最近,有媒体报道,已有多家商业银行正酝酿推出固定利率个人房贷,这是银行对央行在《2004中国房地产金融报告》中提出"可以考虑让商业银行推出固定利率房贷"建议后作出的一种积极反应。市场普遍认为,一旦银行推出固定利率个人房贷措施,这是银行将放宽个人房贷及房地产市场回暖的一个信号。当然,我们更关注银行为何要推出固定利率房贷及由此对银行会产生怎样的影响。

    在了解银行之所以会积极响应央行的这项建议之前,有必要先了解一下什么是"固定利率个人房贷"。所谓固定利率个人房贷是指银行根据自身对利率走向的判断,向购房人提供一个利率报价,并为购房者提供一定期限内的固定利率,它不会随央行利率的调整而变动。我们注意到,央行提出商业银行可以推出固定利率个人房贷建议,是基于这一层面上的考虑:一方面,2005年以来个人住房贷款月增额明显减少,如5月份新增144.89亿元(比上年同期减少159.37亿元),这是自2003年3月以来个人住房贷款当月新增最小值。截至今年6月末,个人住房贷款余额达1.74万亿元(增长25.59%),同比回落16.38个百分点；另一方面,随着央行调高个人房贷利率,一些城市中个人购房者提前还贷的现象相当突出,由此对银行的房贷收益与其资金成本匹配会产生一定的不利影响,针对房贷提前还贷数量快速增长的担忧。上述因素促使了央行提出了"可以考虑让商业银行推出固定利率房贷"的建议,目的是为了满足房贷者回避利率风险的需求。

    对于商业银行来讲,目前个人房贷是银行贷款结构中质量最好的一块优质资产。数据显示,目前四大国有商业银行中个人房贷质量较好,不良贷款率稍高于1.5%。现在,个人房贷增长乏力及提前还贷数量激增,正在吞噬着银行的预期利润,尤其是后者,眼看到手的稳定利润将会打水漂,更是让银行焦急万分。但是,银行又不得不面对当前房贷市场的两大突出问题:一是受宏观调控的影响,个人房贷需求激减,银行的个人房贷业务陷入了低谷,个人房贷增长明显放缓；二是受预期中国已进入到利率上升周期的影响,个人房贷者为回避利率风险而纷纷提前还贷,这一趋势似乎难以阻挡。在这种情况下,如何打破眼前的困境,借助于开发和推出固定利率个人房贷的创新产品来吸引更多的房贷客户,促成了商业银行积极欢迎和响应央行关于固定利率个人房贷的建议,这也是目前商业银行走出房贷业务低谷的一种尝试与其内在发展的一种需求而已。

    那么,将个人房贷"利率固定化"会对商业银行产生什么样的影响呢?首先,在加息预期及房市调控的双重影响下,银行的个人房贷业务萎缩是难免的。因而,推出"固定利率个人房贷"业务,将刺激个人房贷市场的复苏,并为银行赢得更多的、稳定的和长期的预期利润,总体上对银行而言是相对有利的；其次,目前房贷利率(5年期以上)基本上执行了5.51%的下限水平,一旦房贷利率上升且升至10%时,不仅会导致个人购房意愿下降,而且还会引发个人房贷违约数量激增,导致银行的个人房贷风险。从这个角度分析,推出"固定利率个人房贷"业务,可以锁定购房者与银行两者的利率风险,银行也可以获得其合理的利润；再次,对于银行而言,推出"固定利率个人房贷"业务也不是没有风险的。因为,个人房贷的期限较长,期间利率变动的可能性较大,一旦央行调整的利率水平超过了固定利率房贷,那么银行就会面临利率风险,对银行的利率定价和风险定价能力提出了极大考验。因而,如何回避利率风险,需要银行有回避利率风险的管理工具如利率互换和利率期权等,也要求管理层要尽早推出这些工具。

    尽管如此,从总体上讲,银行推出"固定利率个人房贷"业务是利大于弊。从诸多银行的行动看,受到央行的首肯与支持,相信这一房贷创新产品有望尽早推出,且目前推出固定利率房贷在技术上也没有任何障碍。