中国的房地产业正在逐渐与国际接轨，金融资本在房地产业中扮演着越来越重要的举色，房地产的金融时代已经到来。在2005年9月22日举办的首届中国(北京)不动产精瑞财富论坛上，来自社会各界的专家、学者和企业家们围绕中国房地产业与国际化接轨，不动产将回归金融属性发表了各自的精辟观点。

    从住宅产业走向不动产业

    回归金融属性

    【聂梅生】 中华联合会刚刚批准其更名为“中国房地产商会”。目前房地产业应该将关注重点从宏观调控下未来房价走势等变动因素转移到不动产业的国际化以及金融属性的回归上。

    房地产是一个国家经济发展的支柱产业，宏观调控是不会影响它的发展和地位的。聂梅生认为房地产在中国不变的问题上，就是支柱产业不会变，购买的需求不会变，城市化进程不会变，这是不变的地方。

    但是，变的地方更多。目前房地产产业最大的变化应该是从住宅产业走向国际产业，原来我们住宅产业的概念，或者甚至于我们原来的房地产行业已经不能覆盖原来的产业了。

    第一个就是金融。房地产业，或者叫不动产业在很多国家是放到金融业中，这就说明不动产和住宅产业在金融问题上的属性描述不一样。住宅产业是一个产业链，包括从开始策划、规划、设计，到中间房地产开发一直到后面的建房。只 是以前没有提到过住宅产业当中的金融需求。但是，不动产已经分到了金融类，把不动产放到金融里面去，说明了它的重要性。今年由于宏观调控当中首当其冲的是房价，它已经锁定在这个领域上来说宏观调控房价，所以自然而然地扯到金融上去。今年把它和非常敏感的金融界联系起来，股市汇市紧密地扣到一起，所以今年的变化当中首先回归了金融属性。

    第二个是房地产回归了，不动产回归了他这种租售、物业持有的这样一个属性。从历史来看，中国原来没有房地产业，只有统建办，那时候没有房地产开发企业，都是自己盖房子这么过来的，所以最后几乎90%以上的房子全是出售。但是经过这一次的宏观调控以后，才逐渐接受租售，物业持有这样的一个理念。作为一个房地产开发企业来讲如果你只是卖房子，最后就是一大麻袋钱，实际上是没有资产的，没有IQ的。所以不断使你的资产不断地持有、经营、升值、出售，然后再去买比这个价值更高的持有、经营、升值、出售，这才是一个房地产发展的一个形态。

    第三个是它促进了我们中国的企业形态，在今年会发生很大的变化。原来我们都是全能性的开发商，从圈地一直到卖房，打广告，这个企业形态实际上是一个初级的企业形态，更高级的企业形态是应该各司其职的，国外的开发商和营造商是分开的，法律都是分开的，而且那时候协会都是分开的，我说这两个是不一样的行为，但是中国是全球的。

    这就像一条鱼，鱼头是资本运作部分，鱼尾是物业部分，鱼头和鱼尾很容易结合到一起，还有中间。

    【索春生】 从住宅产业向不动产的大转型，全世界都在转型，但是目前中国的房地产开发情况是与产业发展相悖的。他分析了四点原因。第一，现在主流开发商，是公关找块地，找钱，盖个楼卖掉，然后再来一遍，非常单一，没有链条的延展。第二，绝大多数的主流开发商都是资源消耗企业，找了一块地，盖了一个楼最后卖掉，表面上赚了钱，实际上这个资源的真正的价值都没有做出来，也没有实现，更没有成本的概念。比如做一个商业地产，后面商业地产做什么，它的业态是什么，谁来经营都不去考虑。第三，业内之间几乎都不合作，不合作怎样成为一个产业。以美国为例，美国不动产为核心内容的资本成什么比例，大概是一比七到一比十的关系，最低也是一比七也就是他的产业资本，不动产资本是一，他的金融资本是七。

    【梁蓓】 一个行业和金融的关系，不管是哪个行业都是容器，而金融实际上是水性。在不同的容器装了水就变了不同的性质。马克思早就说过，只有当行业和产业，和金融资本相结合的时候它才可以有真正意义上的可持续的发展。

