二手房价格高过一手房，这在以前绝对不可能发生的事情，如今成了楼市一个新现象。受到宏观调控影响，沪上不少一手房遭遇销售“冬季”，于是一些开发商不得不采取低价策略，一手房售价低于周边二手房房源价格。于是，上海楼市有了“一二手房价格倒挂”之说。

    一二手房价格倒挂正不正常？

    事实上，从目前的房地产开发模式来说，开发商们也一贯采用一手房比二手房价格高的策略。不少开发商坚持低开高走的营销策略，一方面使前期房子尽快销售完毕，对区域市场造成一种奇货可居的感觉，另一方面后期房子高价开盘，这样不仅使前期的购房者感觉到买了房子就已经升值，而且使后期购房者对这一楼盘未来升值潜力打下信心基础，迫使购房者们提前消费购房。因此，开发商降低前期利润，提高后期利润(利润不是平均分摊到每期或者每栋楼上)，造成三、四期的房价比一、二期的大幅度提高，实现利润最大化。另外，考虑到开发成本、资金成本和土地成本等因素，也令一手房价格通常要高于二手房价格。现在，一、二手房价格开始出现倒挂，说明市场供求比例发生转变，也说明投资和投机购房受到打击。

    之所以现在局部地区和个别楼盘开发商愿意低价销售，中瑞市场研究有限公司分析师分析，有几个原因：一是政策影响，开发商的资金链出现一些问题；二是前期二手市场看好后市，估价过高；三是此次所推房源的位置相对来说要略差于前几批。

    自今年这一轮宏观调控政策以来，不论是一手房还是二手房成交量明显下降。尽管“金九银十”的到来挽回了市场部分人气，目前日均成交量上升到四五百套左右。但是，市场仍然存在着大量的撤退和观望人群。这些都导致近期新开楼盘的情况与之前一出来新盘就被一抢而空的局面大相径庭。在这样一个市场气氛下，开发商开始根据市场情况，主动采取一定的措施来促进房屋的销售。从二手房的角度而言，由于绝大部分房源掌握在个人散户手中，他们的资金压力没有开发商们来得大，其中不少人更是因为抛售价格达不到之前的心理利润预期，因此依然保持原来价格不变，由此造成了一二手房价格倒挂现象。

    西南区一手房价坚挺不动

    汉宇地产统计，并非所有楼盘和所有区域都出现“一二手房价格倒挂”一边倒的现象，在上海西区和南区仍有部分楼盘因种种原因，保持住了坚挺走势。

    长宁

    长宁馥邦：目前该楼盘新房的价格维持在12300元／平方米至12900元／平方米之间，均价约为12500元／平方米，而二手房价格在11000元／平方米左右。造成这种情况的主要原因是由于该楼盘地理位置极佳(靠近地铁出口)，周边环境和各种生活设施也属上乘，前期被购买的房源用途以自住为主，现市场上挂牌较少。

    天山河畔：目前该楼盘新房的均价为18000元／平方米，二手房价格在13000元／平方米到14000元／平方米之间徘徊。目前推出的一手房为装修房，而挂牌出售的二手房多为毛坯，因此造成价格上的差异。

    闵行九歌上郡：目前该楼盘新房价格维持在8800元／平方米到9000元／平方米之间，二手房价格在8000元／平方米到8500元／平方米之间。该楼盘位于地铁九号线合川路站点旁，地理位置极佳，政策调整后价格已从12000元／平方米调整至现在的水平。徐汇由于极佳的环境和不可再生的地理位置优势，自政策调控以来，徐汇区的房价几乎没有发生过很大的波动，一手房价格走势坚挺，一直保持高于二手房价的水平。

    东苑古龙城二期面市

    东苑品牌的楼盘一向抢手。本次的古龙城二期“古龙.尚居”项目区位优势明显，地处虹梅路西侧，北面是漕河泾，紧靠中环线，属闵行区最临近市中心的地段。

    该项目由高层住宅、小高层住宅、独立式别墅和沿古美路商业组成，是典型的现代化社区的混合式建筑布局。主力户型为110平米的两房和140平米的三房，总用地面积约为10万平米。公寓式和别墅住宅均设置了宽敞的南面庭院，住户可通过台阶步入，享受小区多样化景致。二期公寓式住宅均价为每平米8500元起，从历史成交来看，该项目向来就有吸引闵行、徐汇和长宁一带自住客的特征。据悉，东苑古龙城二期在推广时，将采取紧贴自住客需求的市场化策略。

    特别提示：

    一二手房价格倒挂楼盘

    黄浦华庭

    地址：黄浦区斜土路

    历史最高价格：20000元/平方米

    目前价位：18800元/平方米

    周边二手房价格：黄浦新苑次新房19000元/平方米其他盘普遍均价19000元/平方米

    倒挂幅度：200元/平方米

    主要交通：轨道8号线、轨道4号线

    主要配套：大同中学、大境中学、华联吉买盛、第九人民医院、第二人民医院

    静安四季

    地址：静安区石门一路333弄

    历史最高价格：35000元/平方米

    目前价位：26000元/平方米

    周边二手房价格：静安四季同等级次新房28000~30000元/平方米

    倒挂幅度：最多相差4000元/平方米

    主要交通：轨道2号线及数条公交线路

    主要配套：一师附小、静安中心医院、家乐福

    新湖明珠城

    地址：普陀区东新路88弄

    历史最高价格：17000元/平方米

    目前价位：13000元/平方米

    周边二手房价格：同区域苏堤春晓次新房均价15000元/平方米

    倒挂幅度：2000元/平方米

    主要交通：近轻轨明珠线镇坪路站，另有36、830等近20条公交线路途经小区周围

    主要配套：华东师范大学、武宁中学、乐购、家乐福等各类超市便捷购物

    瑞虹新城

    地址：虹口区临平路133号

    历史最高价格：20000元/平方米

    目前价位：15000元/平方米

    周边二手房价格：同板块新开白金府邸均价30000元/平方米；其他二手房普遍均价16000元/平

    方米倒挂幅度：1000元/平方米

    主要交通：518、79、55、123、明珠二号线

    主要配套：虹口区中心小学、师大附中、家乐福

    环球翡翠湾花园

    地址：浦东西泰林路158弄

    历史最高价格：8218元/平方米

    目前价位：7800元/平方米

    周边二手房价格：周边源城锦苑次新房均价8800~9000元/平方米

    倒挂幅度：最多1200元/平方米

    主要交通：6号和8号线(规划)主要配套：华联吉买盛、好又多、浦东游泳馆等

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