合肥市房地产市场日新月异、风云变幻。正确把握市场脉搏，促进楼市健康发展，始终是主流媒体的职责所在。“月末聊宅”旨在为广大业内人士、开发商和购房者之间搭建一个交流和学习的平台。每期将一个合肥房地产市场大家所共同关注的话题展开交流和讨论。“月末聊宅”———关注楼市热点，倾听业界心声，欢迎房地产业内人士和广大市民积极参与，各抒已见，畅所欲言，共同为促进和维护合肥房地产市场健康持续发展出谋划策。

    商业地产不同王住宅开发

    何其琛(安徽省商业协会副秘书长)：房地产“行业成为产业大概有7年时间，商业地产作为一个产业实际上有30多年的时间，从过去的商业网点开发一直到现在商业专业的地产开发，我们有很多专业化的经验和教训。所以从这段时间来看，拆违使我们更加关注合肥地产。这里有两个问题，没有拆违之前，大家看到的商业地产似乎是处在一种扑朔迷离的状态，拆违一出现，地产市场似乎马上就欣欣向荣起来，这里面大家要看清几个问题。第一个问题房地产开发商不同的来源，不同的身份、行业的介入，使得我们的大部分商业地产开发商对商业地产项目的本身认识不够。第二个矛盾就是在商业地产的招商与销售的处理当中，往往把次序颠倒。第三个是在做商业规划的时候，即有的商圈规模不够，前期考虑不周全，把楼盖起来之后就会出现很多问题。第四个矛盾，我们的营销策划只注重推广，而不注重经营管理。地产开发和住宅开发不一样，最终还是要服务于商业，这样才能够经营得好。第五点，很多销售代理包括营销策划公司，设计、投资计划是一套一套，不是真正做商业地产，注重投资计划，不注重自己本身项目的营销，势必存在很大隐患。第六点，我们看到经营的矛盾里面出现业态和业主的选择，基本上都出现问题。包括现在我们看到的购物中心，是商业地产升级以后在合肥出现的一种新的形态。但在经营中业态和业主的配置有可能出现一些矛盾。第七个就是商业地产出现结构性矛盾。最主要是区域的商业市场不同的业态结构不合理。目前出现的复合型商业建筑，基本上都存在这些问题，单纯追求规模，追求体量，追求超前业态，结构性矛盾非常明确。第八个，在销售的过程当中，一味注重服务开发商，迎合开发商，像做住宅项目快进快出不切实际，而牺牲后期经营管理的利益。第九个，就是我们的经营管理这块，所有的商业地产开发商对经营管理缺乏正确的认识，商业地产和住宅地产不一样的地方，商业地产选择的是承租人，不是采购商品，也不是直接面对消费者，而是面对承租者，你做得再好，没有人承租，也是不行的。另外，承租人的数量不达到，也不成功。

    商业经营规划是商业地产的灵魂

    钱思民(安徽斯长江集团研究院院长)：商业地产从最近两年看，发展的势头仍然很好，为什么很好?从房地产行业来看，我们看到去年年底，摩根斯坦利用17亿资金在上海购买商业地产项目，据WTO协定，去年12月11日国内的商业零售业向外资全面敞开，从最近全国总态势看，外资对他们在全国商业布点加快了步伐，对于这种态势，在商业地产中还是强调地区的规划位置和商圈，实际上从竞争力来讲，主要讲经营理念和经营方法，外资竞争力的方面远远超过国内，他们瓜分一线城市，加速进入二、三线城市，拿三里庵的家乐福，刚开业一个月左右，周围的荣广、苏果以及小超市都倒闭了。从商业地产整个态势看，未来五年或者十年，像沃尔玛、家乐福在合肥开店应该是相当好的选择。对于本土企业而言：百大集团(行情,论坛)早就意识到，他们基本上是瞄准马鞍山等二线械市，包括县级商业地产。他们知道自己的资金实力及经营理念。沃尔玛主要是凭物流管理能力，卫星系统进行整个供应管理，点对点的管理，成本很低，因此外资企业的竞争力我们是没有办法相比的。第二点我们要讲Shoppingmall在中国是一个比较好的产品，比如合肥在未来五至十年，经济高速发展，而且Shoppingmall一站式的服务、休闲、时尚理念，浓缩了商业的很多优点。

    面对外资和我们国内竞争越来越激烈，越来越残酷的竞争时代化，合肥市房地产需要商业地产20％的生成率，我认为在这种竞争环境中要强者胜，国外企业在公平的竞争环境中，看谁的竞争环境强，外界环境都一样。越来越公平，在这种环境中国内企业应该提高自己的内力，提高自己的竞争力，使未来五年合肥市高速发展，能够生成和发展。

    商业地产还需承担社会功能

    安徽绿城联华公司翁晓松：国外成功的Shoppingmall我们参观过很多，我认为成功的原因主要和他们的消费习惯有关，但这类商业模式在国内却有不少失败的案例，首先是因为水土不服的原因，国外的开发模式包括住宅模式和国内都不一样，国外的商业地产基本以出租为主，而国内基本上是以售为主，这可能也是目前国内Shoppingmall做得很少成功的原因之一。就合肥来说，我觉得商业地产还是有相当的发展前景，拆违带来的机遇，合肥本身的发展对消费市场的呼吁，这就需要我们的商业地产商做得更加专业化，更加成熟、理性，对自己的运作，对商业运营的模式有更加深刻的理解。另外我认为商业地产还肩负着另外一个使命就是一个地区的商业地产代表着这个地区的形象和标志，国外也是一样。国外的shoppingmall大多结合了绿地、景观等等，我觉得这是很可取的，现在国内很多地方都在建城市广场，前段时间国家对此提出了批判，认为很多广场是不人性的，．我希望Shoppingmall在某些方面能够弥补市民广场的空白。目前我市的商业地产从总体来说发展前景是比较好的，但是具体到每一个地产从运营商来说，还有很多不充分的地方，今年商业地产如雨后春笋般纷纷涌出，从国内商业地产发展的规律来看，合肥的商业地产必定会有一些，本身的运作模式不是很好，资金实力不够雄厚的开发商。这样以来难免会出现烂尾楼，希望我们在这些方面可以做出更严谨的措施。

