土地增值税击退豪宅开发潮 新房能否拉低房价？

    2005年的房地产市场异常热闹，沸沸扬扬的“取消预售”风波还没有停歇，“深圳将恢复征收土地增值税”的传闻又弥漫开来。消息刚披露时，在证券市场，华侨城、招商、万科等房地产上市公司的股票价格集体下跌。这次地产股集体下跌，无疑与深圳将恢复征收土地增值税的传闻有关。

    征收土地增值税对房地产市场何以有这样的影响力？下面从深圳土地市场、新房及二手房市场三个方面谈谈我的看法。

    土地市场：提高土地利用率

    土地交易的增值税一般采取累进税率，增值利润越高，税率也就越高，所以恢复增值税可以减少开发商储地投机的行为，缓解深圳目前土地市场上僧多粥少的局面，也迫使开发商充分利用现有的土地资源，避免超过了一定的期限而被政府收回的情况。

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    新房：能否拉低房价尚无定论

    利用不同税率减少高档住宅来拉低房价能否实现，还要看土地增值税的具体征收方法。增值税如果实行差别税率，即高档住宅比普通住宅高一倍，也就意味着政府将限制高档住宅的产生。而目前许多开发商选择高档住宅是因为其相比于中低档住宅的高利润率，住宅越高档，利润率越高。但是，当开发高档住宅在交纳普通住宅两倍的增值税后其利润仍然比开发普通住宅的利润高，开发商还是会选择高档住宅。

    房价最终是由供需决定的，目前深圳市场的供需一方面由于之前一系列国家宏观调控的影响，趋于供小于求，征收增值税，开发商的成本就会上升，有可能会将其增加的成本转移到房价上来，这样看来，将可能导致房价上升。另一方面，之前深圳免征的政策在一定程度上吸引了一部分外地的开发商，同时也吸引了一些其它行业的企业加入到房地产行业中来。一旦开征，将会使一部分开发商流失到其它地方或其它行业，同时也加速了开发商之间的汰弱留强。

    另外增值税的恢复，主要还针对目前投机资本大量进入房地产二级市场，对房地产开发投资及发展带来整体性风险。增值税的征收，将使大部分资金撤出，被迫去寻找新的出口，这对减少房地产市场投机行为，促进市场向良性健康方向发展也有好处。

    二手房：加大交易成本遏制投机

    二手房转让的土地增值税为销售价格的0.5%左右，这个税率相对于营业税的5%来说影响要小了许多，但还是加大了二手房的交易成本而使二手交易量萎缩。同样，由于要交纳土地增值税，转让者可能会将这一部分增加的费用摊在房价里面而使二手房价上涨。0.5%的税率虽然不高，但是已使投机者雪上加霜，对投机又是一个限制。对有自住需求的购房者在短期内会有产生心理影响，但是由于0.5%的税率相对较低，随着时间的慢慢推移，增值税的影响会逐渐淡化，而且购房者也不太可能会因为转让者将0.5%的税摊在房价中而放弃购房。

    深圳市政府会采取何种征收方式，何时开征土地增值税，尚无定论，但按国家规定是今年10月1日起开征，深圳地税局将于近期出台征收通告。希望如国土局相关负责人所说“全局考虑，慎重处理”增值税的征收，以期对市场的冲击减至最低。