房产商得罪购房者，不算什么新闻。房价高导致群众意见大，也不值得大惊小怪。可房产商因为跌价招来群众不满，这样的纠纷可不多见，颇有“看点”。

    均价数月内降30%　房价跌了业主怒了

    位于中环线附近的K楼盘，规模硕大，是本市西北板块的主力之一。今年3月，该盘推出的一批房源均价将近12000元/平方米，当时销售还算不错。可后来，形势急转直下。10月黄庆周过后，K楼盘再度推出一批房源，让人惊讶的是，价格调整到了7500－9000元/平方米左右。比起最高点，降价幅度达到30％。

    价格降了，成交量倒是有所回升。可那边厢，“退房”的也一下子冒了出来。一位不满房产商降价的业主把自己的退房经历刊登在一家大型网站的社区论坛上：“今天来退房的业主有20户左右，我们需要联合起来。今天上午，当我们在售楼处门口要求进入和负责人集体面谈时，遭到保安的严加阻拦……而另一边，新的客户被悄悄小心地送入，难道只有准备买房的新客户才能受到礼让的待遇吗？”

    接着，这位业主道出退房的真正理由：“售楼处负责人说将给我们明确回复，那就请所有第一批购房业主到时候一起来，如果没有和现在房价一样的差价补偿，我们只有退房才能挽回损失。今天签约最低有7250元/平米成交的，和我们12000甚至13000多的房价真是天壤之别，都可以买两套了！”业主们认为索讨“差价补偿”理直气壮，因为“卖第一批房子的时候房产商承诺房子只有涨没有跌的”。

    即便最后要退房，业主们也对合同上的退房条款颇有微词：“和我们的合同上写1％的违约金，而在附则的角落里才看到很小的字体‘无理由退房需5%的违约金’，并且签定合同的时候都没有和我们提到过。”

    争议的焦点在于，因为房产商没有履行“价保承诺”而产生退房，算不算“有理由退房”。这直接关系到业主要付多少违约金。而对房产商来说，也要面临艰难的权衡。补贴差价要面向所有已购房业主，肯定是“大出血”；要是不补差价，导致大家群体退房呢？损失也许更大。这些房子多久才能以多少价格卖出，天知道！

    律师观点　必须承担的商业风险

    房价跌了，房产商是否要补偿差价？业主退房，是否该付违约金？记者采访了专业从事房地产诉讼的上海联业律师事务所王展律师。

    “购房保价”可以写进合同

    对于买房人来说，买了房子以后房屋价格的涨跌应属于商业风险。这种风险是随着购房合同的生效就从开发商转由买房人承担了。除非开发商在销售房子时曾对前期业主做出“购房保价”的承诺，当然，口说无凭，一定要写进合同才能算真正的“承诺”。如果合同上没有这一款，前期业主在法律上很难要求开发商补贴或赔偿房屋的跌价部分。

    其实，针对现在特殊的房产形势，不少房产商在卖房子时，已经主动把“购房保价”的条款写进售房合同，承诺如在短期内房价下跌，将补足原先购房者差价。但这并不是房产商的义务，也非房屋买卖的普遍规则。购房者如一定要得到保价承诺，完全可以向房产商要求在合同中增加这一补充条款。

    过去房产商“朝南坐”，大家排队“抢”房子，一看合同就签字，看都顾不上，谁还想着“补充条款”？可现在购房者的“天亮了”，既然有空挑挑拣拣，何不充分利用合同来保护自己的权利呢？

    退房该付违约金

    房屋买卖合同附则中约定的“无理由退房”条款，应该属于开发商预先拟定，并在订立合同时未与买房人协商的格式条款。该条款通常的理解应该是买房人可以无理由地提出退房，解除购房合同，开发商无权强制买房人继续买房。但这并不能排除买房人应该承担的违约责任。毕竟，房价5%的违约金不算离谱。如果违约金订得明显偏高，则可以认定这一条款无效。

    需要提醒的是，审阅合同务必仔细。既然白纸黑字写在合同上面，就不存在“字太小”、“位置不显著”等问题。在合同上签字了，就表明已经认可合同上的每一处细节。

    火爆网论　折射上海人买房心态

    纠纷之后发生的故事，似乎比纠纷本身更富“戏剧性”。

    当K楼盘的业主把“保价纠纷”公布在某网站论坛后，一石激起千层浪，霎那间跟帖无数，议论沸腾。可以说，这些网络评论是目前上海人“房产民意”的一次高度集中反映。

    冷眼旁观型誗说到底还是心态问题，老想着能靠买房赚钱，输不起，天下没有这么好的事！

    房子涨价了就是自己的，房子跌了就退房，天下哪有这样便宜的事情？买股票，涨了就是我的，跌了我就原价退票？

    冲动偏激型爽死你们了，叫你们炒房，叫你们买！誗我查过一个退房者的电话，是温州区号，肯定又是炒房团！

    鸣冤叫屈型就算是温州人也没有问题啊，公开出售的房子，没理由限制外地购房者的购买行为，只要他们是在法律规定的范围内支付了足额的购房款，就是合法的业主，不应该歧视他们。

    热炒温州人问题，是某些幕后大财团的障眼法，温州人不过是些民间商人，能左右经济？打死我也不信！相比有些人，我个人认为温州人的钱还是干净的！

    善良同情型对于自住的人来说的确是很窝心的事情。白白无故蒸发掉几十万，最后受伤的还是老百姓！

    理智分析型我也很同情那些已经付款的业主，可是按照法律和国际惯例，索取和现在房价一样的补偿无论如何是不合理的。投资也好，自住也好，没有区别。

    至于说该条款藏在附则很小的字体的角落里，这不是理由，认真查看合同的每一个字，本来就是投资时必做的功课。

    精明务实型业主应该果断支付5%的违约金之后取回其余的购房款，然后立刻用7250元/平方米的价格购买，这么一来，扣除税金和违约金，应该还有赚，这应该是最符合经济效益的做法了。

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