从房地产市场的发展阶段来看,2001年至今,中国的房地产已经处在从发展期向成熟期过渡的阶段。
    也许有不少人不同意这一观点,认为中国的房地产市场离成熟还比较远。 但有目共睹的是,目前市场竞争更为激烈,参与的主体也开始多元化了,这正是从发展期到成熟期的标志。
    系统化专业化是行业的方向
    2002年开始的土地招、拍、挂,也迫使行业进行调整,参与市场的企业必须很快地成熟起来。企业必须重视盈利模式,强力组合出高性价比的产品。
    在目前的市场发展阶段,企业可能没有自己的设计公司,也没有建造商,甚至没有销售队伍,但如果有能力将外部的这些资源很好地组合在一起,形成一个系统,企业依然可以生产出很好的产品,获得很高的利润。在这个阶段,只有综合实力很强的企业,才能成为市场的主体。
    目前,这个行业已经出现了行业内资源跟行业外资源的对接,市场主体开始多元化。
    整体而言,未来的房地产市场运营模式应该会出现这样一种情况:原来的房地产投资者、管理者、运营商三位一体的关系,会产生分离。对于目前90%的开发商而言,这三个角色是统一的。然而随着市场的规范,将渐渐地出现国际化的标准;随着行业的发展以及与国际接轨的速度加快,行业会出现更加系统和专业化的特征。
    新模式 新特点
    在新的运营模式下,房地产市场会出现几个特点:
    一、大部分的开发商面临业务转型的问题。
    原来开发商同时做三件事,而未来的关键是在市场中找准自己的发展方向。大家都在寻找在未来市场中的位置,思路虽然不一样,但大多数的开发商可能还是会去做项目的运营商,因为这样在规模上不会有太大的问题。而且,作为开发商来说,就应该认认真真地将产品做好,服务做好,这是一个职业操守问题。
    二、地产产品复制的难度将加大。
    一个产品,靠一个人的想法,从头至尾彻底贯彻下来,才会有成功的产品。如果划分几个阶段,流水化的作业,很难保证生产出达到市场要求的、公共性和个性非常强的产品。
    在这个阶段,如果要转型为房地产运营商,应该踏踏实实地将项目做好,而且操作的项目个数不要太多。经验告诉我们,如果一个项目操作公司同时做两个以上的项目,管理压力就会相当大。
    还有一种情况:就是不做运营商,而转型为房地产投资公司,或房地产管理公司。因为大家的优势不同,有的公司在金融方面比较强,有的公司获得土地能力比较强,有的公司判断能力比较强。一些大公司的规模会快速地成长,在一定阶段内可能出现规模不经济,项目总投资利润率会减少。在这种情况下,对项目的投资回报率心理预期要放低。但是如果做得好的话,还是可以得到较高的自有资金回报率。
    三、房地产的金融机构会出现。
    四、嫁接出一些衍生的房地产行业。
    一个产业发展到一定程度后,就会从朝阳产业转变为夕阳产业。随着行业的不断发展,企业优胜劣汰,行业会出现饱和,产品会出现饱和。未来的房地产行业,或者房地产企业的发展方向在哪里?
    有些公司完全可以和其他行业对接。很多同行都在进行有意的尝试,可以和传统的行业对接,比如,和服装、食品、流通、物流、旅游等行业合作,这样就会出现一些新的房地产产品。这些传统行业已经发展很多年了,还在不断发展,如果双方对接起来,产生一些新的产品,会有很强的生命力,也就不会成为夕阳产业。
    五、价值实现方式的改变。
    尤其是在目前阶段,企业不是自己组建一个系统,而是采取各种各样的战略合作方式,大家共同建立一个系统。从现在看,对开发商要求最高的是资源整合能力,以及是否可以在新的系统中找到自己的位置。所以从开发商的角度来讲,关键是要尽快在新的运营模式中找到自己的定位和角度,通过业务重组和股权转让,找到自己的伙伴,找到自己的运营模式。
    从总体来看,房地产行业是新兴的行业,房地产企业只有十几年历史,都是年轻的企业。如果业内人士都能够更加冷静、平和和开放地思考问题,行业的发展会更加成熟。
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