由房价畸高引发的有无泡沫之争随着房产新政的推出逐渐平息，而由此引发的政府到底该如何介入中低收入者住房问题却并未了结，经济适用住房的去留更成为讨论的焦点。最新一期《了望》周刊载文指出，政府对住房问题到底该管什么、如何管，经济适用住房政策能否解决广大中低收入者的住房问题，无论从严防房地产泡沫还是健全住房保障体系的角度看，都亟待理论厘清。

　　中低收入者:菜还没上?

　　中低收入者住房的重要地位

　　在整个住房政策中，由于中低收入者所占比例最大，其住房问题的解决成为整个住房政策的核心。美国供应中等收入者的住房叫作“社会住宅”；新加坡的叫“政府组屋”；在中国即是频遭诟病的“经济适用住房”。

　　文章指出，美国的做法是，政府支持解决占居民总数62%的中等收入者的住房问题，加上不需要政府支持的高收入者，共占居民总数的82%，这样，政府就可以有足够的经济能力解决好余下18%的低收入者的廉租屋问题。具体做法是：

　　认真掌握和划分居民收入线，每年公布一次；

　　对建设社会住宅以税费和低息贷款优惠，开始时的优惠额约占房价5%左右，后来逐步减少。同时，对购房人提供30年以内的抵押贷款，并由政府提供抵押担保，在居民收入中减去购房还本付息支出，并相应减去其所得税；

　　建设与国情相适应的小户型(开始的20年里，所建住房多在100平方米以下)低房价社会住宅为主，保证中等收入者买(租)得起房。专家们把这一条视为解决中低收入者住房问题的关键；

　　在开始推行新制度的一段时间里，平均每年建设社会住宅不少于中等收入者占居民总数的比重(即62%)，经过二三十年的积累，解决了数量问题，再转向提高住宅水平；

　　小户型低造价社会住宅随着国民经济发展和居民收入增加而变化。例如进入21世纪后，美国一些大城市的中等收入者的收入线为户年收入2.4万～12万美元。其中年收入2.4万～4万美元的居民，只能买得起每套100平方米以下的旧房；而年收入10万～12万美元的居民，则买得起每套180～200平方米的新房。最初建设的每套在100平方米以下住房，现今一部分留给年收入2.4万～4万美元的居民购买或租住，成为居民住房“梯度消费”的基础，其余大部分转为廉租屋，从而保证了低收入者住房的需要。

　　新加坡和我国的中低收入者占总户数的80%左右，更具决定性作用。新加坡在实行新制度中，进行了非常严格的管理，对于每年建设多少套组屋，户型和造价以及每户居民只能买一套组屋等作了明确规定。

　　中国的经济适用住房政策在推行中由于管理不严格出现了一些问题：推行经济适用住房的基础是划分收入线，但我国多数城市至今没有明确划分；经济适用住房应该严格控制供应对象、户型和房价，这些年在这三个问题上都存在着失控问题；在开始推行新制度的一段时间里，本应平均每年建设经济适用住房不少于中低收入者占居民总数的比重，即平均不少于80%，而这几年建得最多的年份只有6%，差距实在太大；小户型低房价是解决中低收入者住房问题的关键，但由于每年建设经济适用住房只占总量6%以下，市场上销售的绝大多数是任由市场自发调节的以大户型高房价为主的商品房，成为这些年产生诸多突出问题的主要原因。

(责任编辑：魏喆)

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