“10年前在曼哈顿下城区买房，到现在可以赚好几倍，中长线购房最终将分享城市发展的成果。这一观点已被美籍华人广泛接受，他们普遍认为，上海楼市值得长线投资。”华润置地（上海）有限公司董事总经理陈凯如是说。

　　9月下旬的一天，上海顶级别墅佘山高尔夫郡的发展商优孚企业总裁张幼才与世邦魏理仕亚洲区首席运营官黄俊瑞签订二期别墅独家代理合同时，张幼才向《每日经济新闻》表示：“希望能借力世邦魏理仕拥有的全球优质客户资源，引进境外客。”

　　无独有偶，也是9月下旬，中国十强上市地产公司之一的华润置地（上海）有限公司董事总经理陈凯亲赴洛杉矶与旧金山，为旗下在沪的首个项目上海滩花园进行北美路演。最终，陈凯带着五六十套意向订单归来。

　　数日前，曹家渡地区的商务楼悦达国际大厦刚刚接待了上海市侨办组织的一个境外人士看房团，这个由新加坡和马来西亚等地客户组成的看房团，一举在悦达国际大厦下单20余套。

　　小试牛刀后，悦达国际大厦的发展商又开始酝酿10月份再揽境外看房团。

　　与此同时，诸多上海物业在马来西亚、韩国、新加坡、澳大利亚、新西兰乃至非洲大陆的展示活动，也在酝酿中。

　　一时间，“境外客”成为宏观调控下的上海豪宅和销售型商业地产市场寄予厚望的资源。

　　谁在上海买房？

　　从各方数据来看，全球五大洲都蕴藏着可能成为上海业主的群体。

　　“去了才知道他们的中国情结。”陈凯在描述美国路演见闻时这样说。

　　他表示，目前上海楼市的境外投资客多为外籍华人，他们经历过美国房地产的繁荣之后，对购置物业理财已深有体会。

　　一份针对全球120个国家和地区进行的调查研究表明，近3年来，美国地产指数上涨39%，英国上涨42%，法国上涨66%，西班牙上涨128%。

　　美国房地产管理师协会最近一项研究显示，美国楼市中的投资客比重相当高，去年全美所售房产中四分之一被投资盘买走，该数据已达历史较高纪录。

　　今年上半年，美国波士顿托托·威顿研究公司发布的调查报告表明，目前，华盛顿地区的房屋月租费和买房月供之间的差距日益加大，创出1989年以来最高。2004年，在华盛顿地区房屋月租费只有买房月供的59%，而这一数字在2001年是82%。

　　“10年前在曼哈顿下城区买房，到现在可以赚好几倍，中长线购房最终将分享城市发展的成果。“这一观点已被美籍华人广泛接受，他们普遍认为，上海楼市值得长线投资。”陈凯说。

　　而东南亚一带的买家，早已成为上海豪宅市场的重要力量。

　　美润展览服务有限公司的袁国庆，正在策划明年1月份在马来西亚举办的“上海-吉隆坡国际房地产推介会”。

　　“该设想，是今年6月马来西亚华商工会主动提出的，他们发现当地华侨有自发回中国购房的需求。”袁国庆告诉记者，东南亚地区对华投资中，房地产投资约占总投资的24%，东南亚华侨逐渐成为中国房地产高端市场的主要消费群体。

　　世邦魏理仕住宅项目营销部高级董事陈炜也透露，今年夏季，一位蜚声海外的印尼华人巨富在佘山高尔夫郡一次性购买两幢别墅，总价逾5000万元。

　　除了美国、东南亚等大户之外，诸多上海物业在澳大利亚、新西兰乃至非洲大陆的展览计划，也已在陆续酝酿中。

　　那么，境外客在上海购房的目的究竟为何？

　　“什么类型的买家都有。”刚刚接待过境外人士看房团的悦达国际大厦有关人士表示，境外投资客，多数抱着现在可以收租，将来回来养老，投资自用兼顾的目的。

　　上海置业的三大理由

　　业内人士普遍认为，境外客力捧上海楼市的最大信念支撑是———看好上海楼市的中长期发展及人民币升值概念。

　　“他们也会因为价格问题产生一些疑问，但综合地段、发展商品牌、性价比等因素后，该买的还是会买。”陈凯说，“毕竟，上海有代表中国最高水平的优质物业。”

　　首先，肯定只买最好的。“我们的别墅在中国最好的高尔夫球场内。”

　　在佘山高尔夫郡的现场，陈炜的这样一句话，曾使好几位犹豫不决的买家最终落单。而这每一单交易的最低起点，是2000万元一套的顶级别墅。

　　上海老牌别墅长岛别墅的发展商人济集团的刘辉表示，目前长岛别墅已出售的100幢中，有三成业主是境外客，“他们对别墅所处的森林体育城的大环境比较认可，欧式的社区规划也较受青睐。”

　　“诸如黄浦江沿线、世博园周边，这些地段要素一说，境外客都很感兴趣。”陈凯说，“他们对地段的概念比较看重，虽然很多人并不熟悉上海，但会通过亲友、媒体和专业公司等各种渠道去了解行情。”

　　刘辉证实，在长岛别墅附近，近期还将有和记黄埔的别墅开盘，“买家们一了解到这个信息，都显得比较积极。因为一旦大盘云集，从长期来看，该区域的别墅肯定还有升值空间。”

　　其次，性价比是境外客内地购房的重要判断依据。

　　张幼才表示，佘山高尔夫郡约40%的物业将用作租赁经营，其余的60％考虑出售。而租售并举也是合乎国际惯例的。上述做法，在中国十大超级豪宅之一的上海绿宝园中早已得到充分印证。

　　作为在国际上都享有知名度的绿宝园，当初一期上市时，先针对境外买家进行租赁，当通用汽车、西门子、美国国际商用机器公司等跨国高管悉数入住，小区国际氛围成熟后，再以坚挺的租金为支撑，高价推售后期楼盘，并获得投资者追捧。

　　而在商办型物业悦达国际大厦中，境外客对性价比问题则更为强调。“他们看盘前特地调查了曹家渡地区的办公楼租金情况，普遍要求租售回报率至少要到8％。”悦达国际大厦的销售人员说。

　　汇率问题也是境外客最终决定在上海买房的一个因素。

　　业内人士认为，未来仍旧存在的人民币升值预期，也是他们购房的考虑因素之一，尤其对于豪宅和商办物业而言，标的数百万元的物业，汇率微调一点，涉及的增值已有数万元，这还不包括物业本身的市场增值。

　　世邦魏理仕刚刚发布的研究报告也指出，前期在上海购买商办物业的投资者，已享受到了升值带来的增值回报，这也给后续投资者注入了信心；另一方面，短期内商办楼的需求明显大过供给，上海商办楼市场仍处于“牛市”通道中，购买者不仅可以持有物业保值，也可通过转租增值。王舒

(责任编辑：胡立善)