在中央和地方相继出台稳定房价系列政策措施的背景下,社会上一些游资,误以为这些"房产新政"都是针对普通商品住宅的,而商用房产不在此例。于是,纷纷把目光投入了商用房产。不惜投下重金,期待日后获利,把它当作房地产市场留给房产投资者最后的一块奶酪。

    所谓商用房产,是指包括社区商铺、商场摊位、办公公寓和标准厂房等物业在内的、个人拥有完全产权的不动产。商用房产因为政府对个人投资者历来采取既不鼓励也不抑制的态度,所以也就从来没有对这类房产实施过财税、金融优惠政策。比如,契税按交易标的总额3%计征；启用后需要缴纳相关的营业税、房产税；不能提取公积金和公积金贷款,只能进行商业贷款(按揭)；首付金额不得低于50%且最高贷款年限10年；不享受普通住宅的优惠贷款利息等等。就是物业管理费,同样的物业也要较普通商品住宅高很多。

    也许正因为如此,在今年出台的"房产新政"中,对普通商品住宅取消或部分取消了优惠政策,使得商用房产原本相对的政策劣势不明显了。反过来,商用房产固有的面积小、总价低、用途广、见效快的优势也就凸现了出来,再加之人们对经济发展的良好预期,导致商用房产成为房产投资客趋之若鹜的新对象。

    可是,你是否想过,在享受这块奶酪时,还有一些不利因素。

    商务公寓 面临租赁价格挤压

    青年白领小龚,在一家民营高科技公司当行政经理,作为公司"管家",对企业"开门七件事"了如指掌,最令他为老板"肉痛"的是,公司所租的200多平方米的办公室,每月要向所在的"奥菲斯"大楼支付2万多元的租金,心想几年下来,老板自己可以买一间很有气派的写字楼了。有了这样的概念,家门口开出了一幢商务公寓,均价1.1万元,面积在40~80平方米之间,他化了73万元,买了一套60多平米,面积适中,朝向、层次均较好的"小奥菲斯",心想随着非公经济在政府各项优惠政策的大力扶持下,大大小小的经济实体会如雨后春笋般地起来,届时,这样的物业还愁租不出去！

    商务公寓与传统意义上的"奥菲斯"相同的是可以注册公司,办公经营,不同的是还可以居住,面积小一点的一室一厅,厅可以做职员办公兼接待室,卧室白天老板办公,晚上睡觉。像小龚那样的多了一间房的二室一厅,不过卧室是"专职的",不用白天将床翻起来而已。受到面积较小的限制,会在这种场所办公的公司,一般规模较小,基本上属于小本经营型的,所以对租金的要求特别苛刻,在这些小老板看来,所赚的每一分钱都不容易,一个月为放几张办公桌花掉了几千元钱,不值。这种想法倒是与小龚买商务公寓时的想法接近,不过,小老板们都这样想,自然与拿到钥匙、急于招租的小龚对不上号,也谈不拢租金。

    可否想过,商务公寓的市场需求需要较强的市场环境,比如,这幢商务公寓楼正好地处某个特色产业区,有"店多成市"的公司密集型特点,像某区的物流一条街,某区的动漫制作一条街等等。除此之外,商务公寓所处的地方还要有便捷的交通设施,完善的公建配套,较浓厚的人文、商业底蕴等等。小龚买的商务公寓,恰恰这些方面都有欠缺,否则不会在2004年楼市如此火爆的时候,开发商才卖这个价。

    小龚后来总算明白这样一个道理,在中心商务区的高档商务楼买整层楼面"奥菲斯",或许能获得较丰厚的回报,而在一般地段,开发商见缝插针般建造的商务公寓,即使投资额再小,未必有稳定的租客和租金收入。

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