司汉武

　　陕西杨凌西北农林科技大学人文学院

　　研究方向：

　　关于城市中低收入人群住宅解决方案的综合研究

　　研究方案设想：

　　解决城市中低收入人群的基本生活问题（包括住房问题），是构建和谐社会的基础和重要组成部分。这一问题广泛涉及对城市中低收入人群的界定、保障性住房的界定和投资、建设管理，以及政府与房地产商、相应住户之间的各种法律和经济关系。本项目立足于通过研究提供一种制度和政策性设定，以在市场经济条件下，通过政府的政策和宏观管理，确保国家或社会、房地产商与城市中低收入人群各方的基本利益和权利，维护和重构社会和谐。

　　一、城市中低收入人群的界定

　　中低收入人群是一个经济社会学概念，而且是一个相对的概念。一个社会究竟应怎样界定中低收入人群，也是社会学研究的重要命题。但显而易见的是，对发展水平和程度不同乃至差距很大的社会来说，中低收入人群只能是一个抽象的概念，而无法形成一个具体而明确的标准。对解决具体的社会问题来说，对这一概念必须制定一个具体而明确的标准，以便在政策实践中操作。

　　中低收入人群遍及乡村与城镇，虽然贫困农民也存在住宅条件十分简陋的问题，但他们毕竟还有自己的院落，即使简单的窝棚，也算有一个栖身之所。但对城市居民乃至在城市工作生活的民工来说，一旦没有简单的居屋，立刻要流落街头。所以只有在城市，住房问题会成为一个严重的社会性公共问题。但城市中低收入人群并不严格限于具有城市户口的城市居民或市民，而应包括所有在城市工作、学习和生活的社会公民，自然也应该包括民工和因城市扩展而变为“城中村”的村民。

　　二、公租房及租住小区——中低收入人群的家园

　　关于城市中低收入人群住房的规划和建设，应按照现代城市的功能区域化原则，与商品化住宅小区相似，建立专门用于向中低收入人群出租的住宅小区，可以明确定名为租住小区，既可以长期租住，也可以短期租住。租住小区规划建设的规模，须以城市或城市一个规划区域内总人口中没有住房或没有稳定住宅条件的人口规模，加上工商业发展所带动的人口聚集的预期规模为参照标准。租住小区的房屋建筑面积也应以解决低收入群体的基本生活困难为目标，并考虑不同的家庭人口规模，分为50-80-120M23个不同的档次。同样实行社会化的小区物业管理模式。

　　三、公租房和租住小区的规划、建设和管理

　　由于城市中低收入阶层的住房问题是涉及社会尤其是城市社会公正、和谐和稳定的公共性问题，而且是在城市由单位化向功能化转变、社会由计划经济向市场经济转变的过程中出现的，所以解决城市中低收入人群的住房困难，首先是各级政府的重要责任，但政府又不能重蹈计划经济的覆辙，必须在宏观计划和管理的制度背景下，借助市场机制，引入房地产商和社区化管理理念，采取综合治理的模式，才能循序渐进地解决好这一问题。这样，需要解决好以下几个方面的问题：

　　1．建设用地问题

　　城市中低收入群体的住房应以公有制住房，也就是产权国有为主，即使是由房地产开发企业开发建设的租住小区，也应纳入政府统一的宏观管理之下。租住小区的建设用地应作为公共建设用地，纳入城市建设的统一规划，在政府获得使用权以后，以区别于商业用地的价格实施建设招标。或者以小区房产经营权、收益权置换的方式委托房地产建设经营企业实施建设、经营和微观管理。

　　2．开发和建设投资问题

　　公租房和租住小区的建设事业是1项社会保障事业，至多是1项带有商业性的社会保障事业。虽然中国在几乎所有城市全面推行了包括住房的商品化、经济适用住房和公有制住房的成本化过渡以及住房公积金制度等在内的一系列改革，但即使在商品化或市场化高度发达的西方，并非人人都拥有私人住宅，更不用说拥有高标准的私人住宅，何况中国处于市场化发展的初级阶段。社会分化必然使一部分人的经济状况恶化，明显的表现就是相对收入的下降。这样，单从住房条件来说，就无法追求普遍的高标准，只要实现居者有其屋就可以保障每一个居民的基本生存。

　　从这个意义上说，公租房和租住小区的投资和建设，要结合过去的计划投资和市场化条件下商业化投资模式，并把两者有机结合在一起。政府投资部分，可以将公积金与政府城市建设投资相结合，作为政府投资的模式；社会投资须采取公开招标的方式，以优惠地价、长期经营作为交换条件，吸引具有长远眼光和社会公益心的企业家从事房地产建设、经营与管理。

　　3．公租房和租住小区的管理

　　既然是公租房和租住小区，就存在包括房租水平、物业管理在内的一系列配套管理问题。房租水平需要按照当地城市中低收入人群的平均收入中除基本生活消费之外的可支配部分，经济适用住房的价格、投资建设成本和物业管理费用等因素综合测评，不同投资体制的小区可以采用不同的标准，但都必须纳入政府的宏观管理之下，并与住户代表委员会、消费者协会共同实施管理。物业管理按照不同的投资体制，采用不同的管理模式。

(责任编辑：丁潇)

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