    商业地产关键是商业运营

    安兴发展股份有限公司陈莉：我认为真正好的商业地产公司，实际上是运作和运营一个商业，而不是快速地把它卖掉，在运营当中，地块升值了，产生了很多附加值，而商业做大做强了，效益也增加了，无论做任何产业，首先要换位思考，为经营者和业主考虑，他们需要什么，他的博弈能力有多大?他不能和政府博弈，最终要替他考虑搭建一个和政府良性沟通的平台。从我们现在做百货的业态来说，也存在很多方面的问题，比如停车场的配套问题，商场内的动线问题，比如上下水，烟道等工程问题，这是开发商为他们做的事情。曾经有一个业界的朋友跟我谈过一个观点——“地各有命论”，即地块在宏观上该做什么，就做什么，像CBD这样很好的地块就有商业信息在里面，你不能糟蹋它去做住宅。因为土地总是倾向于最大价值的用途，但土地的最大价值是有时也会随历史及周边环境改变而改变的，比如这块地原来有矿产，后面换成旅游中心了，价值因此慢慢转变了。

    注重商业地产项目品牌营销理念

    合肥城开集团公司胡万银：不管做商业也好，做地产也好它都能为社会做出应有的贡献，我认为第一点品牌非常重要。一个品牌的形成不单单是名字问题，从表面看是名字，一个品牌里有实际的含义，价值、服务，产品的形象、质量，这些东西都是包含在品牌里，我们现在一讲到某某一个企业也好，讲到某某一个项目也好，一提到这些，大家都知道，也就容易接受、肯定。那么要把商业搞好，商场也好，MALL。也好，购物中心也好，把好的品牌握在手里，实际上是一个王牌，有了这些，做后面的东西就等于成功了一半。第二点，要有一个好的经营理念。现在我们从本地上谈得比较多的，做的比较好的就数百大集团(行情,论坛)了，它是把商业地产和住宅地产结合在一起，做到相辅相成。从国际化来看，MALL什么都有，这个理念也在不断变化。总而言之，能够把人研究透了，理念掌握准了，市场肯定就能做好，因此要有一个好的经营理念。第三，要有好的科学的管理方法。任何事情离开管理都无从谈起，做商业地产，有采购、物流这块，也有招商问题，还有面对顾客服务问题，还有资金资本运作，这套东西，我们已经做的非常成熟了。

    做熟悉的商业业态注意市场细分

    恒泰地产邹晋；商业地产总的趋势应该是专业细分越来越明确，拿百大集团(行情,论坛)来说，百大有自己的商业配套，结果香格里拉卖得挺好，特别是高新区那块还没有比较集中的大型的商业点，这样配合结果是地产公司赚钱，因为这样一个大型的大卖场，从投入到走向经营平稳到盈利以目前的经营水平没有三四年是进不了盈利期，作为集团公司的战略角度来讲是非常有效的。另外一种可能就是一些比较专业的公司，专门开发这些项目做大型的商场、Shoppingsll，这样可能就叫商业地产商了，这样的情况我们不敢妄加评论。商业本身越来越细分的，综合性的卖场越来越专业化，合家福模式在合肥最有生命力的格局在于其社区型服务的加强型，因为商业本身有一个圈，什么类型的城市都有辐射半径，你要有这么多人群，谈地产开发也是一样的道理，开发总量必须和当地的社会发展经济水平匹配，一句很简单的话“合适的才是最好的”，作为一般的地产商来说，直接进行商业经营是不可能的。如果他有经验做一个项目，商家和商家联合去做商业地产模式，第一件事越来越细分。第二件，中国没有发展商和未来商家紧密联系过。所以我们无论是房地产开发还是商业地产都没有真正进入一个精细运作的层面上。

    商业地产定位要因地而异

    安徽中环地产有限公司鲁霖：谈到商业地产，我认为不仅只指卖场，实际上写字楼也是一个关键环节，它是城市商务品牌的体现，我们现在做的胜利广场旁边的中环国际大厦，在合肥目前来说算是高档型的，它本身的配套和CBD广场非常接近，在另外角度具备了CBD所不具备的优势。我们这边有城市广场，以及一个两万多平米的绿地，加上周围商业配套也不错，这都是非常大的卖点，谈到合肥的商业地产，我认为还是比较健康的，即使是上半年的宏观调控，对住宅行业影响很大，但对商业地产没有多大影响。从区域优势来讲，我们分析，这样商业形态，在合肥地区依然有市场，关键看怎么定位，软件、硬件：配套及所在区域的定位。说合肥的商业地产潜力很大首先有一点就是随着城市化进程的不断加快，市场经济发展到一定程度时候，必然要扩展，带动住宅，带动商业配套，带来人流集聚，这样不论是住宅也好，经济增长之下依然是良好的。其次是大规模的拆违，必然会给商业地产带来更大的需求。

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