日前，浦发银行(行情,论坛)公布了2006年住房贷款调整政策，规定无逾期欠款记录的老客户，即便是第二套购房贷款，也将在2006年1月1日贷款执行利率调整时，享受同期同档次9折的优惠利率。

    广州市商业银行也于近日宣布，该市公务员领取了该行首创的公务员专用工资卡———红棉金卡后，即可按照本来的职级，获得以其年收入的一定倍数作为授信额度的贷款，额度最高达100万，基准利率可下浮10%，贷款年限不超过10年。据称，符合条件的公务员提交购房合同后，可利用此条款申请住房贷款。

    此外，记者了解到，各家银行各种创新型的个人房贷产品正在或准备出炉：固定利率房贷、按季度还款房贷、按年还款房贷、加按揭房贷等，尽管大多还没有公开化，仅处于试点业务或酝酿阶段，但这一业务的松动迹象已十分明显。

    银行紧急抢救房贷

    有业内人士指出，浦发银行(行情,论坛)的住房贷款调整政策，已突破了原来由上海银行同业公会牵头约定的“对第一套自住购房实行9折利率优惠，对第二、第三套以上购房实行6.12%的基准利率或者上浮利率”的政策。

    “各家银行的房贷余额从5月份开始就不断缩水，到现在依然没有好转的迹象。所以希望放松个人房贷政策能为此业务带来转机。为了保住这块优质业务，各家银行也是不得已而为之。”一位银行个人房贷负责人说。

    上海市的一组数字就颇能说明问题：数据显示，5月份上海市中资金融机构个人住房贷款当月新增20.8亿元，几乎比1-4月份月均新增额跌去三分之二， 7月份开始上海房贷新增额不抵提前还款额，个人房贷余额出现了8.9亿元的负增长。到了8月份，个人房贷余额更减少了18亿元。

    “自今年3月份宏观调控以来，房屋交易量低迷，各地涌现了提前还贷浪潮，银行的房贷业务更是因此一蹶不振。”上述人士称，“据分析，一般贷款周期为20年的房贷，贷款人大多在5年后就全部还款。”

    个人房贷从1998年左右开始起步，一直都持续增长且坏账率极低，是各家银行都非常看好的业务之一。

    “9月份的房贷业务仍然持续之前的跌势，而且有加剧的迹象。本来，9、10月份是传统的楼市销售旺季。”该人士分析各银行加急推出创新型房贷的动机，“尽管各行都加大了营销力度，但几个月来一直苦陷房贷低潮的银行，完成指标的可能性在降低。”

    一家国有银行业务人员也表示，之前虽然也有过楼市宏观调控，但力度都没有今年的大，所以目前房贷业务发展已进入有史以来最大的挫折期。“现在银行不但审批程序有所放松，连贷款成数和利率都不再维持之前的严格标准。”

    据悉，除了浦发银行(行情,论坛)以外，中行、民生、建行等近期也都开始对房贷业务进行调整。

    对于接下来各银行将想出什么“法宝”来挽救这一颓势，广东商学院一位教授表示，银行房贷业务的“大底”在哪里，暂时还很难预测。 　

    分析情况合理选择

    对于市场上已经推出或正准备的个人房贷新品，购房者可根据自身情况，合理选择。

    据介绍，按浦发银行(行情,论坛)新政策的标准计算，如果客户的贷款余额为50万元，贷款期限为20年的等额本息法按揭贷款，优惠利率将为客户节省近42000元的利息支出。不仅浦发行，最近还有几家银行都有推出类似政策的倾向。

    固定利率房贷方面，购房者和银行签订协议，约定在固定期限内贷款利率始终维持在一个水平，从此不必再担心加息后月供款增加。例如，目前我国5年期贷款年利率为5.51%，某银行拟推出的5年期固定利率房贷年利率为7%，日后若我国再次加息至超过7%，固定利率房贷的借款人可避免加息风险，将自己每月供款额锁定。

    据悉，这种有别于现行逢调利率就会加息或降息的浮动利率房贷的产品，已获银监会原则上批准，有望在今年年底前推出。

    “房贷利率是一年一调，今年3月之前向银行贷款买房的借款人的房贷到明年1月1日才开始加息，估计今年9-12月申请提前还房贷的借款人会更多。在加息预期下转投固定利率贷款的借款人相对多一些。”一位专家估计。国外房贷利率通常有固定和浮动两种选择，多数人会选择固定房贷利率。在荷兰、法国，选择固定利率的消费者占到80%，爱尔兰的这一数字也达到了70%。

    而按季度还房贷款、按年还房贷款等形式，可能会给一些活跃的投资者带来机会。“这是变相增加投资者手中的现金流。”相关人士称，“对一些总价比较高的房子而言，一年的还款额并不低。这些金额无论投入股市还是其他地方都可能会产生相当的收益。”

    不过，由于每次还款额度比较大，银行的风险也会相应增大。所以申请此业务的购房者必须拥有更高的信用凭证，提供足够的资料证明自己的收入会按季度或者按年份增加。

    另外，一些银行重新开展房产加按揭业务，在已经升值的房产抵押物上，购房者可以申请增加贷款金额。以一套100万元的房产为例，业主当年购房时获得了70万元的贷款金额，如果现在该房产升值到150万元，业主就可以再申请35万元的贷款。而有直系亲属是公务员的购房者，则可利用公务员的个贷优惠，而且这一形式贷款不需任何担保和抵押。

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