"黄金周楼市热气腾腾","秋季房产展场面火爆",媒体也热闹捧场,甚至有人惊呼上海楼市已回暖。"金九银十"的神话似有实现之可能。事实上,降价对于促进楼盘成交起到了至关重要的作用。在热闹和喧嚣之后,上海楼市又开始恢复之前的观望。

    分析人士认为,前期市场的积压和后期新盘的推出,将使楼市的供求比例继续拉大,下半年楼价走势可能会延续上半年的下滑惯性,量升价跌之势仍将持续一段时间。

    市场期盼 金九银十

    "金九银十"的神话在上海的房地产界流传已久,到了2005年更被上海的房地产开发商视作力挽狂澜的一个机会。

    从交易数据上可以看到,自3月份开始上海商品房成交量呈现V形走势。3月份上海商品房共成交22551套,成交面积为266.49万平米,随后骤然下跌,至5月时达到谷底,当月共成交商品房8640套,仅为3月份的37.52％；而后随着政策效应的逐步消化,6月份开始上海商品房交易逐月缓步回升,到9月份当月共成交14508套,面积为161.56万平方米,是5月份以来的最高点。

    9月成交放量强烈地刺激着房产商的神经,10月会再创新高?10月3日,秋高气爽,"假日楼市------2005上海房地产秋季展示会"隆重开幕。来自主办单位的消息令人鼓舞,为期4天的秋季房展的参观人数和现场预售量均创近年新高:4天共有16万人次进场、预售2863套、面积25万平方米,金额达12亿元；新房预售量在首日就创下近年来最高纪录------591套,而此单日交易量甚至超过今年"五一"期间4天展会交易量的总和。"黄金周楼市热气腾腾", "秋季房产展场面火爆",媒体也热闹捧场,甚至有人惊呼上海楼市已回暖。

    购房者继续看跌

    当前上海购房者的心态到底怎样,在当前购房者已经成为市场走势的决定力量的时刻,他们对市场的看法就显得十分重要了。中国指数研究院华东院在房展会上进行了市民购房意向调查,调查结果值得关注。

    对上海房地产市场中房价未来走势的看法,其中59％的被调查者认为上海房地产市场将保持房价继续小幅下跌的走势, 12％的被调查者认为上海房价将出现大跌, 10％的被调查者认为上海房价接下来将会回涨,6％的被调查者认为上海房地产市场仍将保持僵持的状态,另有13％的被调查者对上海房地产市场的未来走势说不清楚。

    调查结果让中国指数研究院的分析师得出这样的结论,当前购房者对上海房地产市场看空的比例达到71％,经历过前几年尤其是2004年上海房价的疯狂上涨,以及今年3月份以来的宏观调控,购房者对上海过高的房价逐渐有了比较理性的认识,房地产价格向价值的理性回归势在必然。

    既然那么多的购房者都认为上海房价将继续下跌,那么房地产市场这种下跌的态势将持续多久呢?对于这个问题,44％的被调查者认为将持续到明年年中,28％的被调查者认为将持续到明年年底,只有21％的被调查者认为到今年年底就会结束,另外还有7％的被调查者选择了其他选项,即下跌会持续比明年年底更长的时间。

    热闹之后重归平淡

    上述调查结果对于房地产开发商来说显然不是一个好消息。更不好的消息接踵而来,在持续4天的热闹和喧嚣后,上海楼市又开始恢复至此前的观望态势。

    根据搜房网统计:节后第一周(截至10月11日)上海全部房源共成交2773套(节前4301套),其中住宅类房源成交2196套,占成交总量的79%,共签约面积314797平方米(节前450000平方米),其中住宅成交面积264665平方米,"假日楼市"房展会的热烈场面未能带来市场的繁荣,十一长假后的第一周楼市又现惨淡之势。按区县划分,成交量领先的依然是传统的成交大户浦东、宝山、松江等区域,市中心成交量仍旧持续低迷,开发、供应量的稀少是中心城区无法有所作为的决定因素。节后第一周上海交易排在前5名的分别是浦东(376套,节前843套)、宝山(246套,节前886套)、松江(188套,节前344套)、闵行(183套,节前450套)、普陀(149套,节前未上榜)；按环线位置划分,内环以内成交238套(节前471套),内外环间成交868套(节前1320套),外环以外成交1090套(节前2297套)。

    节后第一周全部房源成交量较节前一周下降了55%,供求关系的改变让楼市的走势更为严峻,今年1-8月供求比仅为1:0.55,有效需求较去年减少约57%,上海楼市已明显供大于求。

    据统计,8月份上海市住宅类商品房成交面积为84.6万平方米,9月份成交量约130万平方米,涨幅为52%左右。但是,成交量上涨速度还是远低于新盘上市速度。截至9月27日,上海全市住宅新增供应量就达270万平方米,是8月份142.6万平方米近两倍。

    9月份最后一周(9月23日~9月29日)上海新盘上市量再次大幅放大,已经突破百万平方米,达到121.6万平方米。

    9月23日~9月29日上海新开房源共计58个,推出13108套房源,面积约121.6万平方米,这一数字比前一周再次大幅增加约27%,同时上周也是调控数月以来首次上市量突破百万平方米的一个星期。所有上市楼盘中有郊环以外的6个楼盘、外郊环间的26个、中外环间的10个、内中环间的8个、内环以内的8个。

    房价上更能反映这点。9月份前三周上海房价下跌幅度达17%。整个9月,上海楼市的特点为,新盘增加量猛增,成交量也上升,但是低于新盘增加量,房价依然下跌。

    楼市并没有真正回暖

    而"假日楼市"房展会上火热的销售场面是如何产生的呢?据悉,房展会上,参展的近300家开发商几乎7成以上都有新的促销措施,而明确让利的开发商也有数十家,三湘四季花城、莱顿小城等都推出了优惠购房,夏朵小城更是打出了4100元的震撼价格,价格大战仍将是开发商争夺市场的焦点。也就是说,降价对于促进楼盘成交起到了至关重要的作用。

    在持续了半年的僵持局面以后,许多房地产开发商都将希望寄托于传统的"金九银十"能带来更好的成交量。但是依照目前情况来看,市场行情依然不会看好,如果说7、8月份交易量的低迷是因为消费者看不清市场的走向而暂停买房的话,随着近期上海房地产市场供应量的急剧增多,房地产开发商越来越明显的降价行为,购房者已经可以明显地看出市场的下跌走势。在"买涨不买跌"的心理影响下,更多的购房者将继续采取观望的态势等待房价的进一步下跌。

    可以说,上海楼市并没有真正的回暖。

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