房改、住交会、纷纷上榜的地产英雄、121文件、新旧国八条、8·31大限，地产行业从没有像这几年如此起伏跌宕，波澜壮阔，大时代下的地产行业注定要被写入历史……

    尤其是今天，考虑到中国房地产行业的长期发展，对房地产行业的全面总结也许才刚刚开始。

    地产发展好年景

    1998年中国宣告全面终止实物分房，房改售房使一大批城市人群拥有了自有住房，进入了有产者的行列。

    1999年2月，中国人民银行下发了《关于开展个人消费信贷的指导意见》，提出：“积极开展个人消费信贷，对促进消费、扩大内需、推动生产，支持国民经济持续稳定发展以及调整信贷结构，提高信贷资产质量，具有十分重要的意义。”据此，以房改为源头，以央行2月份的文件为标志，中国新一轮房地产的牛市开始正式启动。同时，地产商也逐渐拥有了更多更重的话语权。

    本轮房地产大牛市直到“土地使用权招标、拍卖、挂牌、出让执法监察工作”的8·31大限起进入调整期，期间造就了为数众多的地产英雄，也让一个行业受关注度达到新的顶点。

    从最近三年公布的中国富豪百强来看，从事房地产开发的越来越多，2002年是25家，2003年增加到37家，2004年更多达45家。这个时期的中国房地产大牛市在造就了诸多富豪的同时，也引发了很多激烈的争论，地产暴利、冬天论、泡沫论一直频繁出现在各大报刊的显要位置。

    然而，这个大牛市的背景在全世界是找不到“翻版”的，那就是购买力是积蓄了50年市场力的“井喷”行情，11万亿元人民币储蓄余额经过长期的积压，到了房改后才开始为了置业而大举涌入。从这一点来说，房改政策就是开启5年牛市的阀门。

    有人又重提“因为世界500强中没有房地产企业，所以中国的房地产企业也走不了多远”的话题，这句话多少有些武断。

    如果100年前看美国经济龙头，绝大多数会是房地产企业；50年前看日本经济霸主，房地产企业当仁不让；20年前中国香港的发展，同样是房地产企业的天下。

    站在历史发展的角度来看，任何一个传统行业的发展都是有阶段性的。当一个国家的城市化率从30%向70%推进时，也是房地产企业高速发展的时期，城市化率到了70%之后，就开始进入了平稳期。这就可以解释为什么美国或者欧洲，包括中国香港的房地产开始低迷，甚至退出支柱性产业的原因。中国的城市化推进的目标是到2020年城市化率达到55%左右，也许那时再说这个“因果关系”更有探讨的价值。

    这是一个好的年代。不单因为地产行业成了规模，而是因为，一个行业开始真正有了步入平稳发展轨道的迹象，有了准备步入轨道的行业与市场规则，宏观调控之间不断地角力、碰撞、磨合，这正是大时代之下新兴行业必然要走的过程，很庆幸它终于来到了。

    还有着太多的遗憾

    相对于发达国家百年的地产历史，中国房地产区区20年的历程无疑太短暂了。在这个突飞猛进的短暂时段，出现这样那样的问题是不可避免的。严冬、泡沫、暴利等字眼充斥其中，如果用坏年代来形容今天，也无非是对融合于大时代之初所面临阵痛的一种宽容意味的阐释。

    潘石屹曾经在公开场合说：过去的两年，房地产商都赚了大钱。按照一位投行界人士的估计，房地产商的自有资本回报率可以达到500%。毫无疑问，飞蛾扑火般涌进市场的商人们，是中国房地产又一架开足马力的发动机。

    不仅如此，房地产对城市化进程以及城市扩张立竿见影的带动效应也让一些地方政府趋之若鹜。不少地方政府在产业规划中，都将房地产业定位为支柱产业。一些地方政府一方面加大征地、供地力度，扩大产业规模，另一方面则通过放宽开发规划、产品结构、预售审批等环节，默许、支持商品房高档化。郎咸平对此评价说：“以房地产带动经济的后果就是，高房价反而阻碍了这个地区的发展”。

    地产行业的暴利在一些方面影响至深，在产生泡沫的同时也严重影响到金融体系的安全，这不同于互联网时代初期的泡沫，因为直到现在，中国的房地产企业基本上单纯依赖银行贷款这惟一的融资渠道，面对泡沫显然要脆弱得多。在这种情况下，根本不存在什么“看不见的手”。中央政府就是要干预！要管制！

    让人乐见的是，近两年出台的一系列宏观调控措施已经对上述问题产生作用，从这一点来说，算是这个坏年代的一个好消息。

    碰撞引生变革

    短短几年里中国房地产所遭遇到的冷暖，注定要写入大时代的历史，膨胀、调控、发展成为行为三步曲，带来地产行业的各个环节和角色之间新的角力、碰撞和融合。

    1998年新住房政策使该年成为我国住房制度的重大改革之年，从实物分配向货币分配转化使得个人消费成为推动房地产需求的决定性力量。

    2002年7月，国土资源部11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的出台标志着我国土地供应制度发生根本性变化，土地由多渠道供应向政府垄断供应转变。土地制度的变化使土地供应由“完全弹性”转向“垄断刚性”。