    从中国的住宅地产叫做从现在开始这个概念改成叫做不动产，其实本身的含义就是金融，这两个概念是不可偏离的。中国的不动产要放在一个中国加入了WTO这样一个大的环境下，中国的投资环境要得到非常大的改变的时候我们来看这个行业的开放度已经不是某一个政府部门和某一个企业可以叫停的，是他必须要寻着这样的一个方向努力和发展。

    【王嘉敏】 从开发商的角度提出了对不动产问题看法。房地产作为中国的支柱产业，大约二十年的发展时间。在这二十年当中投资者或者是开发商首先要完成原始积累，首先要完成利润的实现，所以他首先要从市场上把钱收回来，然后不断地买地，这是他生存的必要条件。任何一个国家在房地产发展过程中都要经历这么一个过程。当完成原始积累之后，开发商就开始想到今后干什么，今后是不是永远要把我那么难取得的土地兢兢业业盖起来的房子卖给别人，而自己什么都没有，而没有资产就很难再投资，所以任何的开发商到今天完全认清了这件事情以后他们愿意投资长期的不动产工业。还有一个就是对市场需求的趋势。作为商业地产、旅游地产，目前市场占有量还是非常小的。作为一个开发商来说，我们觉得特别重要的是国家的规划，规划前瞻性是第一位的，这是一个可持续发展的前提。

    【黄世达】 裕景地产集团副总裁。国内开发商有一种传统模式比较好，就是一种财富的积累。就是从一个销售到最后做一个商业地产，然后到带动商业地产的发展。

    【饶及人】 美中城市规划建设基金会会长、纽约前规划局局长。不动产顾名思义，财产里面最不好拿的是不动产。中国人有一句话，叫做乱世的时候要收黄金。在经济可预测的时候美国人以投资不动产为主，因为随着经济的开发，土地价值的等等，人口不断的成长，材料的不断增加，不动产基本上也是一个比较好的投资。只有一个意外，就是发生债券的时候不动产是非常高风险的投资。但是不动产投资在美国人眼里也是最难变现的投资。一般上面来讲的话在资产融资上面一般美国主流的人没有像亚洲人这么热衷。中国的房地产有三个特点：第一个是地点，第二个是政策，第三个是市场，或者是引导。这三个条件要是不具备的话在中国是没有办法做起来。

    中国房地产的昨天就是2003年以前是一个百花齐放，基本上各个城市，各个区，一线城市，二线城市，三线城市开发商非常的多，而且任何人都可以作为一个开发商。今天就是讲的2004年2005年我们认为是争奇斗艳。过去所有经营的概念在中国都可以找到，目前可以说是全世界最好的住宅概念，都可以在中国土地上可以找到。明天是2006年2007年，看整个中国房地产的政策，以及资金链，还有目前考虑到你要卖期房，以及各方面的看法。但是随着中国世贸进入的外商，2006年会进入到中国来，我们认为中国在2008年是出手的时候，那时候房地产商基本上关闭，真正的品牌房地产商，有魄力的房地产商会在中国房地产冒出来。然后到2007年我估计第四次盛世出来。

    【孙飞】 中国的不动产，随着中国经济的增长与国际的接轨，比如说我们现在中国的人民币购买力很强，你在北京两块钱人民币买一平，在美国也要两美元买一平，所以他的购买力很强。随着中国经济和国际的全面接轨，那就是说我们的中国金融产业进入投资市场。中国实际上不动产金融也好，不动产房地产金融也好，最大的屏极就是法上有缺陷，制度障碍。不动产金融当前来讲限制了很多，比如说房地产项目商业银行的话有央行121的限制，另外加上国家宏观调控政策。

