尽管房地产市场已经风声鹤唳，调控的政策之弦却并未松懈。然而，近两个月来，大摩、高盛、麦格理、ING、DIFA等世界顶级投资公司仍在加速投资上海的房地产市场。针对外资在华投资房地产的比例不断增长的现状，业内人士提出质疑:中国经济发展了，房地产升值了，外资也应该来分享吗？中国是不是也该学习韩国、澳大利亚等发达国家的经验，对外资投资中国房地产实行严格控制？近日，国家外汇管理局资本项目管理部门有关负责人透露:外资在中国房地产市场中所占比例已近15％。为防止国民财富流失、抑制房地产炒作、维护国家安全，外管局将借鉴国际经验，完善外资进入房地产行业的相关外汇管理政策，配合有关部门继续实施房地产市场调控。

    外资大举进入京沪

    境外资金进入中国房地产市场在人们不经意间已形成一股潮流。据了解，截至今年7月，平均每月有20至30个海外基金来到上海，寻找房地产投资机会，他们主要是来自欧美的基金，也有来自中东的。其中国际上名列前茅的几家外资基金，在与上海房地产企业合作的项目公司中，外资所占的股本份额由过去只占有5％股份，迅速上升为占有50％及以上。2003年7月，第一家海外基金——美国摩根士丹利房地产基金率先进入上海房地产业，并在短期内获得了超过预期30％的收益。在试探成功之后，2004年成为海外基金登陆上海最多的一年。今年9月13日，摩根士丹利与其战略合作伙伴——上海盛融共同宣布，两家公司成立的合资公司收购了上海世界贸易大厦的产权。大摩方面透露，为取得这座商业大楼付出了9000万美元的代价。而早在6月份，大摩已出资8.5亿元收购了上海广场4万多平方米的商场部分。

    9月8日，澳洲最大的基金公司麦格理宣布了对总建筑面积达1.65万平方米的上海城市酒店公寓的收购，收购价格4亿元。而在7月份，麦格理已协同一些基金以38亿元，收购了杭州等9个城市的购物中心。来自欧洲的基金也不甘示弱。8月14日，全球基金公司ING再次携手复地，联合开发复地曲阳住宅商业综合项目。也在8月中旬，德国第二大房地产开发商及投资基金DIFA和嘉创集团及顾问方世邦魏理仕物业顾问公司签署有关收购的框架性协议，DIFA出资7.2亿元收购嘉创集团的华狮中心。某跨国机构中国首席代表表示，外资机构对中国房地产市场认识有一个周期。现在时机成熟了，预计会有更多的基金会进入中国。据透露，摩根士丹利将在今年年底前在上海成立地产总部。境外资金在强势进入上海的同时，也将目光投向北京房地产市场。香港中原地产华北区总经理李文杰认为，以国内的土地政策调整和人民币汇率的调整为节点，海外基金进入中国可分为两个阶段:2002－2004年初为第一个阶段，在这个时期，海外大型基金率先进入内地的上海，而在北京主要是咨询。2004－2005年利率调整为第二个阶段，这个时期海外基金进入北京速度提高。

    据称，海外基金登陆北京的选择不再局限于房地产开发项目。就在8月26日，包括澳银亚洲、凯雷投资在内的两家海外投资基金对顺驰置业集团投资总计达4500万美元，主要用于顺驰置业在内地扩展以及产业链的延伸。尽管相关监管部门调控政策频出，境外投资内地房地产市场的资金仍在不断涌入。继京沪之后，今年春节前后，国际投资机构又纷纷抢滩北京房地产市场，动辄砸下数亿美元。天津、广州、南京、深圳等城市随后也成为目标。此前，外资在中国内地房地产市场占比过高，被认为只是上海、北京等少数城市的“专利”。据央行金融市场司调查，外资占上海全部购房资金的比例2003年初为8.3％，2004年底已经达到了23.2％。仅2004年头11个月，外资流入上海房地产市场的总量超过222亿元，其中用于房地产开发的约150亿元，占全年房地产开发总额的12.8％。盛阳地产基金战略中心最近发布的《2005中国外资地产基金生态报告》指出，地产调控新政期间，海外资本在中国房地产的投资超过150亿美元，并以每年三倍以上的速度增长。在中国，以基金形式存在的中小型外资地产基金不少于50家，其掌控基金规模多在1－3亿美元，每个项目投资额度一般在5000万美元以内，投资方式比较灵活，短期过桥借贷较受这些基金的青睐。报告同时指出，基金投资仅占同期房地产投资比例的3％－5％，与庞大的融资需求相比，外资地产基金的全部投资金额仍显得杯水车薪。

    对于盛阳地产基金所指的中国房地产业已进入地产金融时代的说法，行业分析人士表明了不同的看法。联合证券分析师刘湘宁认为，金融与地产从来是分不开的，作出这样的判断多少显得有些模棱两可。房地产业国际化、金融化是主流，但这个过程有多快则很难说。在国外，房地产和金融是放在一起的，算在金融行业里，但在我国，房地产是单列的一个行业。地产金融是行业的发展趋势，但目前应该算是在启动阶段，说行业进入地产金融时代则有夸大之嫌。有关专家也认为，由于目前人民币不可自由兑换，外资进入的审批过程并不是那么容易，而其退出渠道也不是很通畅，进出不自由是制约外资进入的主要因素。由于国内房地产市场信息越来越透明，外资将加快本土化进程，但由于政策上的限制，外资在国内市场的运作还存在一些障碍。