    同时，以国土资源部11号令为代表的宏观调控使地产供应链的各环节遭受猛烈冲击。地产供应链的主线是土地供应和资金，而自2004年下半年以来的宏观调控恰恰是以土地与资金作为重点，通过对土地与资金的严格控制，地产供应链中的各个环节遭受到猛烈的冲击。

    地产商则在每一次的调控伊始奔走疾呼，与政策进行博弈、角力。当不断升温的行业与调控措施发生碰撞的时候，博弈的结果只能是行业屈从于宏观经济环境。

    如果从更深的层次看问题，角力的结果很可能不是谁输谁赢的问题，而是催生新变革的诱因，比如地产金融体系的变革。

    绝大部分的业内人士认为，这几年地产高速发展缺乏相应配套发展的金融体系，地产行业的融资渠道单一决定了高速发展的行业缺乏持续性。同时，融资渠道的单一也迫使政府只能使用刚性调控措施，市场灵活性无法得到充分的体现。

    因此，我们现在需要思考的是，在土地所带来的暴利时代结束之后，房地产业可持续发展最为核心的要素是什么？

    从成熟国家的发展历程来看，房地产业的发展经历了三个阶段。无论在哪个阶段中，房地产业的可持续发展在任何时候都离不开金融的有效支持。

    中国即将迎来地产金融时代，房地产企业的融资方式将面临众多机会，例如外资基金、信托、资产证券化等。随着金融产品的多样化和复杂化，对地产行业的调控手段也会更加复杂化。

    地产改变了什么

    在这个既好又坏、混沌中渐成规则的年代里，房地产行业成为推进后工业时代中国城市革命最重要的原动力。

    十几年间，北京的大杂院变成菊儿胡同，上海的石库门变成新天地，深圳的打工仔变成亿万富翁，开发商、购房者和维权律师同时变成媒体追捧的公众人物，这个行业让中国人找到了关于居住、家和私有财产的感觉，也引起了最多的关于道德和梦想的争议。

    大杂院、筒子楼和老街坊构成的生活方式已经逐渐成为历史，居委会的“小脚侦缉队”被物业公司的保安取代，网络游戏营造的虚拟空间酝酿新的邻里关系，拥有不动产的城市新生代正在寻找自己的文化代码，居住形态的变化改变了我们熟悉的一切。

    电视系列片《居住改变中国》的总制片人陶伟光说过这样的话：“地产行业是一个能充分刺激参与者潜能的大舞台，演绎了太多的恩怨、传奇、梦想以及梦想破灭的故事，这一切，不是旁观者所能了解和感动的”。

    带着原罪出生的中国房地产业演绎了一个支柱产业在成长初期所发生的一切故事。同时，发生在城市的居住革命不仅使现代观念里的居住模式和居住观念成为可能，而且将在更深的层次影响我们的生活世界，房地产业从一个国家基础产业的部门变成一项消费产业，我们从一个物质极度匮乏的年代跃进到对城市文化深入思考的阶段，它正在从实质上改变着我们的财产观念，改变着我们的消费结构，人口流动将增强城市的活力，人际关系新形式在多种形态的住宅里将得到安顿。民主社会要求的公共领域和私人领域将不只是观念领域的讨论。

    地产行业的大发展带来的是城市化脚步的加快，旧城改造、新城规划、城市转型、规模扩张，凡此种种皆因地产的推动而加速前进，活力被放大，并刺激着每一个参与其中的人。

    地产的发展也改变着旧有财产关系，据统计，目前中国城市家庭户均财产约30万元人民币，其中，百分之八十是房产。城市住房制度的改革，首先使大量公职人员和国有企业的管理者成为房产的拥有者，不断增长的商品房市场又使新兴阶层成为更大的房产拥有者。这种私人财产正以每年超过一万亿人民币的速度快速积累。如此一来，一个多数人拥有恒产的财产制度正在形成，而这正是构建未来民主、法制和昌盛的和谐社会的重要基础。

    地产行业的高歌猛进也触动着人们的价值观神经，业主、社区自治、财产权、隐私权等等一系列新语汇、新观念、新价值伴随着住房市场化的变革逐渐成为深刻影响甚至决定人们行为方式的决定性力量。由财产权派生出的一系列有关人的生存权与发展权的话题得到了从未有过的重视。

    当街道、居委会、小脚侦缉队逐渐被业主委员会、社区自治、基层选举所替代；当单位宿舍的熟人社会被趋同价值观的社区所取代时，人际关系模式也从单位管理和人身依附转变为自由选择和法律调节。法治成为重新架构社会组织的微观基础的基本原则，开放社会的健康活力日益显现。

    所以说，从1998年的房改到1999年的首届住交会都标志着一个全新时代的开始，这是一个好的地产时代，也是一个坏的地产时代，但毕竟带来了改变和革命，全新的社会正让人们充满无尽的想象空间。

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