■本报记者 阳静纯 深圳报道

　　买房如买大白菜。“7000多认筹的房子，一涨再涨，解筹当日已要价9500”，日前王芸无奈下退了筹，“这只是南山区某不知名开发商推出的盘子。”那更别提福田区华强北的繁华闹市。“飞扬时代”折后均价8800元，418套单位在一天中全部售空，买到的人状如中彩。

　　这两个楼盘均为深圳关内今年推出的少有项目。自2003年以来，深圳已连续三年特区内停止住宅用地供应。关内无房可买，关外房价亦如杂草般疯涨；普通商品房不愁卖，连高档房亦是抢购不成要砸售楼处的地步。

　　据深圳房地产研究所最新公布的《2005年1-3季度深圳房地产市场发展报告》，今年1-3季度，全市商品住宅均价为 6639.64元/平方米，同比上涨12.18％。其中供应量最大的关外宝安、龙岗两区均价已达五千，同比增长30%。

　　房价迅速上涨背后，开发投资额、开工、施工、竣工面积、空置面积均全面下降，所有供应指标都在减少，显示商品房建设规模减少。“以2-3年建设期估算，未来2年内市场供应将始终处于紧缺状态。”深圳中原深港研究中心总监张伟说。

　　报告用“轻度紧缺”来表述深圳的供需现状，但行业的“轻度”危机已经引起深圳政府的“高度”重视。在日前举行的2006年度土地供应计划编制工作会议上，国土房产局有关负责人表示，将结合深圳土地资源利用现状和产业发展、城市建设用地实际需求，向国家多申请一些新增建设用地计划指标，明年将适当增加房地产用地供应总量，并在特区内适量供应房地产用地。

　　据业内人士猜测，明年土地供应量应在1.5平方公里左右。深圳至今已连续三年保持1平方公里左右的供应量。

　　王芸有些庆幸自己没急着买房。

　　油荒不及房荒

　　深圳目前的房价是关内外、普通房与高档房齐齐上涨的态势，这股抢购房甚至波及到东莞和惠州。这些地区的开发商开始把销售目光转到深圳，且每周组织深圳看房团前往投资考察。

　　这种楼市状况被称为“轻度”饥渴。

　　据统计，今年1~3季度，全市商品房竣工面积为366.92万平方米，同比下降5.52%。饥渴的楼市必须动用往年的住宅储备来充饥，这从不断消化的商品房空置量就可看出，至今年9月底，商品房空置面积同比下降26.51%。

　　“比较北京、上海、广州、深圳四大城市的房地产投资增长率，今年1－8月深圳是负4.7％；而北京是正增长7％，上海正增长14.6％，广州正增长7.7％。”世联地产董事长陈劲松表示，“这跟人口密度完全不匹配。按深圳市统计局的统计，我们每万平方米的城市面积5867人，居全国最高。北京是5162人，占第二位，上海是2142人。”

　　同时，人口刚性增长与商品房供应亦不匹配。深圳10％的常住人口每三年就转变为中等收入家庭去买房，也就是每年3%的新增房屋需求。“今年预售量增长大概是1.7％。”陈说。

　　近四成豪宅的推盘量进一步加剧了需求矛盾。今年下半年，深圳豪宅推盘量高达20个，总推盘面积可达230万平方米之巨，在全市626万平方米住宅推盘总量中占据36.7%。

　　这与市场主流需求出现较大脱节。在今年秋交会尺度市场策略顾问有限公司发布的“深圳市民购房调查结果”显示：市民所需要的户型主要是两房和三房，分别占到了50％、53％，户型面积在60平方以上。总价主要分布在30－80万之间，事实上，在30万到50万之间占到差不多一半，预期支付30万以上的市民不到两成。从单价来看，市民能够接受的单价是平均4000多元/平方米，能够接受8000元/平方米以上的普通市民非常少。

　　但尺度策略副总经理李才旺表示从市场上推出的楼盘来看，两房或者小户型的比较少，且总价往往在80万元以上，反差极大。

　　据国土局有关人士表示，政府已考虑对深圳楼市进行结构性调整，目前有关部门已经在着手研究，通过提高容积率、规定户型等手段，来适当限制高端住宅的发展，以腾出更多的资源满足更广大普通置业者的需求。

　　深圳离上海有多远？

　　陈劲松对深圳供给结构不平衡的提法有些想不通：如果供给不平衡，那么按理说高档房应该降价、滞销，可是市场没有表现出来。

　　深圳房价现在是两头疯涨，普通房涨，连高档房亦是抢购。某海滨高档楼盘国庆开盘当日，部分投资客因为买不到房甚至砸了售楼处。该楼盘65平方米的公寓占了所有300多套的一半以上，而公寓的价格已经超过了一期TOWN HOUSE的价格。

　　对买不到或买不起的置业者来说，他们更乐意把口水洒到“可恶的炒家”身上。陈业主搬进新楼一年，同层仅一半入住率。实际上，造成楼市紧张的不独土地供应量，炒家盛行正在吞噬这个原本就短缺的供应市场。

　　一向声称投机率低的深圳正在向警戒线突进。“上海投资的买房者占总成交量的25%－30％，深圳仅次于上海，大概是17％。这来源于深圳市统计局，警戒线就在20％。”陈劲松表示。

　　但由于国家对短期投机的打压，不少投机者来不及出货。这些投机者普遍认为目前的市场大环境并不适合低买高卖的短线投资，而纷纷将手中的房屋出租，开始长线投资。随着新的税收征管政策的实施，6月份二手房交易数量明显下降，当月交易面积为78.75万平方米，环比下降24.81％，而同期租赁业务则上升近四成。

　　这在某种程度上造成了二手房的供应紧张。“新房买不起，连二手房也买不到了。”徘徊之间的某购房者对高企的楼市感到忍无可忍。延伸到二手楼市场的“一房难求”态势，亦带来与新房价格同步上扬的壮观局面。报告显示，前三季度二手房成交588万平方米，同比增长12%，价格同期增长11%。

　　业内人士普遍预测，由于第四季度推出的多是近万的高档物业，还将助推全年房价上升，今年全年房价涨幅可能会达20%。同致行董事长王波认为，深圳这轮房价的涨幅已经很危险了，未来两到三年一定会进入一个盘整期。

　　“这只能是提前消费提前实现，整个商业处于一个亢奋的状态，开始接近上海目前的情况。我们现在离它有多远？”陈劲松表示不希望看到楼价这样上涨。

　　深圳有泡沫吗？或许没人敢公开这么说。但至少从年初就津津乐道于深圳地产理性的业内人士已经开始感到不安。衡量房地产泡沫有三个标准：其一，房价迅速上涨；其二，租金回报率低于银行率；其三，炒房人多过用房人；而深圳已经在“房价”与“炒房”两个方面显示出危险的苗头。

　　张伟表示市场的趋势一旦形成，短期内根本无法扭转，前几年供应不足，以及供应调控手段过于单一所形成的市场紧缺局面，将在未来1-2年内持续，并极有可能在今年四季度到明年上半年达到阶段性房价上涨的顶峰。接下来所能希望的只有高房价的购买力多一些体现在居住的需求，而不至于吸引太多的投资。

(责任编辑：谢剑)

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