火热·萎缩·复苏

    深圳特区报地产新闻部和深圳中原深港研究中心联合推出2005年前三季度深圳商业地产研究分析报告

    2005年，地产新政的实施，给商品住房市场带来较大的影响，部分投资者退出商品住房投资市场，而其中一部分较有实力的投资者将转战商用物业市场，为商用物业市场发展推波助澜。从市场状况来看，地产新政实施给商用物业市场带来了短期的不良影响。不单地产开发商放缓了开发速度，买方与租赁方也纷纷持币观看，使得市场成交不断萎缩。

    1—3季度，商用物业市场表现为“一波三折”——新政前的火热、新政后的萎缩以及目前的复苏。

    一、新供应量分析：关外主导供应

    2005年前三季度，深圳商业供应量较为可观，推出市场的面积达108万平方米，延续着2004年商铺市场供应旺盛发展势头。在零售业对外开放、城市化进程加快，以及大型商业网点将受限等因素影响下，深圳商业房地产市场加速了发展的步伐，纯商业物业与社区商业共同得到大力的发展。

    特别是龙岗、宝安关外两区，迎来了前所未有的商业地产发展速度，供应量大大超过关内各区，成为集中放量的新兴区域。（下图为各区供应量比较）

    宝安商业供应方面独占半壁江山。1—9月，宝安商业市场供应量达56万平方米之巨，占全市的52％，除永一国际电子商品交易展览中心达33万平方米之外，鸿隆广场、香缤广场、尚都·新天地商铺也分别达7万、4.6万和4.3万平方米。龙岗也继续在商业地产中扮演着重要角色，1—9月，其总供应量20万平方米，占全市的17.7％。关内各区中，南山供应量最大，12.1万平方米，占全市的11％，罗湖、福田都只有少量新供应商业面积。另外，随着地铁的开通，其商业部分备受广罗大众的关注，4.4万平方米的一期商业终于面对社会进行招租，引起较大的轰动。二、买卖成交分析（一）成交单数分析：第三季度回暖（成交单数：单）

    与写字楼成交一样，今年商业成交单数也比去年同期有较大程度的萎缩，比去年同期下降24.72％，特别是第二季度，同比下降了53.72％，只有第三季度同比增长8.84％，新政影响开始退减，市场回复较活跃状态。

    造成这么大的成交单数滑落主要有两个原因。一是去年成交过热，今年短期习惯性回落；二是新政出台使投资者有彷徨心理，持观看态度，暂缓投资行为。

    （二）成交面积分析：逐渐走出低谷（成交面积：万平方米）、

    虽然成交单数比去年同期有较大幅度的下降，但成交面积却基本持平，只下降了7.74％，显然，市场大额面积成交较去年同期为多。1—9月份，共成交42.59万平方米，其中第一季度成交18.26万平方米，比去年同期上升12.23％；第二季度成交12.38万平方米，比去年同期下降24.42％；第三季度成交11.95万平方米，比去年同期下降20.44％。

    新政给商铺成交带来较大的影响，新政出台后，发展商和投资者大多处于观望状态，使市场成交严重萎缩。5－8月，成交一直处于低迷状态，成交量徘徊在3－4万平方米／月之间，低于去年每月平均交易量，更远低于今年春节前后成交高峰期。到了9月，从开盘商铺的销售情况来看，一手物业重新受到市场投资者的青睐，市场销售看涨，新政的影响逐渐减弱，商铺成交回复活跃。

    （三）成交价格分析：稳定攀升（成交价格：元／平方米）

    深圳商铺成交价格今年一路飘红，较去年同期有较大幅度的上扬。

    前三季度，商铺平均价格为14973元／平方米，比去年同期上涨了22.55％，其中第一季度成交均价为15121.7元／平方米，同比增长24.96％；第二季度成交均价为13166元／平方米，同比增长20.37％；第三季度成交均价为16616元／平方米，同比增长约31.12％。

    今年和去年，深圳商业成交主要集中在龙岗和宝安，以及南山，造成总体成交价格不高，但随着环境不断改善，销售价格也开始水涨船高，宝安中心区成交均价更是直冲3万元／平方米，使得今年比去年同期有较大的上扬。特别是8月后，福田、罗湖等关内开始放量，对成交价格有较大的影响，将全市均价不断推向高端。

    （四）租金分析：老商圈保持稳定，新兴中心区成长快

    虽然商铺质量总体不断提升，但由于目前供应量过于庞大，商业租金水平没有出现大的波动。华强北、东门商圈继续抛离其他商圈，处于领头羊位置，平均租金在1100—1500元／平方米，大大高于其他区域；人民南、蔡屋围、中心区、南山商业文化中心区等商圈作为第二集团军，租金在500—800元／平方米之间，而中心区、南山商业文化中心区以较快的发展速度在增加，相信中心区很快将跻身第一集体；其他商圈租金普遍在300元／平方米以下，暂时难以形成高价出租。三、第四季度预测

    今年第四季度将是深圳商业地产最为火热的一个阶段。中心区、南山商业文化中心区将有一批大体量的项目面市；华强商圈迎来地铁商铺推盘高潮，总推盘量将超过3万平方米；宝安中心区和龙华两大片区的几大楼盘商业群楼总量超过30万平方米……

    巨大的供应量一方面可以提升需求，使市场成交活跃，但同时也给市场消化带来极大的压力，另外，过度开发导致很多问题的产生。

    近来，全国大型商业地产首次专项调查是一直围绕在商业地产市场上空的一个重点话题，目前终于尘埃落定，结果逐渐明朗化，国家政府会在促进商业地产健康有序发展，避免银行风险及土地、资金等社会综合资源的浪费等方面有所考虑。但主要条款将重点针对二三线城市，调查显示，北京、上海、深圳等城市消化能力比较强，但一些欠发达的二三线城市如果没有国家政策扶持，很难消化已形成的庞大的商业地产体量。

    针对调查结果，商务部、财政部、建设部等在9月19日联合下发的《关于进一步做好地级城市商业网点规划工作的通知》（简称《通知》）规定，2005年底前，全国地级以上城市必须完成商业网点规划工作。到时仍未完成规划的，原则上将不得再批准建设新的建筑面积在1万平方米以上的大型商业网点。《通知》规定，今后城市商业网点（包括商品交易市场、零售商店、购物中心、餐饮店等）的新建和改、扩建，改变现有商业网点用途，都必须符合城市商业网点规划。有关专家指出，出台这一政策主要是为了保护商业资源，防止地方政府盲目招商引资。

    这政策的出台将对中国商业地产产生深远的影响，在规模商业地产市场具有不可估量的效应。而深圳因为早已对土地、资金方面作了严控，故且政策的出台对3年内的深圳商业地产不会造成根本性的影响。

    第四季度，中心区商业将陆续上市，将大幅度的提升成交价格。目前，受关外商业供应量大的影响，市场成交价格在1.8万元／平方米以内，但随着关内，特别是中心区放量，价格将迎来较大改变。中心区商业价格普遍在8—10万元／平方米，在未来一段时间内，将对市场价格有较大的贡献率，估计第四季度将上升20—30％。

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