随着北京房地产市场的飞速发展，城区内的住宅密度几近饱和，因此四环以外的住宅市场的发展就显得格外活跃，今年７月１８日由北京市国土资源局下发了《北京市２００５年度土地供应计划安排评价标准(试行)》。总体规划中，通州、顺义、亦庄作为三座重点发展的新城。

    在这三个重点发展的城区中，通州的房地产是最早被开发也是目前为止北京几个近郊中地产发展最好的一个区域。随着八通线的开通吸引了很多北京市区的人士前来通州安家再加上政府对北京东部地区整治力度的加大，支持通州房地产持续性发展的软硬件设施也越来越完善。通州在整个房地产市场中的优势越来越明显。

    地区概况通州位于北京市东南部，东西宽３６．５公里、南北长４８公里、西距建国门１７．５公里、面积９１２．３４平方公里、耕地７４．８万亩，共辖１６个镇、１个回族乡、４个街道办事处、２个地区办事处，常住人口近６０万，城区常住人口２２万。

    作为北京市重点发展的卫星城，通州距东三环仅１２公里，是北京周边区县离市区最近的地区之一。

    作为北京市“两轴－两带－多中心”新城市规划的重要卫星城镇之一，通州大大受益于政府的政策引导以及基础设施的日趋完善，同时通州区政府自身的定位是将通州发展成为一个集幽雅的环境、完善的基础设施、繁荣的商业中心为一体的生态居住区域。

    得天独厚的交通优势通州拥有５条与北京连为一体的道路，京通快速、朝阳路、朝阳北路、八通轻轨线以及即将通车的两广路东延线等５条道路让通州与北京市区紧密相连。便利的交通使通州与ＣＢＤ近在咫尺是吸引购房者的一大诱因。

    舒适宜人的居住环境由于通州位于北京市郊，居住人口相对较少，绿化程度高，生态资源丰富，十分适合居住。通州目前种植绿色植物７０００多万株，绿化面积达到８万亩。还有一条１９４公里长的“绿色走廊”，环绕着三河(潮白河、温榆河和凉水河)三路(京津塘高速、京沈高速和六环路)，形成了一道绿色风景线，形成了舒适的现代化居住环境。

    区域分析

    北关地区

    通州北关地区楼盘价格基本上在４０５７元／平方米以上，由于该地区位于通州地区西面仅次于北苑地区，离北京市城区比较近，因此价格也比较高，最贵的逸秀名园现均价已经达到了４５００元／平方米。

    北苑地区

    北苑地区是整个通州地区离北京市城区最近的一个区域，因此价格也是最高的一个区域，从上面价格图可以看出，该区域的平均价格基本在４５００元／平方米以上，最贵的京贸国际公寓价格已经达到了５７００元／平方米。

    运河东地区

    通州运河河东的楼盘也比较多，普通住宅的均价３７００元／平方米以上。然而，月亮城堡的价格是通州区最高的，均价现已达到１３０００元／平方米，其原因是该项目属于酒店式公寓，适合做第二居所，用于度假或投资，不属于普通住宅，因此，价格非常高。

    运河北里地区

    运河北里是通州区离北京城区最远的一个区域，因此该区域的房价是通州地区价格最低的一个地区，普通住宅的均价普遍在３０００元／平方米左右。然而，枫露皇苑则是该区域的别墅项目，其均价可达到８１００元／平方米。

    梨园地区

    梨园地区是通州区楼盘最多的一个区域，由于该区域离通州区的主要街区、轻轨都比较近，商业也比较完善，因此购买人群也比较多。其区域均价４９００元／平方米以上，价格仅次于北苑、北关两个区域，如按６大区域划分可排为第三位。然而，该区域虽然价格排第三位，但楼盘数量则排通州区第一位。

    东关地区

    其均价为３７００元／平方米，仅次于河东的东关地区。

    区域概述

    六大区域划分通州

    通州可分为６大区域，分别为：北关、北苑、运河北里、河东、梨园、东关。

    ６大区域划分从“区域楼盘数量比表”可看出梨园地区的楼盘数量可占到整个通州区的３３％，是通州地区住宅项目最集中的地区。其次，在运河的河东以及东关这两地区楼盘数量则占整个通州地区的１７％、１５％。因此，可以得出这三大区域是整个通州区房地产发展比较快的３个区域。

    区域点评

    二居板楼是主流

    由于通州地区以低密度小区为主，因此整个通州地区是以板楼为主，板楼可占七成以上。塔楼以及板塔结合的建筑只有１５％、１２％。户型方面主要以二居为主，而两居的面积在８０－１００平方米之间，该面积段占整个区域的４８％。其次则是大两居和中等的三居室面积在１００－１３０平方米之间，占整个区域的２６％。一居室的小户型比较少，而且通州区的一居由于单价比较低所以普遍面积就比较大，基本都在６０－７０平方米之间。一居也只占项目的１３％。

    区域小结

    房价上涨成为必然

    通州房地产市场的发展，是伴随着房屋品质升级的提高，而逐步向前发展的。早期通州楼市以“低品质，低总价”的普通住宅为主，从１９９８年之后，通州楼市进入了快速发展的阶段，尤其是随着ＣＢＤ核心区域的逐渐扩大，到通州置业的ＣＢＤ工作人群越来越多。这个阶段是通州房地产市场快速发展的阶段，尤其是在其房价比其他城区低许多的情况下，许多年轻白领把通州作为他们购买住宅的首选之地。至今年为止，通州楼市的供应品种已十分丰富，包括别墅、公寓、花园洋房、精装小户型等多种物业类型，可以满足不同需求人群的多种需要。

    随着通州区交通、商业、产业以及生活配套的日益发展，房产价格必将不断上涨。随着通州新华大街、新玉带路、运河大街的饱和，整个区域的发展将向运河以东以及台湖地区、马驹桥等发展。因此可以判断出，通州地区的房价仍会上扬。（本版文字由北京中大恒基房地产经纪有限公司提供）

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