松江楼市眼下就像一个“早熟的果子”，看起来诱人其实并不好吃。业内认为解决这一问题的出路在于———让自住客入城

    阵营分化

    “我们还在研究新的促销办法。”昨日，上海富阳物业咨询有限公司（以下简称上海富阳）研发拓展部负责人胡欣表示，公司代理的楼盘接下来还会有进一步的举动。

    就在刚刚过去的10月，上海富阳所代理销售的两个松江楼盘突然同时发力，一举突破松江楼市4000元/平方米的价格“底线”：剑桥风范推出售价仅为3272元/平方米的二房，首付款只需3.8万元；与此同时，大江苑也推出了3888元/平方米的特价房。

    此举在松江楼市引起连锁反应，九亭板块随之硝烟四起。10月底，九亭板块知名楼盘奥林匹克花园开出7300元/平方米的价格，而此前该盘价格一度突破万元大关。九亭明珠苑、枫桥丽舍随后跟进，同区域的另外一些楼盘也纷纷推出数量不等的特价房，调价幅度达15%左右。

    事实上，今年宏观调控开始之初，松江九亭镇20多家开发商曾联手发起“不降价”内部联盟，并协议每家出资5万元左右，联合九亭镇政府对松江板块进行整体广告宣传。在松江新城，尽管开发商之间没有一个书面协定，“但在不降价问题上基本已达成默契。”爱丁堡专案经理王岚透露。

    如今种种迹象表明，松江开发商联盟开始“分崩离析”。

    “现在松江投资客已基本销声匿迹，要想撬动自住客需求，就要降低入市门槛。”胡欣说。

    也有不愿降的。王岚强调，如今松江在售的都是大盘，体量动辄数十万平方米。在这种情形下如果启动价格战，开发商谁也占不到便宜。

    还有摇摆不定的。“我们原计划在6月份开盘，后来将开盘时间压后3个月，但9月份的市场形势依旧没有达到预期，现在开盘时间已被推迟到年底或明年年初。”昨日，松江一家楼盘的销售经理黄先生表示，现在闲得厉害。

    供应陷阱

    有人降价，有人坚挺，也有人无所适从。对此，一业内人士指出，导致松江开发商出现如此分化的原因在于松江楼市的巨大供应量。

    网上房地产统计数据显示，到9月27日，松江共有可售楼盘337个，可售总套数15167套，可售总面积197.4万平方米。

    而作为上海新盘分布最密集的板块之一，松江区九亭镇已云集20余家开发商。目前这一板块拥有9个在售楼盘和6块新工地，住宅开发总规模达200万平方米。

    价格下调在一定程度上促进了销售。网上房地产统计数据显示，大江苑9月10推出的120套房源，目前已售掉85套。但让开发商仍无法安心是，松江楼市又一轮的供应高潮已迫在眉睫。

    松江统计局10月份发布的一份统计数据显示，2005年1－9月，松江已完成房地产投资90.45亿元，比上年同期增长83.4%，已超过2004年全年投资总额。

    此外《每日经济新闻》了解到，2003年仅松江新城就推出了352万平方米土地，2004年仅有3幅地块转化为项目进入市场，去年松江区也成交了7幅地块，总土地面积达到13.5万平方米。而接下来，松江还将有超过300万平方米的土地供应上市。

    “供过于求已是一个不争的事实。”王岚坦言。

    高房价伴高空置 松江楼市陷“早熟”怪圈

    松江楼市供求失衡，此前蜂拥而至的投资客难逃其咎。

    “松江曾是投资者最为热衷区域，在最火爆的时候，一个楼盘开盘一个月售掉400多套也很正常。”上海富阳物业咨询有限公司研发拓展部负责人胡欣透露，松江不少楼盘的投资比例都在50%以上。

    一个温州投资客的故事曾广为流传。2004年底，一个温州人到松江新城一家新开楼盘看房后告诉售楼小姐，明天要买一幢楼。第二天该人如期而至，掏出几十张身份证，一口气买下48套住房。

    胡欣认为，投资客对松江楼市情有独钟的主要原因有两点：其一，投资成本比较低，尽管到2004年，松江楼市的均价已达到5000元/平方米，但相对七宝、莘庄等临近区域依旧具有较大价格优势；其二则是松江新城的美好规划，根据规划，松江新城将发展成为与国际大都市相匹配的现代化中等规模城市，导入人口50万，而轨道交通9号线建成通车后，直接将松江新城划归到徐家汇20分钟经济圈中。

    然而事实上，经过数年建设之后，松江新城已拔地而起，但松江交通、商业配套不成熟的现状一直没有改变。

    “特别是规划中的轨道交通9号线，作为未来松江交通的主要依托，是松江新城的一个大卖点。”胡欣指出。

    “但是9号线到现在还看不到确定的开通时间表。”昨日，一位想在九亭买房的购房者坦言，出行不方便正是自己迟迟不愿出手买房的原因。

    8月份有报道称，松江区区长孙建平表示，2007年底，轨道交通9号线将建成通车。“如果消息准确，也意味着我们还要等上两年才能享受到地铁的便利，现在买房无疑是早了。”上述购房者认为。

    更糟糕的是，自住者踌躇之际，投资者早已蜂拥而入，并直接拉动松江房价上涨。

    “2001年我们代理的开元广场一期价格只有2700元/平方米，2003年价格涨到了3500元/平方米，到2004年价格被直接拉高到5000元/平方米。”在宏观调控之前，松江已成为上海楼市涨幅最高的区域之一，而整个松江房价的非理性疯涨，甚至胡欣都感到“吃惊”。

    房价疯涨的同时，松江的空置率随之上升。

    “在松江新城，入住率低于60%的楼盘比比皆是。”王岚指出，“有些楼盘的保安人员可能比入住业主还要多。”

    松江统计局10月份发布的一份统计数据显示，今年1－9月，松江区商品房空置面积为18.8万平方米，比上年同期增长52.4%。在空置面积中，空置1年以内的为11.7万平方米，占62.2%，空置1－3年的为7.1万平方米，占37.8%。

    不断上升的空置面积让业内人士备感担忧，“空置房是楼市隐形杀手，他们代表的是潜在供应量，一旦这些供应集中上市，给松江楼市带来的冲击将是毁灭性的。”

    “投资者被一个美好的规划所吸引，涌入松江，但是这样又抬高了松江房价，把大量自住客挡在门外。”一业内人士强调，松江楼市已陷入一个怪圈，一方面是人口导入速度滞缓，另一方面是投资客让松江房地产市场“高烧”不退。

    “松江楼市就像‘早熟的果子’，看起来很诱人，其实并不好吃。”上述业内人士指出，目前松江楼市所要解决的最大问题就是，如何让自住客入城。

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