“太贵了！”曾经操盘过上海最贵的别墅檀宫、现任上海佘山高尔夫郡副总经理郑栩生，听说上海出现售价每平方米８～１４万元的公寓时，对记者感叹：“相对于上海目前经济水平，这个价格太贵了。香港顶级公寓也就是每平方米１０万元港币左右。”

　　这就是１０月底面市、震惊整个上海楼市的位于小陆家嘴、毗邻黄浦江的公寓“汤臣一品”，售价每平方米８万～１４万元，均价每平方米１０万元。当记者致电该项目售楼处时，售楼小姐告诉记者：“看房要预约，要填写传真看房单，包括看房人的职位、物业情况，并要附上名片，然后由经理审核后，才确定是否能看房。”有媒体称，看房的门槛身价至少为４０００万元。　

　　豪宅售价“赶英超美”　

　　上海的豪宅市场包括公寓和别墅两大品类。浦西的代表公寓楼盘为华府天地，均价每平方米５万元左右，在汤臣一品面市之前，一直是“楼王”。汤臣一品面世之前，浦东的代表楼盘一直是紧邻汤臣一品的盛大金磐，号称均价每平方米４万元——但从网上成交显示，均价不到３万元。

　　汤臣一品的出现，则刷新了上海“楼王”的纪录。由于每套面积为４００～１２００平方米，就是说购买一套汤臣一品的房子，至少需要３５００万元。一般而言，顶层的房子既是面积最大又是最贵的。如果汤臣一品也是如此，那么就是说，最贵的一套房子售价将要超过１．５亿元。

　　别墅豪宅市场也依然天价频现。郑栩生告诉记者：“即将举办顶级高尔夫球赛的佘山高尔夫郡，二期每栋售价已经达到１８００万～２２００万元，且是毛坯房，每平方米均价为２．３万元。”据知情人透露，未来佘山高尔夫郡的三期，每栋售价将超过６０００万元。

　　不久前，被评为上海乃至中国豪宅之首檀宫，推出两座分别代表纯正英伦皇室风格和法国里维埃拉风格的样板房。檀宫位于上海市西郊宾馆的西侧，地理优势明显。每幢建筑面积１５００～１８００平方米左右，占地面积２５００（４亩）平方米左右。据知情人透露，檀宫共１８套独栋别墅，自２００３年面市，已经卖了１１栋。现在，最高售价已经过亿元。均价每平方米超过５万元，据悉仅装修成本每平米超过５０００元，成为上海别墅单价、总价均为最高的别墅。

　　郑栩生对记者说：“香港顶级公寓也就每平方米１０万港元，美国纽约、英国伦敦的顶级公寓也差不多这个价格。”可见，在上海经济发展、人均收入在努力由发展中国家向发达国家迈进时，上海的豪宅售价已率先“赶英超美”。

　　对于汤臣一品的天价。上海楼市知名台湾专家蔡为民对记者说：“这个定价，用台湾话说叫做‘自由心证’，就是说定价脱离了所有市场依据，完全是想怎么定就怎么定的。在台北，曾经最贵的公寓，也就每平方米七八万元。” 对于汤臣一品的前景，蔡为民明确对记者说：“我不乐观。最后成交价最高每平方米６万～７万元，超过７万元，我认为不可能成交。”　

　　外管局狙击热钱

　　不久前，国家外汇管理局上海市分局向上海各家外汇指定银行下发了一份名为《关于境内机构出售境内房地产外汇收入结汇等问题的通知》（简称“通知”），明确规定，非居民个人购买本市房产，外汇结汇单笔金额超过等值１００万美元以上的，须向外汇局申请，获得核准后，外汇指定银行才能凭外汇局的核准件为非居民个人办理结汇。《通知》已经开始执行，今后，单笔超过１００万美元的境外资金，在沪上购房不能直接将该资金划入开发商账户，而须先向外汇局申请报批，待外汇局审批后，方可利用该笔资金购买本市房产。

　　这对以海外热钱为重要支撑的上海楼市，尤其是对热衷投资上海物业海外基金，是一个重大的打击。仲量联行中国区董事陈立民就告诉记者，一个海外企业购买了上海一层写字楼，因为要审批，最后仅打款就花了一个多月的时间。

　　显然，豪宅市场将受累于这一政策。正如蔡为民所说：“这个政策对豪宅肯定有影响。因为这样一来，购买上海物业的决定权并非在境外购买人手中，政府将有权否决。”　　

　　区域配套是竞争关键

　　纵观卖的贵的豪宅，汤臣一品、檀宫、华府天地都是因为得天独厚的位置，才卖得如此天价。在市场不景气时，房地产“地段、地段，还是地段”的规律将更会凸现，别墅市场也不例外。

　　在上海，别墅主要有徐泾、浦东、莘闵、九亭泗泾及佘山等五大板块。在调控之后，上海房价一路下跌，别墅也受到影响。九亭等房价下跌最为严重区域，别墅售价开始走低。

　　但是，一些成熟、离市中心较近区域的别墅，则日渐显示出优势，租金价格逐渐上涨。第一太平戴维斯最新统计，上海高档房租金出现上升，别墅市场的整体租金爬升了２０美分，至２２．６５美元／平方米／月。其中徐泾板块的别墅租金达到５００００元／幢／月租金，投资回报可达到８％～１０％。

　　虹桥是上世纪９０年代初期上海的外销别墅集中区域。这一区域是传统的高档住宅区，也是外销别墅集中区。近年来，上海整个别墅市场热销，虹桥地区开发逐渐延伸到徐泾地区。从某种角度上讲，徐泾已成为虹桥别墅的延伸段，也成为离市中心最近的区域。因此，便利的交通，较成熟的配套，使得徐泾板块的别墅投资回报率一直较高。

　　显然，在未来不景气的市场，交通、配套等因素将影响豪宅的销售速度。

(责任编辑：铭心)

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