记者了解到，时下，各大商业银行都在积极筹备推出固定利率房贷业务，但还没有一家银行正式公开详细消息。众商业银行心动源于央行在《2004房地产金融报告》中的表态：“可考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款”。各商业银行缘何如此心动，固定利率个人房贷能否付诸行动，推出后对银行、对广大买房人有何种影响？

　　固定利率欲破房贷困境

　　据了解，央行表态“考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款”之后，不少商业银行十分心动，希望推出这一业务，打破目前房贷相对低迷的局面。央行不久前发布的《2005年第二季度中国货币政策执行报告》显示，第二季度，个人住房贷款月增额明显减少，5月份新增144.89亿元，比上年同期减少159.37亿元，是2003年3月以来个人住房贷款当月新增最小值。6月末，个人住房贷款余额达1.74万亿元，增长25.59%，同比回落16.38个百分点。而上海银监局数据显示，从今年4月到7月，沪上银行个人房贷出现了连续4个月的负增长。某银行资深人士认为，历来被认为是银行黄金资产的个人住房贷款业务遭遇了寒流，使商业银行积极响应“固定利率”，希望借新业务的推出增加收益。

　　在国内，自从央行分别在2004年10月29日和2005年3月17日两次加息以来，选择提前还贷的购房者日渐增多，使得银行业务量巨增而不堪重负，而收取违约金又面临很大的争议。部分商业银行近期的调查数据显示，个人住房贷款月度提前还款额占累收贷款额的比例持续上升。这些因素都促使商业银行积极推动固定利率房贷业务。

　　当《楼市》向工商银行和招商银行等相关部门咨询是否准备推出固定利率房贷时，都表示在考虑当中，但实际行动须等待总行的决定，正式消息也必须确定了之后才能公布。但据知情人士透露，光大银行已经向监管部门递交了申请，该行计划推出5年期业务，固定利率在6%～7%之间，另据工商银行上海分行的人士表示，该行也计划推出5年期业务。

　　固定利率双重魅力不可抗拒

　　对于银行来说，推出固定利率房贷有诸多优势。

　　首先就是有望突破目前房贷业务低迷的困境。央行已经连续两次调高房贷利率，同时人民币正式升值，业界普遍认为我国正处于加息周期，近几年房贷基准利率详见表1。此时，推出固定利率可能减少单笔业务的利润，但会吸引更多购房者向银行借贷，所获收益可能会比提高利率带来的收益更大，道理如同商品买卖中的“薄利多销”。

　　其次，在加息周期，购房者多愿意提前还贷，不仅增加了业务量，而且银行存在“涨库”风险，如果收取违约金又面临很大争议，而房贷利率固定化可能减少违约率，同时可以规避因利率增值太大导致购房者无力还贷而造成不良贷款的情况。

　　再次，实行房贷固定利率将使银行承担的信用风险降低，同时还能为央行通过货币政策调控房地产市场创造更加灵活的机制。

　　而对于购房者来说，固定利率房贷也有其吸引人之处。

　　在央行进行第二次调息之后，不少普通购房者就担心房贷利息继续走高，给家庭经济带来严重负担，一位购房者表示，如果银行持续加息，以后的月支出以及所付利息都会高很多，只能想办法提前还贷。固定利率房贷利于家庭经济的支配，对未来的预期比较准确。另外，目前正处于加息周期，银行推出固定利率房贷迎合了购房者规避风险的要求，购房者也许能享受到比浮动利率更低的房贷利率。

　　固定利率双刃剑的另一面

　　银行虽对个人房贷固定利率怦然心动，但并没有立即转化为正式业务，排除时间差，更重要的是该业务对银行风险管理能力的考验。一位金融专家表示，房贷利率固定化之后，假如市场利率提高至固定利率之上，银行的这部分贷款资产的市场价值将会下降，利益受损。比如银行把固定利率定为6%，推出5年期业务，如果在此期间，市场利率已经涨到了7%以上，就会带来两个结果：一是该银行的房贷业务可能急剧增加；二是该银行的这些贷款资产市场价值被贬低。二者相结合，银行到底是亏是盈？其中包含了很多风险因素。另一方面，假如市场利率走低，在固定利率之下，购房者又是否愿意选择这种业务呢？银行的这种新业务有多大的市场？这一切尚不得而知，所以固定利率房贷对银行的风险把控能力要求较高。

　　在最近一次房展会上，购房刘先生向记者表示，他会考虑固定利率房贷，但要看其标准高低，如果利率太高，那么他宁愿选择浮动利率，因为他认为央行即使加息，幅度也不可能太大，反而对降息抱有希望。另一位赵小姐则有不同的考虑，她判断现在处于加息周期，且这个周期持续时间可能会比较长，而商业银行推出固定利率就是希望用稳定的、较低的利率标准吸引更多的房贷业务，所以如果银行推出这项业务她愿意选择。还有的购房者担心实行固定利率之后，银行会对提前还贷等行为征收较高额度的违约金。记者采访发现，很多购房者对这种新业务还是持犹豫的态度，不少人表示希望了解更多的信息，或看看实际操作的案例再作决定。

　　在看到实行固定利率对银行和购房者的影响之外，还有业内人士从行业发展的角度对固定利率进行了分析。在实行浮动利率制度下，各银行的房贷利率基本都是在央行制定利率的最低点，也就是说各商业银行的房贷利率实际上相差无几，银行间的竞争体现在附加服务、办理业务的便利性等方面，如果商业银行可以实行房贷固定利率，那么银行业将进入价格竞争的时代。监管部门如何制定出一套行之有效的规则非常关键，既要避免价格的恶性竞争，又要指导商业银行很好的规避风险，这是一个很大的考验。

　　浮动利率固定利率并驾齐驱好景可待

　　新鲜的事物总是让人觉得又美好又担心。在国外，房贷利率一般采取何种规则？在中国，目前最可能实现哪种房贷模式呢？

　　依照国外的经验，购房者更多的愿意选择固定利率。据统计，在荷兰、法国，选择固定利率的消费者占80%;爱尔兰的这一数字也达到了70%;而从加拿大近50年来利率的走势看，选择浮动利率比固定利率划算，但大多数人依然愿意选择固定利率。

　　而目前，在国内还鲜有银行实行房贷固定利率，大众对此的认知也比较少，但是从固定利率房贷的特性和目前的市场环境看，推出这种业务是必然的，适应了市场需求。一位曾从事房地产金融研究的专家表示，在目前处于加息周期的环境下，银行推出固定利率房贷是有利时机，但其期限不会很长，最可能是5年期，利率水平肯定比现行的基准利率高，大约在6%～7%之间，否则银行风险增大。同时，在固定利率房贷推出之后，银行在这一块业务上将进入价格竞争时代，把握利率标准难度很大，利率太低加大自身风险，太高又会导致业务缩减。所以专家表示，在短期内，固定利率房贷只能作为浮动利率房贷的补充，暂时还不会成为主流产品。

　　一位长期从事房地产投资的伍先生告诉记者，如果银行推出中长期(指15年以上)的固定利率业务，对于购房者来说，支出的总利息与浮动利率情况下大致相当，因为利率的变动总是有周期的，不能一直升也不会一直降。所以在利息上调周期，实行固定利率仅对需要短期贷款的购房者来说有较大好处，对于中长期贷款者来说区别不大，购房者还应根据自己的需要综合进行选择。（冷翠华／文）

(责任编辑：孙可嘉)

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