由于政策效应，期房禁转让，二手房的供应减少，有关营业税的规定抑制了住宅投资和投机行为，买家和卖家的预期均有所变化

    龙斌近期广州的住宅市场有什么特点？从6月1日地产“新政”正式实施到现在已经过去整整4个月有余，“新政”是否给住宅市场带来了相当大的冲击呢？针对这些市场关心的问题，我从宏观的角度谈谈自己的看法。

    很明显，“新政”给住宅市场带来较大的影响。这是第一个判断。从一些关键市场指标的统计数据变化情况，如房屋竣工面积大幅度减少，市场成交缩量，投资增幅减速等，可以得出上述结论。业界的经营“6·1”后遇到不少困难，行家们的感受也都支持这个判断。影响是全国性的，不仅仅在广州市场是这样。不久前我有机会去华东几个城市如杭州、南京、上海等参加市场调研考察，发现这几个城市的住宅市场在“新政”实施后都发生较大的变化，例如上海的住宅市场成交缩得相当厉害，市场观望气氛浓厚，供应和需求同时锐减，各种判断都有。那么，广州住宅市场所受的影响究竟如何？属于良性反应，还是趋势已经改变？一手、二手市场分别有什么特点？这些关键性的问题值得进一步分析、研判。

    二手市场所受的影响大于一手市场。这是第二个判断。“新政”实施后二手市场缩量明显。第三季度的二手住宅交易量为133.4万平方米,较去年同期减少2.5%，比第二季度189.5万平方米的交易量大幅度下跌29.6%，较第一季度140.7万平方米的成交量相比下降5.2%。由于政策效应，期房禁转让，二手房的供应减少，有关营业税的规定抑制了住宅投资和投机行为，买家和卖家的预期均有所变化，交投减少，打破多年来成交持续上升的通道，第一次出现掉头向下的情况。从一手住宅市场的情况看，成交也受到一定程度的影响，第三季度交易量为210.9万平方米，比第二季度、去年同期都有一定下降，幅度分别为8.7%、5.3%，但比第一季度204.1万平方米的交易量增加3.3%，故影响相对小些。而且，一手市场有个不同的特点，即写字楼市场和商铺市场的情况明显好于住宅市场，在第三季度新建写字楼和商铺的成交放大不少，抵消了一部分住宅市场的影响，表明整个一手市场的总需求有所增加。二手市场则是住宅、商铺、写字楼三块都表现出同样的成交下降的特点。

    不论一手市场还是二手市场，房价仍然保持升势。这是第三个判断。在二手住宅方面，尽管第三季度二手住宅成交均价为2944元/平方米，较第二季度3049元/平方米的价格下降3.5%，但如果进一步分析，就会发现其实并不意味着房价下跌，原因就在于“新政”使得二手房的结构产生变化，一部分近两年开发的、高价的商品房被迫退出市场，从而拉低了成交均价。实际上，第三季度二手房成交均价与去年同期2856元/平方米相比还保持小幅增长的势头。

    从一手住宅来看，近期一手市场存在供应减少的特点。如从竣工面积这个指标看，至8月的房屋竣工面积累计较去年同期减少33.9%。从第三季度批准预售量看，批准预售量为146.4万平方米，较去年同期减少超过50%，比第一、第二季度都有所减少，这表明新房实际供应市场的量有限。

    二手住宅市场稳步恢复，而这个过程其实也是市场更加规范，大型中介获得更大市场份额，更具竞争优势的过程。这是第四个判断。分析多种渠道反馈的信息可以发现，目前二手市场正在积极、稳步地恢复。6月是市场最痛苦的一个月，萎缩的成交反映在官方7月的统计数据中。7、8、9三个月的二手住宅市场成交量分别为40.7万、43.2万、49.5万平方米，8月成交量较7月增加6.3%，9月较8月增长15%，幅度逐渐加大，市场良性恢复的迹象明显。从一线市场了解的情况看，近来买家入市活跃，一些投资客明显增多。所有这些都说明市场正在转好。

    政策变化和市场波折自然会影响到中介市场，事实上，大型中介公司在此次调整中成为赢家，如从“满堂红”的成交情况看，近期成交量一直保持着上升趋势，如果仅仅看公司数据，丝毫看不出企业正在经历“新政”的洗礼，也看不出整个市场成交有缩量现象。这说明，一方面，大型中介公司在市场调整中表现出良好的抗风险能力，市场操作越来越规范，主动应变的结果，不仅业务所受影响不大，反而因为顺势收拾被淘汰者的市场，所占市场份额较“新政”前有所扩大。另一方面，从整个中介市场看，任何可能导致市场虚假泡沫的成分，在严厉的调控措施面前都难以存活下来，市场变得更加有序。市场这两方面的变化印证了所谓“坏事变好事”的辩证法。

    预计广州市场将进一步转强，发展趋势难以改变。这是第五个判断。综合广州住宅市场最近动态特点，可以得出这样一个重要结论。最大的依据还是广州房地产市场的内在运行特点决定了“新政”的影响是有限的。“满堂红”研究部曾在上半年市场分析报告中提出“广州是一个自住需求主导的市场，比较理性，相对成熟”的观点，这种类型的市场完全能够在比较短的时间内消化“新政”带来的影响，基本不可能出现“投资或投机需求主导的市场”的那种剧烈不良的反应症。

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