继全国首次商业地产专项调查的调研报告之后，中国商业地产联盟的专家们又开始酝酿另一份报告。报告核心是，如何促进商业地产融资“阳光化”。

    “在调研中我们发现，商业地产项目在融资上存在一些‘灰色通道’，这使得银行及投资者风险积聚。”日前，中国商业地产联盟秘书长王永平接受《每日经济新闻》专访时指出，金融产品“阳光化”所针对的就是这个问题。

    而在此前递交给国务院的调查报告中，商务部已就此问题提出了两大建议：力促银行对商业地产项目的贷款实行区别对待；开放REITs(房地产投资信托基金)通道。

    商业地产贷款，堵还是疏？

    10月12日，中国农业银行公布《中国农业银行经营性物业抵押贷款管理办法(试行)》，决定在北京、上海、天津等7个城市稳步开展经营性物业抵押贷款业务。《办法》规定，个人或企业都可将名下的写字楼、商铺等商用房产抵押给银行获得贷款，也可以在购置这些物业时办理按揭贷款。

    “这是一个信号。”王永平认为，新规的出台表明，调研之后一些银行开始重新审视对商业地产贷款是堵还是疏的问题。

    相对于住宅，商业地产被业内普遍认为是高风险行业。而正是基于此考虑，此前银行对商业地产项目的贷款一直非常谨慎。“乃至一些银行对下属机构规定，对于纯商业项目不予贷款。”王永平透露。

    中国人民银行上海分行在其6月份发布的《2005年信贷投向指引》中更是规定，适当控制对办公楼、商业用房等非住房和非普通商品住房建设项目的贷款投放。

    然而，银行资金的紧缩并没有浇灭开发商对商业物业的投资热情。

    公开统计数字显示，今年1-5月，全国商业地产投资高达458亿元，与去年同期相比增长38.7%，在建项目面积同比增长94.7%。1-5月国内商业地产项目开工面积达1.34亿平方米，比去年同期增加两成以上。

    一边是银行捂紧“钱袋”，另一边是商业地产项目建设如火如荼，资金从何而来？

    “由于目前许多商业地产项目开发水平及销售能力低下，开发商真正依靠的还是银行资金。”调查组成员、中国城市商业网点建设管理联合会研究中心主任韩建徽强调。

    王永平进一步指出，调查发现，大量资金通过一些隐性通道流向了商业地产。“其中一个问题是，不少开发商将以住宅名义立项而取得的贷款用于商业地产开发。”

    另一个比较突出的问题是，“一些地方政府将某些商业项目作为形象工程，在土地和资金上不惜血本。”王永平不无忧虑地表示，由于政府支持，开发商获取资金便容易得多。而一些开发商为获取地方政府的青睐，也纷纷倾向于将项目规模做大。

    “其后果是，被政府看中的项目会继续发展，而剩下的可能面临被淘汰的危机。”

    一业内人士指出。中国商业地产联盟统计数据显示，目前全国在建的大型MALL项目达到70余个，其中近1/3因资金问题处于停工或半停工状态。

    “事实表明，收紧银根并不能有效抑制商业地产的发展，而不配套的金融政策反而扭曲了商业地产的发展。”王永平强调。

    不过，王永平亦表示，在鼓励银行建立中长期贷款机制的同时，有关商务部门也应进一步完善商业地产投资的预警机制。

    开放REITs通道

    在整个商业地产金融产品“阳光化”的设想中，REITs将占据核心地位。

    王永平认为，通过REITs的介入，可以形成一个安全的商业地产投资进入退出机制，“首先通过银行贷款进行开发建设，建成之后，REITs介入操控以后的经营管理阶段。在整个过程中，银行及投资者的风险都得到了很好的控制。”

    而且，王永平强调，由于REITs是把已开发好的项目中成熟的、有稳定现金流的项目挑出来作为投资产品，然后长期持有，以获取租金作为投资回报，所以并不会导致商业地产的盲目发展。

    王永平透露，国务院有关领导并没有就开放REITs通道的提议提出异议。

    不过，也有相关专家指出，由于政策缺失，目前在中国内地发展REITs时机尚不成熟。“在境外REITs都是公募，但目前内地政策不支持。如果私募，就是非法，投资者也不会购买这样的产品。”上海中融国际信托投资有限公司有关专家表示。

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