国家在3月启动的房地产调控新政确已见效，以上海为代表的沿海房价自8月份以来全线下降，跌幅连续两个月居全国之首。尤其进入9月这一每年最旺的销售月份里，上海的楼市在3个星期内下跌17%，上海的很多新盘开始降价销售。而北京楼市却依旧处于观望状态，临近年关，房价涨跌逼近临界点的气氛越来越浓烈——

    上海房价进入下跌通道

    上海楼市成交量急剧缩水是今年夏天开始的，当时开发商死撑着高房价，随后几个月市场在浓郁的观望气氛中僵持了一段后，由于房子大量积压，8月份后，开发商们终于支撑不下去了，开始大幅度降价。

    记者获知，光9月份前三周，上海房价下跌幅度就高达17%，第四周商品房成交均价环比再次下跌3.73%，正是降价才促成了成交量的稳步上升，降价风迅速吹遍了上海及长三角地区。

    开发商和购房人之间的博弈将是一场持久战。在兴业证券的房地产行业分析师任壮看来，上海房价刚进入下跌通道，下跌周期不会在短时间内结束。有20多年内地与香港房地产销售经验的邓智仁说，“上海房价下跌幅度不到位，继续下跌10%的可能性很高。”

    北京开发商捂住新盘观望

    2005年北京计划供应土地6500公顷，其中新增经济适用房用地200公顷，住宅商品房用地1750公顷。加上2004后“8·３1”提前释放的1290公顷土地，北京的土地供应非常充足。但这些土地并没有变成上市交易的楼盘。

    据链家市场部介绍，北京去年“8·３1”过关的项目达288个，折合房屋面积超过8000万平方米。但截至9月底，商品房竣工面积1786.3万平方米，批准预售的期房2153.6万平方米。业内人士分析，剩余的4000多万平方米未建房屋面积，除因资金不足而开发缓慢的地块之外，有相当部分已开发的楼盘，被捂在开发商手中“待价而沽”。

    房展会少见城区主力新盘

    在日前结束的“第19届北京个人购房房地产展示交易会”上，楼盘“新面孔”倒是不少，但大多是顺义、通州、甚至河北等地的“边缘房”，老百姓预期中的市区“主力盘”基本上没有露面。

    和全国许多大城市一样，去年“8·３1”之后，北京楼市也蓄积了一大批尚未开发的房地产建设用地。但去年底至今年初狂飙突进的房价，使许多被市场利好冲昏头脑的开发商“捂盘”、“惜售”。接着在随后到来的房地产新政策的影响下，这些楼盘又难以出手。因此，业界一致认定，这些被囤积起来的楼盘，将会在“金九银十”集中上市，届时北京楼市将出现“新盘洪峰”。

    但人们低估了北京开发商的“蓄洪能力”。网上的数据显示，9月份北京共有56个项目开盘上市，但全新项目只有17个，只有预计的一半多点儿，且大多数位于偏远的郊区。记者在第19届北京个人购房房地产展示交易会上了解到，参展项目中郊区房占到了一半左右，百姓翘首企盼的“主力新盘”很少露面。

    北京楼价接近涨跌临界线

    中央七部门联手打出房地产市场“组合拳”后，北京期房价格于8月份首次出现下降，环比降幅为3.4%。虽然是小幅下降，但仍让消费者增添了几分期待。可9月，这个价格又环比上升了78元／平方米，涨幅达到1.1%。

    链家市场部总监金育松说，这种小降小升带有一定的“迷惑性”。北京8月份期房价格下降的因素：一是城区高价“主力房”没上市，大量成交的郊区低价房拉动了期房价格下降；二是抬升房价上升的新盘上市减少，而成交的多是低价的后期尾盘房。业内人士认为，随着“主力房”的逐渐上市，北京楼价将平稳上升。而北京市的统计表明，今年1月至9月，商品住宅期房价格为每平方米6758元，同比上涨了1177元，涨幅为21.1%。

    虽然部分业内人士认为北京房价下跌的可能性很小，但也有不少人坚持认为沿海楼市下跌之风会波及到北京。有20多年内地与香港房地产销售经验的邓智仁认为，接下来几个月将是各地楼市淡季，下跌趋势何时出现拐点，还要看明年3、4月份京沪两地的楼市表现。

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    支持楼价要降的四大原因

    第一，邓智仁说，其实，与上海开发商相比，北京开发商的借贷率更高，资金压力更大。专家们认为，现在上海、北京楼市都还没有回暖的迹象，开发商资金链都绷得很紧，银行年末又要纷纷催开发商还款，这正是让房价加速下跌的重要因素。社科院房地产金融专家尹中立说，当市场都喊有问题的时候，银行会收紧口袋，放贷时更加小心谨慎，这肯定要影响到北京楼市。

    第二，从今年11月到明年3月份之前都是楼市的淡季，开发商面临的资金压力和销售压力将会越来越大。此前，记者采访的大部分专家都认为，北京楼市年内仍然走不出观望期。开发商多挨一天就多一天的成本，只能用让利来换取购房人观望的时间筹码，如果开发商不愿意做出让步就要付出代价。

    第三，这股房价下跌之风对买卖双方心理预期的影响，远比实际供需还要重要。这意味着，很多买房者预期，北京房价一定会跌从而持币不购。

    第四，“各城市楼市的景气状况会有联动效应。当上海楼市房价走下坡路线后，会通过万科之类的全国开发商传导到其他地区。因为一旦在上海的销售萧条，开发商会通过促进在其他地区的销售来实现资金的回笼。”业兴证券的房地产行业分析师任壮说。

    支持楼价将涨的四大原因

    第一，北京楼市的“底子”较为坚实。据统计，近几年北京市的平均房价走势相对平稳，增幅从未进入全国前10名，也没有超过10%的涨幅。这使得北京房价在面对七部门“组合拳”时，依然能保持平稳运行。

    第二，投机性购房比例不高。北京市建委有关负责人认为，除了自住房之外，北京的投资性购房以长期出租为主，不像长三角地区是以短期内快速炒作为主，因此新政策的影响会较小。

    第三，土地尤其是城区土地的稀缺性日益明显。虽然北京的土地供应充足，不会出现土地紧张局面。但开发商认为，真正能供应给房地产开发的地块并不多。部分地块因拆迁困难，而无法转化成市场的有效供应。

    第四，“北京不是北京人的北京”，这也是北京房价难以下降的重要原因。有专家认为，北京有数以万计的“北漂”一族；有全国最大的公务员群体；有规模最为庞大的涉外机构；有数量最多的外省市驻京办事机构；有全国人数最多的白领阶层；有全国规模最大的科教队伍，还有数量最多的文化艺术机构和从业人员。这些人员的存在，使北京商品房的“硬缺口”进一步扩大。

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