据《京华时报》、《新京报》等媒体报道，建行上海分行日前下发通知，个人在贷款购买第二套自用住房时，可获得5.508%的优惠贷款利率。而中国工商银行总行也推出新举措：“客户申请个人贷款时，免除律师见证环节”。此外，上海一些商业银行开始降低购房首付款比例，以吸引购房人贷款。这些现象表明，房贷政策可能正在开始放宽，而房贷政策作为宏观调控政策的重要内容之一，因此人们也开始猜测宏观调控政策对房地产市场开始回暖。不过，以笔者看来，虽然局部出现了房贷政策放松的情况，但是全国来说宏观调控的任务依然严峻，房产政策不能回暖过快，而是应当区别对待，以保证宏观调控的效果。

　　虽然在上海、杭州等个别城市出现了房价下跌，但是在大多数城市，房价依然在上涨。统计显示，9月份全国70个城市房屋销售价格比去年同期上涨5.5%，其中北京房价同比上涨６.７％，环比上涨０.５％。这表明，如果宏观调控政策放松的步伐过快，各类投机资金很可能卷土重来，重新进入房地产市场，刚刚得到抑制的住宅价格可能又会快速上涨，带动房地产市场急遽升温，从而抵消整体宏观调控的效果。

　　目前的建行上海分行虽然规定购买第二套自住住房才能获得优惠利率，但是实际上只要是第二套住房，其自住的可能性已经不大，可见这种政策还是鼓励投资需求，而投资需求的兴旺带动房价攀升之后，对于自住需求就是一种打压。因此，房产政策必须进一步精细化，更为准确的区分自主和投资需求，进一步拉大他们的房贷利率和首付款比例的差距，鼓励自住需求，打压投机行为。

　　上世纪90年代初，发达国家的人均住房建筑面积是：美国60平方米，英国38平方米，德国38平方米，法国37平方米，日本31平方米。而我们的小康目标是到2020年,全国人均住房面积达到35平方米，2004年底全国人均住房面积为24.97平方米。这样我国在未来15年里需要200亿平方米，而现在每年供应仅为4亿-5亿平方米，因此当前房地产业的主要问题就是供需不平衡。

　　如果任由市场发展而不加干预的话，房地产价格必然要快速上涨，从而具有极高的投资价值。而房地产的投资价值会进一步吸引各方面资金进入市场，这又将进一步推动房价上涨。在这种情况下，如果对于房地产市场的不同需求不予区分，不遏制住宅的投资需求，高企的房价之下，必然出现众多居民无力购房而有钱人拥有多套住宅的现象。

　　再者，全球有137个国家对非居民投资本国的房地产都有各种各样的限制，中国则从2002年取消外销房、内销房区别，无论是外商还是国内居民与企业，想要投资中国境内的房地产，没有任何的政策障碍。实际上目前已经有大批外资进入了中国房地产市场，据统计，2004年中国房地产业新增外商投资企业1767家，合同外资金额134.88亿美元，房地产业已经连续3年成为仅次于通信设备、计算机及其他电子设备制造行业的第二大外商投资行业。如果任由投资需求膨胀和房价上涨，那么更多的外资将乘虚而入，进入暴利的房地产业，使得本应属于中国老百姓的福利流出国门。

　　因此，在我国现阶段住宅市场严重供不应求的情况下，要保证房地产市场健康发展，维护社会公平，就必须坚决遏制住宅的投资需求，通过金融、税收等等手段，拉开住房投资和自住的购买成本差距，消减普通住宅的投资收益。只有这样才能满足老百姓的基本自住需求，并且通过住宅实现调节收入分配。

　　□ 周城雄（中科院博士生）

(责任编辑：崔宇)

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