近来，上海楼市已经明显感受到了房贷政策的松动。一些房产公司虽然此前每个月低时只有10％房贷通过银行审查，然而到了7月份，其房贷通过率已经超过70％。

    业内人士认为，随着宏观调控的到位，银行虽然开始从源头加强风险控制，但已经开始为重新争夺房贷市场布兵:一边加快审批速度，一边开始推出优惠措施。

    上海房贷“春江水暖”

    银根收紧作为地产调控的核心政策，其变化关系到整个房地产市场的走势。自从地产市场金融风险的警钟不断敲响之后，银根也随之出现紧缩，而这个状况到今年3月份之后达到了顶峰。无论是针对开发商的信贷，还是对个人购房者的按揭贷款，都出现了明显的下降。在银行普遍收紧贷款之后，上海开发商面临巨大的资金压力。个贷的严重萎缩从另一个角度打击着开发商的正常运营。因为开发项目的开发商很多都有赖于销售的回款才能保持企业现金流的稳定，所以个人房贷的冷清显然使开发商挨了一记重拳。

    在开发商为资金心急火燎的时刻，上海的一些大开发商开始陆续获得了国有商业银行的信贷支持，这被一些业内人士看成是信贷放松的迹象。7月8日，上海最大的地产企业绿地集团与中国农业银行在杭州签署一份重要合约，农行将为绿地提供30亿元的银行授信额度，这使得绿地集团在宏观调控的巨大压力下，有了继续实现其全国化战略的资本。同日，复地集团也与中国农业银行在杭州签订了全面“银企合作协议”。该协议明确了双方在今后3年内，在授信、开发贷款、楼宇按揭、现金管理等方面将进行全方位的长期合作，以实现双方共同发展。始终处于严格管理的个人住房贷款方面，最近似乎也在发生着变化。一向以房贷作为重要收入来源的银行开始寻找个人房贷突破口——或放宽房贷门槛，或花样翻新吸引客户。

    “宽贷”现象最明显的是中行上海市分行。中行上海闸北支行一位工作人员表示，第一次购买新房，单价在一万元以下，房产位于上海内环和中环之间，该行可以提供8成按揭。除了闸北支行，中行在上海的分支机构也同样可以提供8成按揭贷款。工行上海市分行也对最高贷款成数略有“松口”。该行与上海市部分房产中介签订了协议，在保证一定房贷业务量的情况下，可以对这些房产中介的一些优质客户购买的第一套二手房提供7成的最高贷款成数，而之前该行将所有的二手房贷款最高成数都控制在6成。与中行和工行上海市分行的“明刀明枪”相比，建行上海市分行则在“暗中”发力。一位知情人士透露，由于近几个月来房贷业务缩水严重，压力比较大，该行正打算与房产中介加强合作，以增加二手房贷客源。而以往建行上海市分行很少与房贷中介合作，且一手房占了房贷业务的绝大部分。如果说四大国有银行还算是中规中矩的，有些小股份制银行要大胆得多。如兴业银行上海分行甚至对别墅也可以利率下浮，执行5.51％的利率下限。

    建行上海市分行人士表示，房贷“松口”主要集中在二手房和非高价房上。因为受宏观调控影响，中高档房、次新房这些备受炒房族青睐的房产近阶段交易量很小，二手房交易多集中在老公房等自住型房源上。银行要缓解房贷困局，当然会把目前交易热点作为突破口。选择先“宽贷”二手房贷也是出于风险角度考虑。二手房价格相比新房要低，房价下跌空间自然也较小，提高二手房贷业务比重也有助于银行控制房贷业务风险。

    从监管部门得到的暗示是:个人住房贷款政策要略有放松。7月上海个人房贷业务余额负增长的数据，很可能促使监管部门出台进一步的利好消息。而业内人士从央行近期公布的《2004年房地产金融报告》中，已经读出增加个人房贷需求的信息。

    上海房贷松动“假象”

    最近，上海紧绷的房贷市场不断释放出“松动”、“解冻”的信号，但这些“异动”在银行方面却被理解为“一厢情愿”。招商银行(行情,论坛)上海分行银行部总经理唐明春认为，“房贷松不松，关键看放款条件是否放宽，自从年初对开发商贷款审批趋严以来，银行的开发商贷款政策并没有变动过。”建行上海分行的房贷负责人表示:“大家都很谨慎，好项目、信誉好的开发商，我们会适当放款。”据介绍，这是目前上海各家银行的一个基本态度，对一些优质客户的放款有可能增加房地产开发贷款的总量，但并不意味着银行降低贷款门槛。中国指数研究院(华东)副院长陈晟也表示，上海一些大开发商能够频繁获得大额授信，并不是银根放松的表现。在很大程度上，这些取得授信的企业，有很多参与了上海市配套商品房的建设，信贷显示了政府对自住型需求的支持。

