“在一般情况下，信托在贷款上的作为非常有限。种种状况促使信托公司要做被动和主动的变革。”中诚信托董事长王忠民说。

    在2005中国地产金融年会上，信托业人士认为，由于受政策限制，房地产信托需要考虑转型，推出REITS(房地产投资信托基金)产品已是当务之急。

    突遇政策瓶颈

    王忠民所说的“种种状况”，主要指有相关政策限制，房地产信托缺乏流动性，不能像银行一样可以续贷和借旧还新；有200份的规定，募集资金量比较小，只能私募；购买的门坎比较高，增加了募集的难度；退出渠道不宽；主要用于房地产开发环节，受到宏观调控政策的限制……

    不过，其中最“要命”的当属不久前出台的银监会212号文——《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》。该文给房地产信托业拉响了警报。

    2003年央行“121号文”出台后，商业银行便开始收缩房地产开发信贷，于是开发商纷纷把希望寄托在信托身上。地产信托借着这股春风迅速发展，2003年房地产信托资金存量为60多亿元，而2004年则已达到100多亿元，一年间增长了近一倍。

    但是，银监会日前出台的212号文要求，新发行房地产集合资金信托计划的开发商必须“四证”齐全，自有资金超过35％，同时具备二级以上开发资质。这使得对房地产信托的监管甚至比银行贷款还要严格。专家表示，这意味着政府撤掉了房地产信托业赖以发展的“温床”，房地产信托必须马上求变，否则将面临市场急剧萎缩的危险。

    创新产品突破限制

    探索产品升级，成为信托公司必须要做的课题。联华信托总裁李晓东在地产金融年会上提出了“夹层融资”的概念。

    “它应该是介于股债之间的金融产品，在中国由于公司法没有优先股的规定，现在通过信托持股，然后在收益权上加以区分，使这个问题得到解决。”李晓东介绍说，这种融资方式在发达国家发展非常迅速，愿意提供夹层融资的资金越来越多，在美国市场上出现了供大于求的趋势。

    李晓东表示，夹层融资对房地产开发商有非常大的优势，主要包括:资金回报的要求适中；贷款的要求非常低，不要求四证齐全；资金的使用效率比较高，股权进去后还可以向银行申请贷款；对控制权的要求相对低一些；机构投资者将是夹层投资的主体。

    正在销售的保利6号，就是联华信托开发的一个不指定用途的房地产信托产品中的一期。这个产品先募集资金，后选择项目，被业内称为准国外房地产投资信托基金(REITS)。“我们原来的信托计划就七八页纸，这期的信托计划长达40页”，李晓东介绍说，这个产品施行备案制，发行灵活，虽然受200份的限制，但是可以在同一品牌下连续发行；投资方式灵活，包括贷款、股权融资、购买物业等，为夹层融资留下了空间；募集基金和项目的选择同时进行，极大地提高了效益；实现了项目所在地和发行地的分离。

    引入REITS正当其时

    参加地产金融年会讨论的业内人士认为，我国目前引入REITS正当其时。中诚信托董事长王忠明表示，我国已有一定规模的房地产存量。以北京为例，目前北京新兴商业地产项目总规模达到600多万平米，从总体上看还在继续增加。我国人均商业需求的面积目前是0.9平方米，与国际国内一些发达城市的水平还有很大的差距。所以无论是写字楼还是商业地产，未来的存量和发展都是很可观的。从价格和租金的水平来看，北京、上海等一些大城市租金的回报率都比较高，也比较稳定，这都是REITS发展的基础。

    其他国家引入REITS发展的经验都表明，发展REITS产品，既有利于活跃房地产存量市场，提高房地产资产的流动性，促进房地产业的产业升级，同时发展REITS也有利于完善房地产定价机制，完善房地产的金融结构，分散金融系统的风险。此外，发展REITS产品，还能增加社会投资的频率，拓宽了社会资金投资的渠道，尤其是为大的机构，如保险资金、社保资金，增加投资房地产业的渠道。

    王忠明表示，在我国积极推进REITS产品刻不容缓。我国周边地区的REITS发展得很快，很多境外的投资基金、信托基金都在中国大量购买成熟的物业，拿到新加坡、香港等境外市场，按照REITS产品的制度安排上市。很多大的开发商、物业持有企业，都想通过离岸信托来获得资金，这对我国金融的稳定和今后的发展是一种威胁。

    “我们这么好的产品，收益这么好，这么稳定，结果被境外的一些投资者投了，我们自己的钱却闲在那吃银行的那点利息，在通货膨胀的情况下你还对抗不了。如果REITS产品能够尽早的安排出来，它的社会效益是非常巨大的。”王忠明说。

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