媒体的一条消息，让浙江开发商大打“喷嚏”。

    9月30日，有媒体透露，浙江省11月1日开始对三级国土部门的政务信息全部公开进行检查。其中房价成本清单作为一项政务信息新内容，届时向社会公开。

    10月11日，当问及房地产市场发展到一定阶段，政策需要开发商公布相应的房价成本后，作为掌握地块的杭州国土资源局能否向开发商公布他们的拿地成本时，杭州市国土资源局宣传处主任王建平向记者表示，“杭州实行土地招拍挂后几乎是公开化的，对于一级土地，二级土地价格细分都不一样，拆迁和补偿标准都相对公开”。

    他同时向记者细分了各个政府部门的职能划分，“其实，目前的房地产市场，各项成本都是公开的，只不过由于各项职能部门在分散公布这些成本。比如，房产局，工商，市政府，建委都有一定的信息公开化。但从市场看来，并不统一”。“现在发布这个文件，更多的应该是有个职能部门将这些信息综合起来，统一公布”，他表示。

    为什么又是房地产业？

    事实上，在国内外的各个行业中，房地产业开创了公布成本的先例。

    “作为安居乐业的根本，各国的住房政策都有二次分配这一环节，即制定中低阶层和弱势群体的住房政策。房价问题，实质上是中低阶层和弱势群体的住房问题，经济适用住房等带有保障性色彩，具有国家相关政策的扶持，需要公布和透明是无可厚非的。而商品房，更多应该用市场的手段去做。”浙江绿城集团副总经理裘剑平认为。

    另一方面，浙江南都房地产集团公司副总经理韩芳分析，“成本由各种元素构成，对于一个资深的消费人士来说，大致的成本还是很容易匡算的，大概由土地成本，建安成本，政府费用，营销成本共同构成。当然土地成本作为成本里面最重要的元素，直接关联着开发商的生存和发展。”

    韩芳算了这样一笔帐：

    南都一个在售项目均价在每平方米8700—8800元左右，其中每平方米1500元是精装修的成本，减掉精装修，等于每平方米卖7000元。杭州前段时间的土地成本是每平方米2890元，这个项目的建设成本是每平方米3000元，这样核算成本是5800—5900元，再减去一定的政府费用和营销、财务费用等等，实际成本已接近7000—7500元。“项目一公开，南都内部工作人员深知成本非常高，而杭州楼市受宏观调控的影响，价格在短时间内很难有上升的迹象，因此纷纷购买。”她表示。

    土地成本是开发商的“七寸”？

    有专家表示，房地产成本中约占一半的是地价，地价作为一个非常不确定的因素，对任何开发企业都起到绝对控制权，同时，任何城市的地价都是动态的。因此，房地产的不可搬动性和土地价格的不确定因素，使得成本计算缺乏一定的标准。“成本构成中，地价是核心要素，建造成本是普遍要素。成本差异，直接来自土地，其次才是品质与品牌。”浙江滨江房产集团有限公司副总经理朱立东说，“每个开发商的成本控制能力不一样。在不同的地块、不同地段、不同规划调整，甚至不同的两个项目之间，都难以用统一的标准在它的成本和价格之间衡量。在做好产品的前提下，无非就是眼光。拿地的眼光、地块的区域、拿地的时机，均是争取利润最大化的保障。”

    他表示，开发商有无眼光，对城市的规划、发展的方向有无比较好的把握和预见，对周边环境的改造、配套设施的完善是否了解，肯定都会对地价和房价产生一定的影响。而每套房子的朝向、景观之间的差异，边套与中间套的不同而造成的价格不同，消费者向来都能够接受。

    品牌价值如何计算？

    浙江以小商品制造闻名于世。在领带之乡，一条领带的成本是5元，贴上国内的品牌后价格上涨到588元，贴上国外的品牌价格则迅速飙升至1288元。成本不变，品牌发生改变，差距如此之大。

    相传，在房地产界，万科的品牌已达80亿。

    “在整个市场经济条件下，所有产品的品牌力量将会越来越强。在价格构成里面体现出的支撑将会越来越重。这是市场经济条件下的规律，也是国际上所认同的。不同公司，不同品牌肯定会超过通常成本。所以，无法用纯粹的成本来计算价格。”朱立东说。

    比如，绿城的产品比其他开发商每平米多三五百块，作为消费者也是认同的，但是，就其成本而言，并不一定比其他开发商高。无形的资产和价值在今后的消费领域将会越来越重。

    韩芳说，“品质上去了，成本也会上去。房地产这个产品是实实在在的产品，品质很容易一眼看出来。对于熟练的开发商而言，成本是很容易计算出来的。但是最终的市场价格一定要经过市场的检验，真正的价格里面还包括品牌的因素，不会简单以成本而衡量”。

    她表示，经济规律不可能简单通过政府、通过开发商的手去改变的。客户最终还是会因为产品品质、销售价格、对品牌的认知来选择购买产品，而不可能因为成本来限制开发商的平均收益率。

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