    业界人士推测，7月末央行上海分行召开的金融形势分析会，成为此轮对于银行房贷政策解冻猜测的起源。在这次会议上，央行上海分行要求各金融机构继续支持上海市的房地产市场稳定发展，并提出三个意见:一是合理运用利率浮动政策和贷款差别成数调控个人住房贷款比例和增速；二是密切关注和防范房地产贷款的潜在风险；三是积极支持上海市政府两个“1000万”商品房的建设和交易，适当放宽对房龄在10年左右二手房贷款的限制。对于老公房贷款政策的放松，成为有关银行贷款政策解冻所有猜测中真正确实的一环。

    事实上，从8月份开始，沪上各家银行对房龄10年以上、总价50万元以下的老公房松开了口子，而就在几个月前基本上所有银行的口径都是一样的决绝——10年以上的老公房不贷。银行人士对老公房的放松是这样解释的，这种做法并不违背此次房地产调控精神，因为这类房屋的购买者主要是自住。除了10年房龄的老公房，沪上银行并没有对个人住房贷款政策放松口子。“怎么可能放松？”针对个人住房贷款整体松动的说法，中国银行上海分行零售贷款科科长刘利觉得有些不可理喻。3月份，央行才下发指令性意见，对各地的住房贷款利率统一上调，对于贷款成数放低。“八成房贷，这是我们在房贷最为宽松的时候才执行的政策，现在的形势并没有好到可以放松房贷的时候。”

    成交量的多寡直接反映楼市交易的活跃程度，是楼市的“晴雨表”，也是各银行决定银根松紧的重要依据。上海房屋土地资源管理局的官方网站公布的成交数据显示，最近数月上海新房日均成交量一直在一百多套到两百多套之间徘徊，而在鼎盛时期，每天的日均成交量都在700套以上。针对有媒体说房地产贷款有松动迹象，建设银行上海分行房地产贷款负责人说，“没有成交量，就意味着开发商没有现金流，放出去的贷款就收不回来，银行是绝不可能在这种情况下再放松房地产贷款的。”

    银行房贷绝地反击

    业内人士认为，银行业其实也处于两难之中。一方面在目前房市并未出现明显跌势的情况下，银行很难对这样一块精品市场放手；但另一方面，在目前宏观调控的大背景下，加强风险控制势在必行。事实上，从个人房贷到开发商贷款，种种迹象使市场看到了银行有松绑房贷的“恻隐之心”。尽管商业银行管理层言辞谨慎，但直接来自基层利润核算单位的声音却并不尽相同。如建行某支行一位信贷员就直言:“银行再怎么注意风险，最终目标还是要盈利。马上就到四季度了，完成贷款任务压力还是相当大的。”而股份制银行方面则另有竞争压力在身。深圳发展银行上海某支行信贷员表示，目前诸多大行房贷都开始有动作了，股份制银行通常会更加激进一些，如果不跟进，将会失去很多客户资源和盈利机会。由于信贷收缩，银行业“赚钱”能力逐步减弱，也就意味着银行从现在开始，增加放贷的冲动会逐步加强。事实上，每年9月房地产项目开盘的黄金季节开始到来，彷徨在利润与风险间的房贷市场正在上演“绝地反击”。“提倡商业银行提供多样化住房信贷产品”、“设计符合各类消费者需求的贷款品种”、“早日推出利率互换、利率期权、互换期权等利率衍生产品，”央行《2004年中国房地产金融报告》话音未落，沪上多家银行已然迫不及待。

    8月底，已经持续低迷数月的上海房地产市场，突然迎来宏观调控以来的首次“利好”，一则“8成房贷重现于市”消息出现，令众人期盼的“银行松口”，仿佛一夜降临。更重要的是，在市场僵持的情况下，银行并不可能仅仅是旁观者。事实上，在几个月的市场低迷中，银行的日子一点也不比开发商和房产中介好过。建行上海分行一位负责人表示，商业银行本身的市场特点，决定了它必须追求最大利润以求生存。而连续多月个人房贷出现负增长，给银行带来了巨大的压力。一方面，各个银行在市场重压下急于突围；另一方面，对央行防范房贷风险的要求，各银行同样不敢越雷池一步。

    银行和楼市之间已然存在着一种尴尬:楼市成交惨淡直接导致银行个人房贷下降，而银行为控制房贷风险，抬高贷款门槛，反过来影响楼市成交。因此，当央行《2004年中国房地产金融报告》透露“可以考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款”的态度后，各大银行迅速抓住这个机遇，转向通过市场手段来化解危机。8月29日，中国光大银行办公室透露，该行已递交推出固定利率住房抵押贷款的申请材料，而试点城市可能会选择在沿海城市。上海其他多家银行在内，也对固定利率“动心”。固定利率可以有效地减少银行贷款管理手续。在固定期内，不必因金融市场信贷利率的变化而调整还贷额度，从而降低了信贷管理的成本。

    与固定利率一起为人所津津乐道的，还有建行上海分行的房贷证券化试点。但业内人士认为，实行房贷证券化形式大于意义。实行房贷证券化的主要目的并非融资，而且首批进入资产池的资产属于收益稳定优质资产，银行承担的风险并不大。种种情况似乎在表明，历经洗牌后的房贷市场，正在迎来新一轮发展的重要拐点。

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