    对于外资地产进入给行业带来的影响，分析师们的看法则基本一致。他们认为，目前外资进入大多还只是探路性质，远未到大规模进入的时候。由于目前外资投资的大多为写字楼、酒店、别墅等高档物业，相信暂时不会给中国房地产市场带来较大影响。

    但由于国家的宏观调控，目前开发商的资金压力普遍比较大，由于外资的资金实力强，其开发实力雄厚，外资的大规模进入将带动行业模式的变化。随着开发模式的变化，基金在房地产开发中的比重会越来越大。目前开发商既要融资、又要建房、还要销售的模式将会有所改变，行业分工将会更为明确，投资、建设、销售都由不同的公司在分担，这对房地产行业来说，是一个革命性的变革。

    有关专家认为，以我国目前的经济形势来看，人民币升值的幅度是不够的，今后一段时间应该还有升值可能。这种预期将继续加大外资进入中国房地产的力度，如果一段时间后人民币没有升值，也不会出现大规模退出的情况，对行业也不会带来创伤性的影响。不过，真正应该关注的是国家的行业调控措施，这对境外资金的影响更大。

    外管局出手地产调控

    近两年来，境外资金常以产业基金投资公司的身份进入中国市场。由于中国目前对产业基金没有明确的法律法规依据，因此无法以法律的形式对房地产基金的发起、设立、组织形式、治理结构等重要原则明确作出规定。目前尚没有一家海外基金直接以房地产基金的名义在中国注册，多以在低税收地区注册的投资公司的身份出现。外资在进入一线城市后，一般会成栋成片收购房产，导致这些城市的商品房平均价格上升。外资投资性购房比例已经远远超过内地居民投资比例，从而加剧了房地产市场泡沫。外资机构炒房时只缴纳房屋买卖交易税，逃避了外资投资实业应缴纳的各种营业税收，实际造成国家税收损失。这种现象不尽快加以纠正规范，会形成恶性循环，严重影响房地产市场的健康平衡发展。有关专家提醒，境外资金进入中国房地产市场已形成一股潮流，而作为房地产市场及房地产金融市场的监管部门，现在必须反思过去在外资进入中国市场的政策法规及对其监管上存在的漏洞和不足，制定和完善有关政策法规，积极引导和适度控制外资进入中国房地产市场及房地产金融市场的规模、速度、区域及方式，以保障民族房地产业及房地产金融业的长期持续稳定健康增长。

    过去对非居民个人购房，外管局是置于经常项目的贸易项下进行管理的，相对比较宽松，造成目前非居民个人购房状况缺乏数据和模型，带来很大管理问题。而按照国际通行统计原则，房地产交易应该归为资本项下——我国的资本项目目前没有开放，因此，将房地产交易置于资本项下管理，能严格房地产炒作“热钱”的出入。据透露，相关主管部门正在考虑联网各地房产登记系统，对炒房者进行即时监控。国家外管局资本项目管理部门有关负责人日前表示，外管局将完善外资进入房地产行业的相关外汇管理政策，借鉴国际经验，按资本项目管理原则，对外资进入房地产的交易和汇兑环节进行规范，配合上游部门，实施房地产调控政策。同时，还要对房地产项下违法违规资金加大查处力度，以抑制投机行为。国家外管局综合司副司长管涛最近透露，非居民投资房地产的有关统计一直放在经常项目，今后将放在资本项目下严管，以打击热钱。他还谈到了外汇管理的工作重点，包括加强对个人外汇收支的统计、严格管理离岸金融账户以及严格管理贸易信贷等方面，以加强对异常资金流动的监测与管理。“投资房地产，这已经成为投机人民币升值的主要渠道了！”管涛强调。国际上非居民投资房地产应该属于资本项目，而国内经常将其归入经常项目来管理，监管部门应当要特别关注汇改之后这方面的资金流入。管涛还提到，为进一步完善我国的外汇管理体制，外汇管理部门将加强对异常外汇资金流动的监测，包括从个人外汇收支、非居民投资房地产、离岸金融、贸易信贷四方面加强管理。

    对此，业内人士表示质疑:随着经常项目的开放，居民用汇额度迅速提高，外汇管制效率正在逐渐下降。而目前各银行外汇系统不联网，炒房外资完全可以在几家银行同时开户，分批购汇，通过简单的“蚂蚁搬家”方法将获利资金带出境外。因此，管理难度很大。有关专家指出，商业银行外汇管理系统联网、房屋产权档案区域联网是规范外资炒房的关键。即使是产权比较明晰的公房，目前也只有60％的档案率。相对于全国一二线城市庞大的房地产市场，档案联网进展将十分缓慢。相比之下，直接对非居民购房进行限制可能更简单易行。业内人士表示，很多发达国家已经严格限制外资对房地产业的投入。比如澳大利亚，最多只允许境外资金购买新建房屋的20％－30％面积房屋，而且还必须要审批，用来说明用途，以此严厉打击房屋投机。事实上，与高科技行业不同的是，房地产业是一个技术含量并不高的行业，境外资金的进入并不能带来多少技术。房地产是和国民经济息息相关的行业，经济增长自然会带动房地产的自动升值，境外资金进入也就自动享受这种升值了。为了防止国民财富流失、抑制房地产炒作、维护国家安全，外管局将借鉴国际经验，完善外资进入房地产行业的相关外汇管理政策，配合有关部门继续实施房地产市场调控。