继发布《上海商办类房地产研究报告》后，上海易居房地产研究院近日又发布了《上海住宅房地产研究报告》，预测上海“十一五”期间（2006年至2010年）的住宅需求总量约为11670万平方米。业内人士认为，该量属于合理范围内。

    易居房地产研究院的陈啸天副经理向记者介绍，研究院是应市政府有关部门的要求进行这一课题研究的。研究以近三年来的上海楼市交易统计数据为基础，通过收入分析、有效需求修正和逆推等方法得出了一个平均值，预期上海未来五年新增住宅需求量约为11670万平方米，平均每年需求量约为2334万平方米。

    另外，从需求的档次结构来看，上海未来高、中、低住宅需求分化，各段需求量皆较高，中档住房需求量所占比重最大，约为6683万平方米；从需求的时间分布来看，“十一五”期间，前两年平均每年需求量（约2474万平方米）略高于后三年（约2181万平方米）。

    在华东师范大学东方房地产学院院长张永岳看来，按照上海目前的经济发展情况，年均新增住宅需求量在2000万到2500万平方米之间是一个比较理想的水平。不过，相对于前两年上海每年5000万平方米左右的一二手住宅交易量，这次对于未来需求的预测显然是调整了许多。

    易居房地产研究院副院长周忻表示，上海楼市从今年4月调控至今，已经历了行情转变、市场观望两个阶段，现在进入所谓“金九银十”的传统旺季，房地产市场又面临新一轮的需求博弈，而博弈的结果也会影响到未来的楼市走势。

    “目前整个上海楼市的供应量和成交量都有所放量，但仍未到开发商的心理预期，开发商和专业人士都想确定上海楼市的新‘底部’，而这个取决于购房者心态、市场交易量等多方面因素。”周忻表示，“个人感觉这一轮的博弈结果会在明年上半年形成两种不同的走势，如果这一轮反映出的是价跌量增，而且增到一定幅度，满足了老百姓的购房需求的话，明年上海房地产市场应该会基本稳定；如果做不到这一点的话，明年上海房地产市场恐怕会有再一轮调整的趋势。”

    作者：早报记者 李和裕