"十一"黄金周期间,从上海的"假日楼市"房展会上传递出两大信息:一是房产开发商终于祭起了"楼盘打折"的旗号,降价促使现场预售数量直线上升；二是尽管部分楼盘"打折促销"令人心动,但购房者还是普遍认为目前房价仍偏高,离心理价位相差较大,因而不得不选择再观望。由此暗示上海楼市似乎难以再现"金九银十"销售旺季的往日辉煌,继续寻求楼市供需双方相适应的均衡价格,意味着上海房价还将进一步下探。

    其实,目前上海房价仍然高于购房者的心理预期是有一定道理的,我们不妨分析一个案例来说明。位于浦东的一套房子挂牌单价为1.1万元/平方米(单价已低于挂牌均价15%),总房价为119万元(面积为108.11平方米),加上其他费用购房费用约为123.45万元。该房源所处区域的租金挂牌均价为4000元,年毛收益为48000元,售租比(售价/租金)为296.98。如果购房者全部用自有资金购房,那么年毛收益率约4.00%；如果购房者以20年七成贷款来按揭购房,租金年毛收益率约为-1.59%。这一案例说明,在目前楼市升值空间难以估值的情况下,用银行贷款来购房进行投资风险是较大的,投资收益率太低了。一般情况下,当租金年收益率超过6%(即超过银行按揭贷款利率)和售租比低于15%时,投资性购房才是相对合算的。现在,类似于股票本益比 P/ E的售租比已严重高估,反映了上海房价上涨速度已超过了租金收益增长幅度,导致"以租养房"已难以轧平房贷的利息支出。在经济学家看来,这是判断上海楼市泡沫形成的基本依据之一,所以,一般购房者确实才会继续感到目前上海的房价仍普遍偏高。

    过低的投资收益率直接导致了目前投资性购房需求开始萎缩,那么,自住性购房需求能否支撑原来房市的过度繁荣呢?我们需要对上海的房价比进行一番分析。今年上半年,上海市的房价比超过了20:1,这一比例甚至超过了1998年中国香港地区房地产泡沫破裂之前16:1的水平。如果与欧美国家的一般3-6倍相比,这一比率可以说是高得惊人。在经济学家看来,这一高得惊人的房价比反映了当地购买力已严重"透支",即当地居民可支配收入增长已远远跟不上房价上涨的速度,并显示出上海房地产市场的承受力已快速下降。确实,许多上海人购房不仅"掏光"了父母辛辛苦苦多年积攒的"钱包",而且还透支了自己未来的购买力,给这种自住性需求烙上了扭曲的印记。另外,上海的被动性购房需求(往年都超过40%)上升和银行体系的过度房贷,使得上海的自住性需求带有焦虑的特征,生怕房价上涨后再也买不起住房。当房价上涨预期减弱时,人们恍然发现,房价虚高已难以刺激或支撑后续的自住性需求了。所以,普通购房者仍然会抱怨目前上海房价还是高得难以承受。

    如果说宏观调控改变了人们对房价上涨的预期,那么,一旦对房价上涨预期下降,房地产需求(包括投资性需求和自住性需求)就会萎缩,由此就会打破以往上海楼市的"需大于供"格局,楼市调整也必然会来临,楼市调整意味着房价必然会下调。因为,要使目前背离的售租比恢复到某种合理的价值水平或言长期水平上,要么是让租金快速上升,要么是让房价下降。但是,依照目前我国的低通胀水平,租金上涨的调整需要相当长的时间,这预示房价必然下调。这一道理同样适合于解释目前上海房价的波动趋势。

    至于房价要下调多少幅度,一是要看上海楼市的供需平衡格局如何变化,是否能改变目前楼市的供给在增加而需求在萎缩的现状；二是要看购房者认同怎样的房价水平,房价只有下调到购房者认可的可承受水平,购房需求才会恢复,楼市才会出现重大转折。从目前看,尤其是由售租比和房价比两大指标显示,迄今上海房价仍然还没有调整到位,因而房价继续下探是不可避免的。

    需要指出的是,我们更希望看到的不是上海房地产泡沫破裂而是房价逐渐下调。但我们仍然相信,本论上海房价调整的幅度或级别不会很小,调整的时期也会相当长,所以不要轻言当前上海房价调整已结束或上海楼市已走出低谷,相反,房价下调的压力并没有减轻,房价下调的趋势在短期内也不会改变。"十一"黄金周期间上海"假日楼市"的房展会似乎就预示了这一点。

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