浦东三林、闵行七宝热区大盘战例成经典

    从８月下半月至今，为了打破销售僵局，尽快回笼资金，沪上众多开发商采取了更多积极救市的销售措施，不少楼盘以各种名义纷纷降价。一时，不少板块由于某个楼盘的降价而发生楼市“大地震”，降价楼盘带动区域板块成交量不断攀升。但是，一时间的销售火爆并不能代表市场回暖，从上周相关统计数据可以发现，全市成交量居前的板块无一例外是靠低价带来的“短期利好”。

    【闵行七宝】

    碧林湾带动区域“地震”

    据本报“售楼处全览”数据显示，上周全市５９个区域板块中，闵行区中外环间的七宝板块共售出房源１３９套，数量位居全市之首。该板块内的碧林湾首先打破销售僵局，紧接着江南星城等几个楼盘纷纷降价促销，目前售价均已回调至去年１０月以前的水平。一周之内，这几个降价楼盘销售套数均居板块前列。

    延伸阅读: 价格突围 十月份上海楼市将再度下跌　　沪房价跌30%不在话下

    碧林湾住宅小区位于闵行区七宝生活圈内，北靠华茂路，南面是五桥港，西面是华莘港，东邻七莘路，中谊路贯穿小区东西，三面环水。该盘所处的七宝地区历经十余年发展，周边生活配套已相当成熟。小区距七宝商圈１．８公里，商圈内有完善的商业配套，现有及规划商业面积超过６０万平方米，人气兴旺，是七宝镇内多个住宅区域可共享的商业设施。

    碧林湾二期房源原本计划今年３月中旬开盘，当时销售均价定为８５００元／平方米以上。受到房产市场调控政策的影响，该盘一直捂盘不售，开盘时间一拖再拖。８月前，七宝的新房售价一直在９０００元～１００００元／平方米，尽管销售冷淡，但开发商一直“屏”着，大家商量好似地一直不降价。７月３１日，碧林湾率先甩出了７７００元／平方米的均价，当时引起一些震动，让日益流失的老客户重新关注七宝板块，但实际成交套数仍达不到开发商要求。紧接着，碧林湾９月３日接待某媒体组织的团购，推出８０套优惠房源，均价６８８８元／平方米，报价６３８８元～７３８８元／平方米，当天支付定金者每平方米可再优惠１８８元，直逼去年１０月的价格水平，一举破冰。该盘二期房源共２５８套，７月底至今已售出１５１套，已售均价７２００元／平方米。

    碧林湾这个价格一出，七宝房价开始“大地震”。碧林湾是目前七宝比较有影响力的一个楼盘，后续供应较多，该案的价格变化对七宝的新房市场和二手房市场都有着举足轻重的作用。据业内人士分析，碧林湾此举将直线拉低整个七宝板块的房价，对区域内的新房和次新房交易都会产生较大影响，七宝未来的房价必降无疑。而七宝目前的规划配套都比较齐全，是闵行较适宜居住的区域，对闵行其它区域如莘庄、古美等都有辐射作用。七宝的房价变化，最先受到影响的可能就是以上两个区域。

    位于龙茗路、顾戴路古美生活板块内的江南星城小区受到七宝板块的降价辐射，也迅速作出反应。前一阶段该盘曾推出“江南之夏”、“江南中秋”系列促销活动，使销售速度大大加快，房源所剩无几。随后该盘趁势追击，９月１７日，江南星城二期———叠翠江南推出位于小区核心位置的３３０套房源，均价８４００元／平方米，在闵行中外环间楼盘定价比较合理，加上该盘小户型、低总价的规划特征，使得房源一经推出便再度成为闵行区热销楼盘之一，开盘仅３天，已售和预定套数就超过８０套。

    不仅新房市场在此番降价旋风中借势热销，在整个楼市的价格体系中，二手房市场也受到了巨大影响。目前七宝二手房交易比较火热的楼盘集中在七莘路、新镇路、青年路两侧，万兆家园、碧林湾、白雪公主等都是挂牌量较多的楼盘，单价在６０００元～１１０００元／平方米之间，其中七宝中心区老公房挂牌单价高于７０００元／平方米。由碧林湾团购价引起的新房降价风暴，对周边二手房市场将产生不小的冲击，二手房价格难以避免地将要出现大幅回调。

    【浦东三林】

    环球·翡翠湾成销售典范

    上海典型指数系统数据显示，７月“二低一高”的浦东楼市，８月呈现出“二增一减”的新势态。区域成交量有所反弹，环比增加４４％；同时新房供应继续放量，环比增长１１％，但增长幅度明显放缓；区域价格指数继续下挫，本月下降幅度为６％。事实上，今年５月后，浦东的新房均价就以每月１０００元／平方米的速度不断下滑；到８月为止，浦东房价已与去年年底的水平基本持平。

    部分项目的优惠价格吸引了不少购房者，并且取得了很好的销售成绩，是导致浦东成交量提升最直接的原因。８月新增实施价格优惠的项目有两个，位于内环以内、中外环线间，分布于东城板块和三林板块，平均降价幅度为２２．５％。据“售楼处全览”数据显示，浦东三林板块近期成交量在沪上５９个区域板块中位居第二，一周成交套数１２７套，其中有１１２套成交房源集中在环球·翡翠湾这个楼盘上。

    目前，翡翠湾甚至已成为沪上楼市的销售典范，也印证了开发商营销策略的正确。该项目位于世博会红线范围内，本身是低容积率的混合型生态社区，开发商实行的“跑量”政策是非常明智的。翡翠湾自８月７日首批公寓开盘以来，７５００元／平方米的价格极具诱惑力，取得了连续两周销售３５０多户的骄人业绩。８月２１日，翡翠湾紧急加推第三批公寓，依然有１３０多组客户连夜排队抢购。８月２８日，该案又推出近期最后一批总价７０多万的景观二房。

    据汉宇地产三林分行缪经理分析，当地近期开盘的楼盘价格都有所下调。翡翠湾公寓房近期开盘价格在７３００元～７８００元／平方米左右，而且基本都是两房，因此销售较好，现在的尾盘价是７８００元～８５００元／平方米。由于采取了合乎形势的低价营销策略，该盘成为８月整个上海楼市的明星楼盘。虽然目前其７８００元／平方米的价格并没有影响到整个区域，但为这一区域未来的价格走势埋下了伏笔。另外，该区域内另一大盘——翡翠上南在推向市场时，均价在９２００元／平方米左右，而迫于板块压力，目前也已将均价下调至８５００元／平方米左右，相比周边楼盘并不算高。同时即将面世的上南雅筑四期，预售价定为７０００元～８５００元／平方米之间，比目前该盘一二期的二手房叫价还低，而该盘三期房源去年上市时预售价格还高达８０００元～８８００元／平方米，降价幅度相当明显。有消息称，１０月底即将开盘的位于三林城内的环球中央花园开盘价将跌破７０００元／平方米。

    目前该区域内由于有拆迁项目，故以租赁为主，也有来自卢湾、黄浦的少量看房客户。老公房走势较为平稳，供需变化不大。时下，上南昌里地区次新房的成交价在１００００元～１４０００元／平方米左右；其它区域次新房的成交价在８０００元～１００００元／平方米左右。迫于板块内预售新房价格回调的压力，整体房价都有下调趋势，已经初步回归理性。