青岛楼市的房价成本有多高,青岛的房地产行业是否存在暴利?还是请业内人士来用数字说话。
    永嘉物产总经理李飞介绍说,实行招拍挂政策以前,开发商一般都是通过政府出让的方式获得土地,这种低成本土地为开发商节约了大量成本,在房地产火爆的岁月中,一些持有大量出让土地的开发商确实获“利”匪浅。 但回到当前,土地招拍挂成为唯一合法的拿地方式,房地产火爆又让地价飞速上扬,开发商已经告别了暴利时代。
    李飞举例说,四方区一个项目,其通过招拍挂拿到的楼面地价是2800多元/平方米,加上基本配套费超过3000元/平方米,再算上基建成本和其他支出,该项目的综合成本已接近4500元/平方米,该楼盘的均价是5500元/平方米,毛利只有30%,据估算,其纯利润只有15%,这已经是业内比较认可的一个合理的利润值。
    魏鉴刚介绍说,招拍挂的拿地方式的确能够保证将房价成本控制在合理范围内。而青岛市推广这一方式的成绩在全国同类城市中走在前列。目前,除一些过去通过出让方式拿地的项目,大多数项目的利润率都控制在了30%以内。比如市北区,2004年招拍挂楼面地价行情是2000元/平方米~3000元/平方米,包括人工费、材料费等在内的土建综合成本要达到2000元/平方米,大小配套费达到每平方米200元到300元,超过10万平方米的项目,其营销成本基本上可以控制在房价的1%左右,假如该房产卖到7000元/平方米,其毛利也基本能控制在30%以内。
    业内人士表示,目前青岛市大多数房产的利润比并不高,而一些沿海项目或通过出让方式拿地的项目,其利润率可能偏高,但没有理由要求他们牺牲自己的利润保证一个看似合理的利润率。市场供求给了这部分开发商赚取高额利润的机会,如果硬逼他们放弃这个机会,不公平也不合理。房价的高低还是应该依赖市场供求关系去调节,没有必要为了房价成本的高低,对目前较高的房价发表非议。
|