课题主要带头人姓名：徐益民

　　南京市

　　shi.xh@tom.com

　　研究方向：

　　政府对中低收入人群居住保障政策与保障方式的研究

　　研究方案设想：

　　笔者认为，在肯定经济适用住房发挥积极作用的同时，也出现了一些问题。经济适用住房是福利政策与市场化商品政策的结合的产物，这类社会保障性住房是住房市场化中的计划——福利政策部分，不可能在市场化的均衡中得到体现，只能在各级政府的“巨手”下得到落实。为此，对经济适用住房管理体制和运行机制思考建议如下：总的概括是货币化补贴，共有化确权，规范化严进，市场化运作，有条件（化）退出。

　　货币化补贴。经济适用住房（安居工程）实施过程中出现补“砖头”与补“人头”两种做法，实施的结果是“计划价”销售还是“市场价”销售的问题。货币化补贴（补“人头”）的前提要建立城市住房保障基金，重点解决资金来源问题。目前可拟的资金来源主要有：一是房地产开发项目的土地收益溢价部分中7～10%（相当于目前经济适用住房减免土地出让收益和税费）；二是按房地产开发企业住房销售总额的1~1.5%计提住房社会保障基金，这符合“取之于民用之于民”；三是高档商品房增征收税款的一定比例的款额；四是已规定财政用于廉租住房的预算拨款；五是住房公积金增值中的一部分；六是住房社会保障资金用于购置国债的增值收益；七是经济适用住房退出中回收的国家产权份额和廉租住房租金收入；八是制定清理不该购置经济适用住房的住户的政策；九是提倡某些垄断社会资源多的行业和效益高的单位（或者机构）捐赠；十是其它。

　　党的十六届五中全会明确提出：要建立健全社会保障体系，增加财政的社会保障投入，多渠道筹措社会保障基金，认真解决低收入群众的住房等困难问题。因此，建立住房保障基金，公开、公平补贴使用于中低收入者自住住房的购买或租住。

　　共有化确权。市场经济条件下，首先要产权明晰，经济适用住房就是解决居住问题。与房改前国家（单位）旧公房性质不一样，那时受房龄、职工贡献等诸多复杂因素的影响，不便按标准价格出售（即职工获得部分产权）。新建经济适用住房是政府用减免土地出让收益和税费等方式作为投入，实际上是政府投入作为暗补，在销售过程中，政府投入又以实物形态出现，所以在实施过程中出现这样那样的问题。笔者认为，应当将政府的投入转化为投资，既不影响受助人的居住功能，又能够使经济适用房回归市场。市场化中最核心的是价值规律，价值规律中最佳工具是货币。共有产权的具体形式是，凡由政府提供补贴的住房，由政府和受助购房人按出资比例共同拥有相应比例的产权，共同申请获取《房屋共有产权证》。笔者赞成陆玉龙同志的主要的基本观点（见2005年5月24日《中国建设报》）。

　　规范化严进。在国家指导下，在各城市政府关于公示认定享受经济适用住房和廉租住房住户的规定中，具体落实应享受经济适用住房的住户和廉租住房的住户。在经济适用住房体制创新确立后，由政府对房地产开发住房套型结构作出安排要求，任何一个房地产住宅开发项目必须安排设计10%左右（依据所在地实际需求确定）60~80平方米的中小套型，作为经济适用住房的房源，否则不予立项开工建设。同时这些中小套型的住房在市场中以普通商品住房价格向购房者出售（普通商品住房，建设部和各地已有明确界定）。这样做既是政府对房地产市场的宏观调控，又是开发商的以销定产方略的体现。

　　市场化运作。市场化中的资源配置是以价值规律为核心的。被认定的符合购买经济适用住房的住户，到房地产市场中去选择适用自己的住房（新建住房或二手房），政府按确定的补贴数额对其实行先购后补，并确立双方产权份额比例。购房手续完备后，按共有化确权的原则和办法双方共同申办共有产权证。这样有利于统一市场，统一市场规则，统一市场主体，实现市场资源的优化和有效配置。

　　有条件（化）退出。经济适用住房在住房社会保障体系中，在开发商那里是普通商品住房的资源之一，在受助住户和国家（单位）这里是共有产权的普通商品住房。仅是在上市流通时要有条件退出。笔者建议，从获取经济适用住房共有产权之日起，住房社会保障部门每五年对其进行一次普查考证。具体由住户申报、社会公开、公平普查考证。普查考证结果由六种情况分析作出判定。一是原住户继续居住；二是原住户家庭购买国家产权份额；三是国家购买原住户产权份额；四是经双方协商出售给第三方；五是若遇到被拆迁双方按各自份额获取相应补偿；六是原受助户经济情况改善明显，又不愿购买或出售彼此产权，由国家（单位）收取其产权份额比例的租金。

　　另外，关于中低收入家庭住房保障另一个重要渠道是建设和发展租赁住房的房源（经济适用住房也是其中之一），拓展住房的租赁市场。

　　对最低收入家庭实行廉租住房的保障问题，主要是发挥政府的主导作用。多渠道筹措廉租使用的公有产权住房，实现租金补贴货币化、租住自主化、进退规范化，落实“居者有其屋”措施。

　　由此可见，住房社会保障体制创新的核心是货币化补贴和共有化确权问题。政府的职能主要体现在对房地产市场结构的宏观调控和用市场化的办法整合城市住房保障基金的资金资源，在市场化的运行中强化政府的保障职能。

(责任编辑：丁潇)

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