到今年10月24日，金源新燕莎Mall在北京开业已经有一周年了。

    业界人士称，这个建筑面积达68万平方米的金源新燕莎Mall是世界上体量最大的“摩尔”。据说光大门就有100多个；而且，与国外都建在市郊的“摩尔”不同，位于北京三环与四环之间的交通条件曾引起不少的质疑；因地产商缺乏商业经验使建筑存在的先天不足、多半商家(包括一些国际品牌)没有“摩尔”这种业态的经营经验、消费者逛百货店的消费习惯等，都使得人们为之捏了一把汗。

    一年过去了。金源新燕莎Mall总经理付跃红介绍说：店铺一直保持95%以上的出租率，经营着40万种商品。在原有的1600个品牌基础上，新引进国际国内知名品牌200多个。新增娱乐服务项目10多个。接待消费者超过3000万人次，消费者满意率达75%以上。整个销售业绩呈上升趋势。

    中国零售研究中心副主任、清华大学经济管理学院副教授李飞认为：一周岁的金源新燕莎Mall还只是“满月”。当然，在这么艰苦的条件下顺利渡过“满月”是相当不容易了。如何从“满月”顺利地成长为一个健康的婴儿，可能有很多的工作可以做。

    Shopping Mall，意为大型购物中心。它最早产生于20世纪初，到20世纪五六十年代在美国等发达国家盛行，并逐渐以其购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游等综合性经营模式与完美的环境配套设施，而风靡欧、美、日及东南亚国家。Shopping Mall是现代汽车文明和商业文明的产物，它伴随家庭汽车化和住宅郊区化而诞生，属于一种新型的复合型商业业态。可以说，不同的消费群体，男女老幼都会从其中得到消费愉悦和选择满足感。但这种业态在中国，金源新燕莎Mall毕竟是第一家，人们的关注和质疑也是正常的。

    三个月一次的大规模的市场调研，使经营者心中有数地随时调整。国际上大多Shopping Mall都是以品牌为主的分散布局，但中国的消费者不习惯；而改成以品类为主的品牌集中布局，如珠宝饰品区、国际名品区、皮鞋皮具区、男装区、家居用品区、运动生活区、白领正装区、休闲装区等，就有了“中国特色”的人性化味道了。

    要集客，就需要有号召力的畅销品牌的支撑。除了一部分高档品牌，以中档的大众知名品牌为主，主要是突出了以中等收入为主的庞大客群的市场定位。对于不适应Shopping Mall经营近百家店铺，就劝退。开业之初进驻“摩尔”的品牌，已经有三分之一被调整过了。

    好的品牌自身固然就有集客能力，而且能够形成销售额，但对于“摩尔”来说，这还不够，必须提升整体人气。原来百货店、大卖场的推广方法或是促销方法，显然是不适用的。因为“摩尔”的主体并不是具体的商品，也不是具体的商家，而是辐射商圈非常大的品牌、商家、业种的集合；不是简单的购物，而是一种新的生活形态和生活方式，应成为汇集中国和世界优秀文化的大舞台，使消费者得到很多的是精神层面升华的享受，或者说是一种生活的升华。在这里，时尚庙会、丽人风尚盛典、书画拍卖等，每周都有不同内容，每个大的节假日都有大型活动，而且与15家带国字号的旅行社签约，把金源新燕莎Mall打造成整个北京西部的旅游景点，以文化为主的营销提升了人气。

    对于金源新燕莎Mall的执著努力，业界的专家们的“打分”还可以。根据国际上的经验，“摩尔”的商气的集聚，需要三年以上，金源新燕莎Mall才刚刚一年；而且，其中的店铺的20%倒闭率和品牌的30%置换率，在国际业界都是正常的。关键是集客数量和滞留时间。

    一年3000万人次，每天平均不到10万人次，这恐怕还是不够的。有专家认为，目前中国消费者的滞留时间，在便利店是10分钟，在中小超市为半小时，在大型超市为1小时，在百货店为一个半到两小时，而在“摩尔”就至少需要两小时以上。这就是新的课题。金源新燕莎Mall要提高集客数量和滞留时间，突破口在于增加娱乐项目和信息发布。这是中国商业联合会副秘书长王耀等国内几位知名商业专家的建议。

    而金源新燕莎Mall的经营者也清楚发展的“瓶颈”，就是如何突破两个不足————一个是整个品牌、商铺、资源的不足，当然这是全社会的问题，并不光是金源新燕莎MALL自身就能解决的；二是客流量和购买力的不足，这是最关键的课题。

    不过，专家们和金源新燕莎Mall经营者最为担心的，不是经营上的事情，而是近年商业地产的“泡沫”。中国人民大学商学院教授、博士生导师黄国雄说：全国总体来说，购物中心是总量饱和，结构失衡，泡沫凸显，重在提高。去年和今年投入的全国新建的商业地产是1.4亿平方米，竟然出现40万人口的区域要建四个购物中心的“壮举”。北京现在商业地产的供给和需求差42个百分点，因此，全国也好，北京也好，都存在着泡沫问题。北京地区仅金源这一个“摩尔”，还尚有不少难题，还存在客源不足的问题，如果真要是再建两三个“大摩尔”，其后果将不堪设想。

    而且，就国际上来看，包括美国、英国、日本，目前购物中心的重点转向社区，已经很少建大型的购物中心，他们都已经向社区中心转移。中国许多城市出现大上Shopping Mall的“热潮”，泡沫凸显而又结构失衡，实在令人担忧。中国社科院财贸所研究员、博士生导师宋则说，现在对于Shop-ping Mall批评的声音比较多，占那么多的地，投这么多的资，没那么简单，一定要严格地限制。

    的确，中国经济的发展水平决定了在一些地区的“摩尔”的出现是必然的。如一些城市的人均GDP的水平已经超过了3000美元，而且，私家车的拥有量近年扶摇直上。但这并不意味着每个城市都有理由要建一个、甚至几个Shopping Mall(一个大的Shopping Mall的商圈覆盖可能不止一个城市)。

    “满岁”的金源新燕莎Mall未来的路会很长，也许会很难；但人们最为担忧的不仅是它的自身，而是Shop-ping Mall这种业态可能出现的“超生”。

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