“超大城市化”背后的楼市财富流转

　　■于杰/文

　　几天前去青岛，两年前每平米价格6000多元的房子，现在已经涨到了9000元。单算涨幅，这个比例高得惊人，特别是在期间政府接连出台调控措施的情况下。但其周围很多的物业早就在10000元左右，这个项目更像是在“补涨”。当地居民普遍认为，房价肯定不会下跌。

　　两年前我在青岛所住的海边小区，晚上亮灯率不超过三分之二。到今天，这种状况并没有太大变化，甚至更严重一些，有的小区只有二分之一。早就有说法是，很多的北京人、济南人在青岛置业，周末、假期会到海边小住。这种情况目前仍在延续，据称，每周都有老板坐着全程空调的奔驰、沃尔沃巴士，从各地赶到青岛看房、买房。

　　向青岛，向北京

　　无论是青岛还是上海，房价上涨都需要一个最基本的条件，就是存在有购买力的购房者，且愿意在这个城市购房置业。潘石屹到山西推销地产项目，就是因为当地的矿主在过去几年富了。除了把钱存到银行，欠发达地区的人在有钱之后，开始学习如北京、上海这些城市的生活方式。同时，改变生存环境，从形式上融入大城市，在生活上脱离他们发财的地方，则是泽被后代的好选择，北京、上海以及青岛、杭州这些发达城市自然成为他们的首选。

　　北京、上海占据着全国最好的教育、文化、商业和人文资源，即使是北京的沙尘暴和污染的空气，也都透着首都的气息。选择进入北京、上海，需要付出相对高昂的成本，在仍有户籍限制的中国，这个成本可以看作是为改善生存和发展环境所支付的租金，就如同美国市场的中国商品远高于其在中国的价格，是美国为保护其本国环境所支付的租金一样。在中国，这种租金也早已有之，在北京郊区购房落户就可以以北京生源的身份参加高考，就是一种租金。

　　青岛、杭州这种区域性的商业、文化中心，其良好的发展前景，对周边地区有持久的吸引力；而对更远的外乡人来说，只能从电视上看到的安逸的生活环境，足以让他们支付远超出本地人能够承受的价格，这个成本对他们而言，可能仅仅是多挖一周甚至一天的煤。

　　富人们进入发达中心城市的过程是不计成本的，他们在置业时不需要同当地人那样考虑价格，而且经常是现金交易。这给房价上涨提供了一个很好的市场理由。

　　发达的中心城市房价，已经不能用本地居民的收入水平来衡量。如果说必须来计算的话，市场也给出了结论，上海的本地居民在地理上已经越来越边缘化，中心区域已经被外国人和外地人占领。

　　外地进入者带来的房价上涨，给本地消费者形成了价格上升趋势的示范效应。他们在心理上接受了这样一个现实，并加入到购买行列当中。这是过去两年全国房价涨幅最大的几个中心城市的常态。

　　“二线”并不是明智选择

　　居民收入水平的提高和财富短期内的集中，是发达中心城市房价上涨的直接因素，并在表面上形成了需求与房价间互为因果的关系。但房价演绎的故事，让我们看到这更是一个“大城市和超大城市化”过程的结果，而不完全是一个自发的市场结果。长期以来，对这些中心城市资源的集中和政策的倾斜，造成区域发展的不平衡，最终造成生存环境的巨大差别，这是房地产在发达的中心城市火热的根本原因。全国最大的直辖市重庆，发展上被视为二级城市，其房地产均价为每平米3000元左右，且按套内使用面积计算，仅相当于上海的三分之一；即使在山东省内，省会济南的房价也仅相当于青岛的一半强。政策及其影响的经济发展态势，实际上在引导有条件的居民在生活环境上做出新的选择。

　　由于地区、城市间资源条件和发展机会的差异，房价上涨的过程，变成了一次市场化的、民间意义上的转移支付过程，只是方向是从欠发达地区向发达地区转移。欠发达地区、农村，通过在二、三级城市购房，向其输出资金；而更大量的资金，则向发达的中心城市转移。这对二、三级城市的房价和消费带来了负面影响，整体经济发展被拖累。这同从一个失血者身上抽血输到健康者的身上没什么两样。

　　在发达的中心城市，买房者并不总是那些富人，但这个群体拉抬的价格，会随着当地居民的加入而形成一个相对稳定的基础，这是青岛的很多市民接受了高房价的主要原因。而欠发达城市的购买主体，包括本地及与其购买力相当的外来者，对价格的变化则更敏感，调控带来的观望气氛打压了当地地产商的信心，无论是否降价，对当地经济负面影响都很大。因此，此轮的调控，最应该被影响的城市，将来受到的影响会是最小的；而不该影响到的城市，可能需要花上一段时间来恢复市场信心和价格。宏观调控之后，地产开发商将目光转向二、三级城市，并不是明智的选择。

　　因为各自利益的考虑，无形中，中国的购房者、银行、地方政府和地产开发商站在了一起，在中央实施宏观调控时，他们作为一个集体同政策形成了博弈割据，不希望自己的利益在调控中受到损失。但从根本上，更宏观的地区差异不改变的话，中国的地产市场不会有大的变化，这种博弈过程也不会改变大局，这会是今后经济发展最大的障碍。

(责任编辑：胡立善)

共找到 26,726,737 个相关网页.