    不动产回归金融属性

    融资趋向国际化多元化

    【聂梅生】 无论是不动产还是房地产，现在回归到了金融属性。今年多渠道的金融工具虽然没有正式地从国家口里面出台一些法规，但是它正在形成，正在准备。比如说产业基金的问题，目前产业基金还是海外的为主。这个和目前海外基金进入中国比较快，同时和明年WTO最终金融业管理的接口有关系，我们剩下的时间不多，所以海外基金现在非常的活跃，但是产业基金这个问题我觉得最终在中国还是要形成我们自己的中国的产业基金，而不完全是国外的产业基金。其次是信托基金，房地产信托基金，也就是Ruits这个事情。从商业、物业、收购、出租，然后再上市，新加坡、香港、美国都是，国际上这个模式已经形成。在这种情况之下中国迟早是要解决这个问题，中国的信托公司一定能把这件事情能够在未来上形成我们自己的模式。第三就是海外上市，这都是直接融资的手段。这三点在我们中国的企业当中都非常非常的活跃。

    【索春生】 近来大概有百亿的资金登陆扬州，这对中国来说也是一个亮点。其次，精瑞基金将致力于业内的产业资本，金融资本和智能资本的结合。基金将逐渐向银行转型，转型过程中既不能照西方的模式，同时也要根据我们中国的国情，同时要向中国的银行转型。

    【梁蓓】 国内的项目单位，要解决最头痛的问题是钱，但是金融的机构投资者是不可以给这样的开发商投资的。原因有三点，第一，没有掌握可以和金融机构投资对话的商业语言；第二，不符合投资者的标准；第三，产品没有可持续性的发展。美国的房地产NAR已经出现泡沫，所以他们会有很多的投资人，直接投资者和间接投资者关注中国市场，今年年底他们就要到中国来。

    【王嘉敏】 投资商或者是开发商对金融的一种需求。首先是开放的过程，外国的企业，外国的银行都要进入我们中国来经营，那么我们中国要有一个应变能力，它要随着行业的发展去应变。首先是中国的银行面临一个最大的问题就是应变能力，在金融领域里头一定要打破目前的僵局。再者，外资的金融，外资的银行，包括外资的信托资金在逐步地关注我们中国的市场。如果不打破目前的僵局，那么外来的资本会大量地介入，会大量地占有持有，那么将来中国就不是我们的了，所以这样的结果不是我们每一位中国开发商想要看到的一个局面。

    【黄世达】 不动产包括酒店，写字楼。外资企业在中国是比较有信心的。对国外不同的融资方法比较快。但是国内对外资有一点排斥。在中国大陆里面我们发现最重要的还是银行的支持。但是银行的支持随着宏观调控以后可能已经成为历史了。另外我们发现上市的渠道也是比较难的。第三个是信托，我们也是在尝试信托产品，但是我发现现在信托又出了新的文件也将它封死了。然后这些比较小的规模不成气侯的。我们在中国来讲也希望能够引进海外基金进来，但是我发现有很多海外基金进来都是雷声大，雨点小。我们的企业多方面，也不能迎合国外投资者的需要。

    【孙飞】 不动产是一个国际化手段，信托正在崛起，海外基金也进入了，上市资本运营也在做，企业债券也在发，摩根等境外的基金纷纷进入中国，国外的钱已经进来了，多元化的入境已经开始。但是，中国目前的不动产国际化还是初级阶段，因为境外基金进来以后也只是合资合作，独资来开发，或者是购买资产，或者是通过民间进入。海外的基金小的基金都是上千亿，大的上万亿，而中国只能以投资公司的形态存在，或者以资产形式，这是第一个局限。第二个局限就是境内的资产管理公司，投资公司他没法流通，就是股东，它不是基金形态，他不能有社会公众形成的资金，另外又不能上市，没有退出机制。这就是缺陷。

    与国际接轨 要重视无形资本

    【陈世民】 住宅产业开发产业各行各业都分散着进行产品的研究。但是基金技术没有叠加，资本没有叠加，而且利率没有叠加。现在的房地产增长空间很大，而且产品的目标也开始清晰。市场机遇正在走向规范，我觉得这特点奠定了我们今天有可能实现一种技术性的连动，来实现叠加技术的目标。他认为，不论什么地产，产品做好才是关键。目前，各行各业设计师缺三权，第一是话语权；第二是决策权；第三是引导权。

    【索春生】 目前主流开发商跟眼前的住宅产业行业内拒绝智能资本的投入。IT产业虽然泡沫也很多，但是因为他主要是产业资本、金融资本、智能资本三位一体进行了整合，所以它有很强的生命力。

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