1999年10月,北京最美丽的秋天的一个早晨,记者来到北京市区的主要区房管局,现场采访当天二手房的交易情况,因为这一天是北京市已购公房上市的第一天。至今记得虽然当时北京的二手房交易量并不大,几路记者在几个房管局采访到的实际来进行已购公房买卖的并不多,大多是来电话咨询,或者顺路来看看。

    时任北京市房地局市场处处长的陈同顺这样讲述了北京市已购公房上市前后政策的出台经过：

    1990年北京市住房制度改革后推行了承租人可以购买公房的政策,1992年开始实施,按照当年的政策,承租人购买后5年可以上市交易。照此推算,1997年要推出公房上市的相关政策,但当年北京市房屋管理部门没有相关的法规可依,因此无法出台公房上市交易的相关政策。1999年,建设部出台了面向全国的已购公房上市的办法,同年10月,北京市政府发布了“40号令”,即《北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法》,北京市房管部门据此制定了实施细则,北京市已购公房上市的时机已经成熟。

    但是,就像二手房上市时的羞答答一样,北京的二手房市场从开始的那一天起就一直处在一个不温不火的“温吞水”状态。更有业内人士分析说,北京是“弃二保一”,现在这种观点被大多数北京房屋中介公司认同：目前出台的二手房交易征收20％个税政策,以及接下来还有可能出台的二手房政策将提高二手房交易成本,使更多购房者觉得,与其买二手房缴纳那么多税,还不如在一级市场里买新房子,新增加的购买力将促使北京的商品房市场交易活跃,走出现在低迷的状态。

    这种说法当然也有一定道理,因为北京市政府对二手房市场的政策的确太谨慎了,左一个政策支持一级市场,右出台一个政策鼓励一级市场发展,但是,二手房的政策出台确实慢了又慢,而且在这两年整顿房地产市场时,还连已经没什么起色的二手房市场一起整顿。莫非真的是弃“二”保“一”策略？政府不会给出答案,谁都不得而知。

    而一石激起千层浪的就是最近的二手房交易要缴纳20%的个人所得税了。今年6月1日,北京市朝阳区地税局对二手房交易率先征收20%个人所得税,但是此政策一出,马上遭到了市场的强烈反响,征收不到20天朝阳地税局说“缓征”。北京市朝阳区的观点是,严格执行征收20%的个人所得税,二手房只有完税后才能办理过户手续,是为了抑制房地产投机。

    8月北京征收个税又出台一个补充通知,将现有成交二手房的80%市场份额都划到了征收个税范围之外。北京的二手房交易又开始恢复了。

    可是,最近国税总局下发了《关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知》,再次强调了“先税后证”的原则,这是否意味着二手房交易差价的20%个人所得税将在全国范围内实施呢？看来建设部和国税局对此还没有一个统一的想法。

    央产房上市并没有带来北京二手房市场的“春天”

    2003年“十一”国庆节刚过,央产房允许正式在北京上市。业内人士乐观预计,这意味着房地产业第三次发展浪潮的到来。”但是,现在回过头来看,这个预计太乐观了,现在不但二手房市场房源紧缺没有得到缓解,而且,一级开发市场也开始紧缩了,房地产市场的宏观调控开始了。

    当时北京只有两三家中介机构被允许介入央产房的市场中来,其中之一的“我爱我家”房屋中介公司副总经理胡景晖在接受记者采访时说,“央产房”交易量不会大,但是上市了,就是一个象征,“央产房”将会像粮票、布票一样成为历史性的东西了,我国房地产市场的权属关系将越来越简单,以后所有的房子就只有一手房和二手房之分。”

    记者在采访中还了解到,因为北京央产房所处的地理位置都比较优越,在城市中心区,而且房龄也比较短,房子比较新,而且,拥有央产房的人都有其他的住宅,因此,央产房在已购公房中占到30%,央产房的上市交易被看做是北京二手房市场的重要内容。但是,央产房并没有给北京二手房市场带来“春天”。的确,从两年的交易情况来看,央产房上市也仅仅是个符号,只有一小部分央产房正式上市了,但是大量的央产房却因为种种原因还没有上市的资格。央产房还没有成为北京的历史,还在折射着北京房子复杂的产权关系。

    北京二手房交易仅仅是“冰山一角”吗

    在北京二手房市场里一直有这样一种说法,北京目前进入二手房市场进行交易的只是冰山一角。我们来看一组公布的数据：目前北京的存量房有2.2亿平方米左右,其中具备进入二手房市场条件的有1.1亿平方米左右,而目前北京二手房每年的交易量为260万平方米左右。可以看出,北京市二手房成交的数量与实际的存量相比的确是非常少。

    市场里任何对二手房的乐观估计,现在看来都太乐观了。北京的二手房就是温吞水,也不开,也不冷。

    一些学者说,北京二手房的温开水效应是需要的,持这样观点的业内人士认为,正因为北京的二手房市场没有上海的二手房市场发展得那么快,因而,北京的房地产市场现在相对比较稳定和健康,而上海发展迅猛的二手房交易市场,为投机者的操作留了空间,投机者的热钱进入和退出都比较容易,反而使上海房地产一级市场遭受重大打击。

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