蒋国辉

　　重庆市巴南区

　　研究方向：中低收入群体低成本居住环境解决方案

　　让更多的人拥有自己的房子

　　解决中低收入群体的居住问题，是让他们能够拥有自己的房子。对于中低收入群体，众多超出他们购买能力的商品住房，只能让他们望楼兴叹或背上沉重的债务负担。解决中低收入群体居住问题，须要社会各职能部门的共同协作和支持，充分利用国家对中低收入群体的住房保障优惠政策和低成本市场运行机制，才能使更多的人拥有自己的房子。

　　一、改变经济适用房管理运营模式，让经济适用房更加经济适用；

　　现行《经济适用住房管理办法》规定政府部门每年建设投放一定数量的经济适用住房，并加以管理，政府部门的建设压力大，工作量大，但是老百姓还不一定满意，老百姓得到的真正实惠已被打了大大的折扣。政府投入大量的人力、财力实施中低收入人群住房保障，到了受惠人群手里就变了。媒体报道：重庆“经济适用房价格有点高”、“成都：经济适用房卖不动”、新华观点：“经济适用房凸显求购之痛”。经济适用房是否经济、适用，这得消费对象说了算。指定偏僻地、设施不完善的地方建造经济适用住房，是对中低收入群体的居住歧视。解决中低收入群体的居住问题应该市场化，让老百姓多一些选择空间。政府从政策法规上加以调控管理。

　　政府放弃经济适用房建设，不承担经济适用房建设任务，建房过程由任意开发商完成。

　　转变政府部门职能，由政府职能部门审核界定中低收入人群群体，向中低收入人群发放“基本住房购置优惠卡”持卡人在行政管辖范围内，凭卡购买价格在一定范围内（不是高档住宅区或别墅）的中低档任意开发商的商品房。交易价格按市场价格扣除《经济适用住房管理办法》规定的土地出让金和优惠税费计算成交价格。开发商凭卡向政府职能部门结算抵免或退还《经济适用住房管理办法》规定的经济适用房部份的土地出让金和税费。

　　房屋管理产权证实行分类管理：分为“基本住宅房屋管理产权证”和“普通房屋管理产权证”。

　　房屋管理产权证上应注明产权取得价金，土地使用权证应登记取得该项土地使用权时应支付的价金，便于产权价值评估和二次交易管理参考。

　　二、加大税收杠杆调节作用，促进中低收入群体住房保障；

　　由政府部门根据地区经济生活水平，确定“基本住房保障面积”，根据地区商品房交易价格水平制定“商品房基本价格”（区域商品房交易平均价格下浮？%）。

　　中低收入人群持卡购买“基本住房保障面积”以内的商品房、价格在“商品房基本价格”以下的，实行零税赋。购买超出“基本住房保障面积”的部份，视同普通商品房征税；商品房交易征税，应按不同价格档次设定税率。从商品房价格由低到高，设定不同档次由轻到重的税赋。二手房转让，转让价格等于或低于获取产权时价金的，征收流转税；转让价格高于获取产权时支付价金的部份，扣除流转税后征收所得税。转让政府优待“基本住房保障”产权的，按《经济适用住房管理办法》规定补缴土地出让金和税费。受让方持“基本住房购置优惠卡”的，办理产权过户时可相互抵免土地出让金和政府优免税费。

　　通过税收调节，促进房地产开发商向中、低价位商品房方向发展，使中低收入群体有更多适合自己购买的中、低价位的商品房。

　　使税收向中低收入群体倾斜，中低收入群体满足基本住房保障的少征税或不征税，对于基本住房保障以外的，用于豪华享受或进行投资的多征税。

　　三、鼓励多种形式建造低成本适用住房；

　　房地产行业单一的开发经营模式，不利于建造低成本选用住房。房地产开发企业设计各自的产品类型，到完工上市后，是否得到消费者认同，谁都不知道。如果消费市场供大于求或产品不被消费者认同，开发企业将承担大量的空置房资金占压成本，同时为了获得较好的销售业绩，还要投入大量的广告和营销费用，仅此两项就可能使商品房成本上升两成。

　　为了让中低收入群体拥有自己理想的低成本适用居住环境，在政府相关部门指导下，以潜在购房者为对象，组建自助合作建房团体。以建房团体为主体，按照市场经济竞争原则，选择优质、低价、有实力、有信誉的房地产开发企业为合作伙伴，按购房者愿望设计、建造购房者理想的适用居住环境。

　　自助合作建房对社会、对企业、对购房者个人有以下优点：

　　1、自助合作建房以需定建，能有效抑制房地产行业因虚假繁荣而形成的市场泡沫，是避免房地产市场酿造经济危机的重要手段。

　　2、自助合作建房减轻政府对经济适用房的建设压力，只承担业务指导和监督管理职能。

　　3、使合作开发企业的利益有保障，不因销售投入大量的人力财力；

　　4、在经济不景气时，能完全控制因空置楼盘形成的大量资金占用风险。

　　5、自助合作建房，给不同收入水平的群体提供不同的置业选择方式。

　　6、自助合作建房更人性化：实现可以选择自己理想的地理环境、理想的户型建造住房；选择自己喜欢邻居的居住方式，因为自助合作建房成员是可以选择不同对象，形成小集体，形成自己的社区和生活圈子，决定最愿意在一起的人群在一起居住。

　　7、是解决中低收入群体买不起高价商品房的有效低成本解决方案。

　　8、由于合作建房成员自己出资建房，减少了开发项目在前期在银行贷款形成的资金利息，使成本有所降低；

　　9、自助合作建房是一种集体“团购”行为，购买的不是现房，是从设计到房屋建成的整个过程。在建造过程的各个环节，采取招标管理方式，把建房成本控制在购房者手中，能有效控制整体价格的合理性。使低成本建造适用住房成为可能。

(责任编辑：丁潇)