我们要走的路还很长。