商业地产变中求突破

　　——中国购物中心专业委员会秘书长郭增利谈商业地产发展

　　中国商业地产现状怎么样？如何在激烈的竞争中脱颖而出？中国购物中心专业委员会秘书长郭增利就目前商家关心的问题发表了以下见解。

　　如果用一个字来表述中国购物中心和商业地产行业的发展，“变”恐怕是再贴切不过了。其实“变”本身就意味着不成熟和不规范的客观存在，同时“变”也蕴涵着向前发展的预期。从实际情况以及未来趋势看，在经历了初期3－4年探索之后，中国的购物中心和商业地产行业将在未来2－3年时间里逐步从起步期向发展期转变、从开发时代向运营时代转变、从地产开发模式向商业不动产价值提升模式转变，“三大转变”是中国购物中心和商业地产发展到今天所面临的必然选择。

　　1、中国购物中心和商业地产的快速起步是付出了沉重代价的试错过程，而发展期则是对起步时期开发运营模式的持续性纠偏，并且这种纠偏不是一蹴而就的。

　　“优化调整”是购物中心和商业地产发展期的主旨，一方面数量、类型、融资渠道逐步完善合理，另外一方面社区商业中心、生活中心普遍性发展等因素都在促使购物中心回归满足特定区域的消费目标，改变起步期人为放大商圈范围和项目体量的现象；同时这些调整也在引导着购物中心的价值取向逐渐进入到理性与专业之中，各构成主体，包括发展商、零售商、运营商以及投资人通过多向的协调，共同带动物业价值、营业价值、运营价值以及投资价值的相互促进和相互提升，而协调和统一购物中心在地产、商业和金融价值领域的作用，形成专业性、系统性的开发运营体系则成为从起步期向发展期转变的具体表现。

　　2、从开发时代向运营时代转变体现了购物中心和商业地产的商业性质和商业价值，提示了经营效率的关键所在，同时将进一步催生生活中心在中国的发展。

　　每一种商业产品都需要经营效率，商业服务业必然需要与消费连通并协调，从这个意义上讲，从注重体量和规模转向注重经营效率，建立有特色和绩效支撑的商业组合是购物中心成为价值功能型商业产品，从开发时代向运营时代转变的战略选择。

　　目前中国购物中心和商业地产恶性竞争和资源重叠的主要特征之一就是租户结构和品牌结构的高度雷同。中国购物中心产业资讯中心调查研究表明，在主力店商家组合中，以单一的超市或百货或家居或电器形式为主，专卖店为辅的结构占有1／3比例；而在主力店品牌构成方面，18个百货品牌、23个超市品牌的占有率都超过了50％，这就使得中国绝大多数购物中心之间难以产生实质性的差别，这种状况一方面说明我国连锁主力店品牌资源确实还相对匮乏，同时也预示出发展和引进特色次主力店与中小店铺集合体所具有的重要作用，而这个结论也与国际生活中心快速发展的趋势相吻合。由于生活中心的核心是强调专卖店集合体，所以生活中心的诞生与发展将使中小店铺组合开始变得强大和集客。

　　3、从地产开发模式向价值提升模式转变是商业不动产协调发展的基础条件，是对购物中心和商业地产的金融价值的进一步发展。

　　商业不动产本身是一个资本密集和专业密集型产业，其地产和商业的价值属性均将服务于金融属性的增值功能，也就是说它既包含着不动产自身价值，更包含着商业运营价值。商业不动产的获利需要通过持有才能获得，而价值最大化就是要使两个要件协调发展，使短期市场目标和长期金融目标相统一，所以单纯的地产开发模式必将逐步被追求专业和物业价值的发展商所放弃。

　　在发展期，大量开发商将变“出售”为“持有”，将更注重资产管理和资产运营，关注以持续的经营增进物业价值，这是中国购物中心和商业地产发展的内在动力。

　　中国购物中心产业资讯中心对金融市场的调查研究表明，预计未来2－3年，已经先期到中国市场调研的国际化专业开发投资机构将在各级城市陆续兴建5万－8万平方米的标准购物中心，并且其数量将可能超过本土发展商所开发的标准购物中心的规模。

(责任编辑：丁潇)

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